辽宁
8月舟山楼市的真实面貌是：核心区在涨、远郊和老旧小区在跌，同一个城市里冰火两重天。临城新区的融信新新家园环比涨了3%，而沈家门老城区大量房源挂牌价只有6,500到9,000元/㎡，挂牌量还在堆积。
哪些区域在跌，跌到什么程度
下跌压力集中在几个板块：白泉、岑港等定海远郊乡镇，白沙、六横等普陀远郊海岛，沈家门老城区，定海老旧小区，以及岱山全域。
白泉板块的实际成交参考来自瑞金广场，一套88㎡的房子挂牌55万，折合单价约6,250元/㎡，比定海城区均价低了约40%。跌的原因很直接——配套跟不上，商业、医疗、教育都远弱于城区。高铁站虽在规划中，但短期内带不来人口增量。岑港的情况类似，公开数据缺失，但同属远郊乡镇。
白沙板块是同比跌幅最大的一个。8月挂牌均价8,376元/㎡，环比持平，但同比跌了27.16%——一年内跌掉超过四分之一。文旅地产供过于求，加上今年暑期台风频繁，有民宿老板反映约20%的旅游订单临时退订，直接影响文旅购房信心。
六横板块的问题是库存积压。豪成海悦澜庭取证476套，只网签了274套，去化率57.6%，最低单价9,840元/㎡。远郊海岛、交通不便、人口外流，本地刚需根本撑不起这个供应量。
沈家门老城区和定海老旧小区是另一类被均价掩盖的下跌区。定海长城花园挂牌价约7,383元/㎡，紫竹公寓约7,000元/㎡，都远低于定海区均价10,649元/㎡。这些步梯老楼房龄超20年，无优质学区加持，流动性明显偏弱。
舟山城区老旧步梯住宅的室内实景
沈家门的情况更极端，东投明越台115㎡挂牌75万，单价约6,522元/㎡，而普陀区均价是10,395元/㎡，东港核心区的高端盘把这个差距拉到了55%以上。
岱山二手房均价8,197元/㎡，全市最低，环比涨了2.84%，但绝对值只涨了约240元/㎡，更可能是低基数反弹，而非趋势性回升。远郊海岛人口持续外流、配套薄弱的问题没有改变。
哪些区域在涨，凭什么坚挺
坚挺区域集中在四个板块：临城新区、定海核心建成区、普陀东港核心区、长峙岛。
临城新区是全市价格抗跌性最强的区域，二手房挂牌均价11,936元/㎡。8月涨价楼盘中，融信新新家园环比涨3%、柏悦溪湖花园涨2%、绿城·风华园涨2%、宋都·柏悦府涨2%。支撑力来自三重叠加：市政府所在地、南海实验学校顶级学区、银泰百货和宝龙广场商圈。
品牌房企扎堆——绿城、中交、宋都、融信——品质推高了价格底线。
定海核心建成区的头部楼盘涨幅甚至达到3%，全市最高档。绿城玉兰花园18,446元/㎡（+3%）、永华新村18,819元/㎡（+3%）、桃湾新村系列12,185到15,853元/㎡（+3%）。定海二中等老牌名校的学区溢价，加上绿城、邦泰品牌在核心区供给有限，形成了卖方市场。
普陀区整体环比涨幅1.36%。东港街道一季度固定资产投资同比增39.7%，全区民间投资增29.6%，东港新区48-7、48-2地块两个住宅项目预售反馈良好，直接提振了市场信心。
长峙岛是另一个逻辑——它不靠学区，靠的是绿城品牌整体开发、一线海景资源和高端圈层效应。翡翠苑33,148元/㎡，环比涨1%，是全市单价天花板，这个价格锚定了高端市场的信心。
你可能想问：为什么普陀区均价涨了，但沈家门还在跌？
因为普陀区均价被东港拉高了。东港核心区高端楼盘价格较高，而沈家门老城区大量房源在6,500到9,000元/㎡，沈家门东投明越台、金鹰海景等小区随处可见"急售"标签。普陀区整体均价10,387元/㎡恰好介于两者之间，掩盖了老城区与新城区之间巨大的结构性差距。
同一个区，买一套东港的房子，够在沈家门买两套。
还有一个被忽略的关键点：全市均价其实在横盘，不是普涨
8月全市二手房挂牌均价10,854元/㎡，环比涨0.93%，但看周度走势，6月到9月的均价一直在1.08万到1.09万之间窄幅波动，涨跌天数几乎各半。新房公示均价14,180元/㎡更是连续数月持平。这个市场不是"整体回暖"，而是资金在向核心区集中，远郊和老旧小区正在被加速抛弃。
上半年舟山固定资产投资增速已转负至-3.0%，房地产开发投资在普陀区同比下降60.7%，土地市场整体收缩，但核心区的优质资产依然有人在抢。
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