首单双主题商业不动产REIT上市，科创园区“遇见”文化地标

21世纪经济报道记者 刘夏菲

商业不动产REITs市场再添差异化新样本。

9月3日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“创金合信北京国资公司REIT”）在深圳证券交易所正式挂牌上市。

记者了解到，这既是深圳证券交易所首单获批上市的商业不动产公募REIT，也是全国首单“科技创新+城市更新”主题商业不动产公募REIT产品。

受访的业内人士指出，在当下商业不动产REITs市场加速扩容的重要时间窗口，这一产品的上市进一步丰富了商业不动产REITs的资产图谱，为盘活城市存量商业资产提供了一个差异化样本。

隆福寺“遇见”中关村：

双主题底层资产的AB面

从底层资产的角度观察，这只REIT产品的“双主题”特色鲜明。

据了解，该产品底层资产包含两处北京核心片区项目，分别为新隆福公司持有的隆福大厦、隆福寺北里项目，以及集智未来公司持有的量子芯座、量子银座，总建筑面积合计约12.56万平方米。

其中，隆福寺项目是集中体现“软文化”的城市更新样本。“南有夫子庙，北有隆福寺”，该资产所在地隆福寺，正是这句老北京俗语里的主角之一。隆福寺位于北京市东城区，既是北京的重要商业地标，也是“故宫—王府井—隆福寺”文化金三角的重要节点。历经数轮城市更新改造后，这里已经成为历史文化与潮流生活融合的老城复兴金名片、文化消费新地标。

图：隆福寺项目

而集智未来人工智能产业基地则是“硬科技”的产业发展载体。该产业基地位于北京市海淀区中关村科学城核心区，集聚了百余家人工智能企业，产业集聚度近100%。基地同时承担北京市通用人工智能产业创新伙伴计划执行工作，构建了专业服务大模型行业的特色市级产业服务平台。

“从资产组合的角度看，城市更新项目与科创园区项目的搭配，既回应了城市空间升级与产业培育的双重需求，也相对平滑了单一业态的波动风险。”受访的公募人士向记者分析。

发售端的数据也印证了市场对该产品资产质地的认可。7月3日，该基金宣布提前结募，网下及公众投资者均出现超额认购。产品上市交易公告书显示，7月13日，该基金完成设立，首发份额共计10亿份，发售价格2.831元/份，募集规模28.31亿元。截至2026年8月27日，机构投资者持有份额占比达91.36%。

图：集智未来人工智能产业基地

从试点到扩容：商业不动产REITs跑出加速度

创金合信北京国资公司REIT的上市，恰逢商业不动产REITs市场扩容的重要时间窗口。

2025年末，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套规则，正式启动商业不动产REITs试点，我国REITs市场进入基础设施与商业不动产协同发展的新阶段。

试点启动仅半年，首批4只商业不动产REITs便于今年6月18日在上交所上市，合计募集资金超过200亿元。具体来看，首批产品（汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT）底层资产涵盖北京、上海、西安等核心城市的商业零售、写字楼等优质业态，普遍具备核心区位、高出租率、稳定现金流的优势。

从试点到扩容，商业不动产REITs的落地节奏还在加速。首批挂牌仅隔一个交易日，第二批6只产品即集中获批，创金合信北京国资公司REIT位列其中。

中信建投REITs行业分析师黄啸天指出，随着第二批商业不动产REITs落地，公募REITs商业资产品类进一步扩充，有利于丰富市场供给、盘活多类型城市存量商业资产。同时，商业不动产REITs“小步快跑、常态化供给”的信号进一步明确。

值得注意的是，就在创金合信北京国资公司REIT挂牌上市前一周的8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确“支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展”。其中尤为值得关注的是“稳慎”二字的分量，它既确认了扩容方向的延续，也定下了发展与规范并重的基调。

截至8月底，除首批4只产品上市运行外，另有7只产品获批（其中创金合信北京国资公司REIT已于今日上市），16个项目正在审核中，合计拟募资超850亿元。

黄啸天认为，2026年迎来“商业不动产REITs元年”，这成为市场扩容最大变量。但他同时提醒，商业不动产REITs项目的定价分歧也在扩大，投资应更聚焦资产质地与运营能力。

从这个维度看，创金合信北京国资公司REIT的独特价值恰恰在于，它将科创园区与城市更新资产组合入池，在当下的商业不动产REITs市场中形成了差异化定位，也为后续更多存量资产的证券化提供了一个可参照的样本。

受访人士进一步分析指出，该产品开创了国内商业不动产与科创产业、城市更新深度融合的全新发展模式，拓宽了公募REITs的底层资产边界与应用场景，丰富了国内基础设施及商业不动产REITs市场产品体系，具有行业标志性意义和重要的引导价值。

从首批试点到批量扩容，商业不动产REITs的赛道加速变宽。而随着“科技创新+城市更新”这一全新复合主题产品的上市，商业不动产REITs的资产图谱也正变得更加丰富。