北京
中经记者 吴静 卢志坤 北京报道
9月3日，北京土地市场迎来地块拍卖，两宗原定出让的地块走出了截然不同的结果。
其中，朝阳区将台驼房营地块宣布暂停出让，而顺义后沙峪温榆河地块则历经174轮竞价，由华润置地以82.993亿元斩获。
从“五家意向”到“临阵撤牌”
朝阳区将台乡驼房营0013等地块（JT-629地块）是本次土拍中最受关注的一宗。地块邻近地铁14号线将台站，周边配套成熟，颐堤港、久隆生活广场、中国中医科学院望京医院等设施环伺。地块用地面积约10.86万平方米，总建筑规模约17.13万平方米，但并非纯住宅用地，而是住宅配建体育场馆，起拍价高达75.21亿元。
《中国经营报》记者采访了解到，该地块原本有5家开发商表达过报名意向。此前，中建智地联合太古地产在挂牌当日便火速注册项目公司，注册资本直接对标75.21亿元的起拍价。最终报名的有中海新城、中建智地+太古联合体、华润置地3家。
然而变化来得很快。到现场竞拍环节，华润置地未在竞拍开始前报价，现场仅中海新城1家领取了竞拍号牌，随后工作人员宣布该地块土拍暂停。北京市规划和自然资源委员会随即发布公告，暂停该地块的挂牌交易。
业内人士指出，75.21亿元的总价门槛对资金实力提出较高要求，抬高了项目的资金占用周期和开发成本。
华润“守土”174轮
与朝阳地块形成对比的是顺义后沙峪温榆河地块的热度。该地块位于五环至六环之间，容积率仅1.01，建筑限高27米，是中央别墅区核心板块推出的超低密河景地块。用地规模约20.22万平方米，地上建筑规模约20.42万平方米，其中住宅约20.12万平方米，另配建0.30万平方米商业。出让文件明确禁止建设独栋别墅。
报名参拍的只有2家，其中华润置地独自出战，金隅和懋源以联合体形式报名。这个组合并非陌生面孔，就在一个月前的8月初，二者曾在广渠路地王的土拍现场一路厮杀到最后几轮，虽最终折戟，但实力不容小觑。
最终2家经过线上线下共计174轮竞拍，华润置地以82.993亿元将地块收入囊中，溢价率17.37%，住宅成交楼面价约4.12万元/平方米。
华润置地此次出手被业内认为是“守土有责”的战略卡位。据悉，该地块东南角即是华润此前开发的北京润园项目，拿下新地块意在避免客群被同区域竞品分流。
华润在北京润园项目上的成功经验，是其敢于高价拿地的重要底气。北京润园于2025年2月以60.24亿元底价拿下，楼面价约3.5万元/平方米，开盘至今网签339套，去化近九成，成交均价约7.2万元/平方米。同板块内，懋源璟橒成交均价7.3万元/平方米，去化约六成；二手房方面，优山美地A区挂牌均价约7.1万元/平方米，龙湾别墅约7.3万元/平方米，低密业态价格区间整体稳定。
市场逻辑正在重构
中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者解释，顺义温榆河地块之所以能维持热度，除了地块本身的稀缺性——一线河景、顶级国际学区、中央别墅区纯粹圈层等因素，还有一个不可忽视的因素。张凯指出，1.01容积率的产品层数少、工期相对可控，别墅产品可毛坯交付，即便实行现房销售，从拿地到竣工备案的周期也相对较短。
中指研究院数据同时显示，2025年后沙峪板块面积供求比约为2.31，2026年供应还将进一步放量。同板块内低密产品的去化表现已出现明显分化，懋源云纪去化率仅约26%，马头庄0503地块（容积率1.2）以底价成交、楼面价约2.23万元/平方米，尚待入市。库存去化压力正在累积，华润置地此次高价拿地，既是基于对自身产品能力的信心，也意味着要在日益拥挤的低密赛道上与时间赛跑。
如果将时间拉长来看，2026年北京土地市场的节奏变化颇为明显。7月28日，酒仙桥地块出让，当时6家房企经过254轮竞价（线上6轮+线下248轮），最终中海新城以46.814亿元拿地，楼面价高达8.11万元/平方米；8月4日，中海新城又以83.99亿元拿下广渠路地王，楼面价8.14万元/平方米。彼时，核心区域热门地块还是一片火热。如今，面对新的市场环境，房企需要重新算账了。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
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