北京
在美国买公寓，最让人害怕的可能不是房贷涨了，而是某天突然收到HOA的一张巨额账单。
南加州San Clemente一处公寓社区最近就发生了这样的事。
Villa Moura共有198套住宅。当地业主表示，HOA突然以更换屋顶为由，向每户征收超过$26,000的“紧急特别评估费”。
如果按照每户$26,000计算，整个项目向业主摊下来的费用超过$514万。如果不按照要求付款，HOA可能对他们的房产设置留置权。
一旦房屋被加上留置权，业主未来出售或再融资都可能受到影响；如果欠款问题不断升级，甚至可能面临更严重的法律和房产风险。
81岁的居民Beverly Albright听到账单后天塌了，感觉自己保不住房子，只能搬走。
她努力了很久才终于能够在这里生活。如今已经退休、独自居住，又很难通过再融资拿到贷款，突然要她拿出$26,000，根本不知道钱从哪里来。
“退休了，又是一个人，难道只能失去房子吗？我也不符合贷款再融资的条件，那还能去哪里？”
其他业主同样非常不满，社区里很多人根本负担不起这笔钱，而HOA董事会给出的解决方式却只有三条路：可以贷款、从房屋净值里拿钱，或者动用退休储蓄。
这种回答令人完全无法接受。
业主们并不是单纯反对维修屋顶，而是这次修屋顶到底是不是法律意义上的“紧急情况”，HOA有没有权利跳过业主投票，直接把超过$26,000的账单摊给每一户。
业主Martin指出，公寓屋顶的问题不是突然发生的灾害，也不是最近才发现的危险。HOA董事会几年前就已经知道这些瓦片屋顶需要维修，但一直没有及时处理，也没有准备足够的储备金。
他们认为这属于长期拖延造成的维修问题，也就是“deferred maintenance”，而不是无法提前预见的紧急事故。
如果不是法律定义下的紧急情况，这种金额巨大的特别评估费就应该交由全体业主投票，大家也应该有机会决定如何维修、选择哪家承包商，以及用什么方式筹集资金。
小贴士：这里涉及的是《加州民法典》第5610条，不是普通意义上的“HOA说紧急就是紧急”。
根据该法律，HOA可以在部分紧急情况下征收不受一般金额限制的特别评估费，例如：
法院命令必须支付的特殊费用
HOA制定年度预算时无法合理预见的维修或维护支出
为防止或减轻对社区内人员安全构成威胁而必须进行的维修
如果依据后两种情况征收，还需要通过一项决议，以书面方式说明为什么这笔费用是必要的，以及为什么属于无法预见或涉及安全的紧急支出。
但业主们认为，这批屋顶并没有突然开始漏水，也没有发生风暴将屋顶掀开之类的意外。真正需要更换的可能只是屋瓦下面的防水衬层，并不一定要把所有瓦片全部换掉。
业主希望HOA重新寻找多家公司报价，通过竞争性投标比较价格，再代表业主谈判，而不是直接让所有住户接受现在的方案。
如今，部分业主已经采取行动，准备罢免HOA董事会成员，同时提交法律申诉，指控董事会在征收特别评估费的过程中违反法律，他们也在考虑直接起诉HOA董事会。
但对业主来说，最扎心的是即使他们认为这笔钱收得不合法，也不代表他们现在就可以拒绝付款。
加州HOA律师解释，业主通常仍需要先支付HOA要求的评估费，然后再通过内部申诉或诉讼追讨。即使评估费最终被认定存在法律问题，加州法律一般也不允许业主自行扣住这笔款项，把“我认为它不合法”当成暂时不交钱的理由。
先交钱，再打官司。
如果业主直接停止付款，HOA仍可能按照欠费程序收取滞纳金、追讨债务，甚至对房产设置留置权。
现在HOA向居民提供了三种付款方式：
一次性支付超过$26,000
将费用分成两笔支付
前6个月每月增加超过$2,000，之后每月继续支付约$400
对社区内退休老人、固定收入居民，以及本来就要支付房贷、地税、保险和普通HOA费的家庭来说，这一笔费用无疑是个巨大支出。
居民已经创建GoFundMe筹款页面，希望帮助无力支付评估费的邻居，避免他们因为欠款和留置权失去住宅。
但无论最终谁在法律上占理，这件事都再次提醒准备购买Condo的小伙伴：
买房时不能只看房价和每月HOA费，还要查看HOA的储备金报告、历年会议记录、大型维修计划和特别评估费历史。
一套看起来月供可以承受的房子，如果HOA长期没有为屋顶、外墙、管道或电梯维修存够钱，最后可能突然冒出一张五位数账单。
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THE END
撰稿：米饭饼
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