南京同场土拍：一块地99轮竞价，另两块底价成交，定价权如何换手

99轮竞价，1轮底价成交。同一场土拍，同一座城市，两块地的命运分岔到这种程度。

7月15日，南京河西中G30地块经过99轮举牌，被招商蛇口联合体以29.98亿元拿下，溢价率7.07%，楼面价34415元/㎡。

南京河西G30宅地成交详情公示

这不是偶然。2026年南京土地市场上，凡核心区低密宅地，溢价是常态；凡远郊板块，底价是常态。问题不是“定价权有没有换手”，而是它换到了谁手里，怎么换的。

从G28到G48，民营房企只盯一种地

先看2026年民营房企在南京拿地的轨迹：

• 5月，孝陵卫G22，北谷经过90轮竞价拿下，溢价率50.24%，楼面价25881元/㎡。出让面积不到1公顷，容积率只有1.2。
• 6月，江宁九龙湖G28，金基+南通亚伦联合体41轮竞价，溢价率6.41%，楼面价约11375元/㎡。容积率1.2，拟建15栋8-10层洋房四代宅。

南京九龙湖G28宅地成交详情公示

• 燕子矶G37，南通亚伦旗下合肥瑞伦21轮竞价，溢价率6.56%，楼面价未公开。容积率仅1.3，限高50米，大概率打造小体量纯洋房。
• 8月29日，鼓楼滨江G48，金基地产36轮竞价，溢价率23%，楼面价24112元/㎡。出让面积仅7013平方米，容积率1.1，建筑限高30米。

四条轨迹指向同一个方向：小体量、低容积率、核心板块。没一个大盘，没一个高容积率项目，没一个远郊地块。

民营房企不是不拿地了，是只拿确定性的地。

金基G48拿下后，南京市房协副会长张辉的评价很直接：这幅“小而美”地块之所以吸引多方关注，一方面是板块内供求关系稳定，开发建设投资的确定性较高；另一方面，政策面不断传来利好消息，购房者的出手意愿大幅增长，也使得房企敢于拿地。

“确定性”和“敢于”这两个词，反过来说，意味着远郊板块在民营房企眼中，不确定性已经大到不值得出手。

另一边，雨核G25、燕子矶G18、江核G17，都是底价成交。拿地主体分别是建发（国企）、江苏润来建设集团（民企，金基操盘）、扬子江置业（地方国企）。国企兜底，民企观望，这种格局已经持续了大半年。

拐点始于2025年第四季度，源头是供地方式的彻底转向

定价格局换手，不是从G30的99轮竞价开始的。真正的拐点在2025年第四季度。

此前，河西北部自2024年3月招商金陵序地块出让后，近2年没有宅地供应。2025年9月底到12月，河西中连续出让3宗涉宅用地——G67（楼面价30738元/㎡）、G72（楼面价34083元/㎡）、G90（楼面价45325元/㎡）。其中G90在12月19日打破了南京尘封多年的地价纪录，成为新地王。

同步发生的是政策端的明确转向。2025年12月，南京市正式发布核心区宅地供应政策，明确执行“以需定供、减量提质”的差异化供地路线，出台规划优化措施，适度降低核心区宅地开发强度，调整放开受让人占股限制，支持改善型低密住宅供给。

从“增量拆迁”转向“存量调规”——不再是拆一块地盖一片楼，而是通过控规调整，把商办、低效用地转为低密宅地精准上市。台湾名品城地块就是典型：原本是零售商业用地，拆分为宅地后，容积率从2.4降至1.6，挂牌时再降，最终成交的G90容积率只有1.6。

南京河西G90地块周边区域航拍图

G30地块同样是这个逻辑的产物。这块地出让面积超5.4万㎡，容积率1.6，是河西北部片区近年来出让的最低密住宅用地。起拍总价28亿，起拍楼面价32142元/㎡，最终99轮竞价后溢价到34415元/㎡。

供给端在缩量提质，需求端的分化则在成交数据上直接体现。2026年7月，南京商品住宅上市1255套、16.47万㎡，而二手住宅成交了96.03万㎡、1.03万套。新房供应节奏放缓，改善需求更多流向二手房市场和核心区新房。

库存去化周期的分化则更尖锐。截至2026年7月末，全市商品住宅库存去化周期持续缩短，但建邺区（河西）新建商品住房去化面积仅约3万平方米。同期的分区数据中，主城部分板块库存去化周期约11-12个月，而高淳、溧水等远郊板块去化周期超过48个月，差距拉到四倍以上。

定价权去了哪里，看地块容积率就知道了

上市地块的容积率走势，是定价权转移最直观的先行指标。

2025年之前，河西宅地容积率普遍在2.0以上。2025年Q4起，G67容积率1.35，G72容积率1.35，G90容积率1.6。2026年，G30容积率1.6，G28容积率1.2，G48容积率1.1，G22容积率1.2，G37容积率1.3。

容积率从2字头降到1字头，背后是供给逻辑的根本变化：核心区不再走“高密度、快周转”的老路，而是通过调规释放低密优质地块，匹配改善型需求。这种地块的楼面价天然更高，参拍房企的集中度也更高——G90吸引了7家头部房企争抢，G30起拍价28亿仍有多家品牌房企参拍。

远郊板块呢？容积率不低，但买家不争。这种分化不是短期情绪，而是供给端结构性调整的结果。2026年以来，全国核心城市的土地供应端，调规地块占比已超过50%，从商办、工业用地转为住宅用地的案例在南京、上海、广州、深圳、北京、杭州等城市成为主流。

定价权已经从“谁有地”转向“谁有核心区的低密地”。一个5.4万㎡、容积率1.6的河西宅地，值29.98亿、99轮竞价；一个远郊地块，起拍价就是成交价，无人加价。这不是市场的偶然，是供给端主动选择的结果——供地政策从“摊大饼”变成“精准滴灌”，资金自然跟着往核心区集中。

下一个问题不在土拍现场，而在6个月后：G30规划拟建16栋7-24F四代宅，户户带露台；G48要求优先选择现房销售。当这些项目入市时，南京楼市的定价权，就不再只是土地价格说了算，而是产品力在重新定价。

低密四代宅住宅项目效果示意图