广西
2582万，买下湛江一个小区楼下的商铺。
这个价格比评估价高出600多万，比起拍价高出800多万。 7个人报名，41次加价，才最终落槌。
成交的是一楼连在一起的18间商铺，总面积952.59平方米，算下来每平方米2.7万元。 这个价格在湛江不算便宜。
这些商铺现在租给了农业银行，租期到2034年。 银行做营业厅用，每月每平方米租金150块，不含增值税。 第6到第10年租金上浮5%。 租金每三个月付一次。
按照现在的租金算，一年能收171万左右。 2582万的成本，年回报率大概6.6%。
这个回报率放在今天，算不错了。 银行定期存款利率早就跌破2%，理财产品的收益率也在3%左右徘徊。 6.6%的回报率，是很多人想都不敢想的数字。
但这里有个问题——这笔租金不是永久的。
租约到2034年，还有8年时间。 8年后银行会不会续租，没人知道。 银行网点一旦搬走，这952平方米的商铺就要拆开一间一间往外租。 到时候租金能有多少，就不好说了。
竞拍的人显然算过这笔账。 他们愿意出高价，赌的是银行会一直租下去。 银行营业厅的搬迁成本很高，装修、设备、客户关系，都是钱。 只要没有特殊原因，银行大概率会续租。
这是赌银行不搬。
但也要看银行为什么不搬。 这个小区叫建龙高地，在湛江经济技术开发区龙潮路。 东边是万达广场和恒大帝景，西边是南国公园，北边是南国热带花园，南边有湛江市第二中学和开发区第四中学。 地段不错，人流量有保障。
银行选在这里设网点，也是看中这个位置。
不过商铺的原主人是广东建龙混凝土有限公司，因为债务问题，这些商铺被法院拍卖了。 公司欠了钱，商铺被强制执行，这才有了这次拍卖。
法拍房有个特点，就是信息不透明。 买家能看到的是商铺的位置、面积、租约，但看不到背后有没有其他纠纷。 比如原业主有没有拖欠物业费，有没有其他债权人主张权利，这些都要买家自己判断。
这次拍卖的公告里写了，商铺是整体拍卖，连在一起的。 18间商铺打通了，做成一个整体，租给银行。 如果买家想自己用，想拆开，就得重新装修，还得跟银行协商。 银行租约到2034年，买家必须继续履行这个租约，不能中途赶人。
所以买家买到的，其实不是商铺本身，而是这个商铺未来8年的租金收益权。
8年能收多少租金？ 按现在的标准，一年171万，8年就是1368万。 这笔钱能覆盖一半多的成本。 剩下的，就要看8年后银行是否续租，续租的话租金怎么定，不续租的话空置期有多长。
这些都是未知数。
竞拍的人显然觉得这个生意能做。 7个人报名，说明看好的人不少。 41次加价，说明竞争很激烈。 最终成交价2582万，比评估价高出600多万，说明买家对未来的判断比较乐观。
但乐观归乐观，风险依然存在。
一个风险是租金增长有限。 合同约定第6到第10年租金上浮5%，也就是每年涨500块。 这个涨幅不大，跟不上物价上涨的速度。 如果通货膨胀继续，实际购买力会下降。
另一个风险是银行搬走。 虽然银行网点一般不会轻易搬，但也不是没有可能。 比如银行发现这个区域业务量下降，或者找到更便宜的位置，就有可能搬走。 一旦银行搬走，这952平方米的商铺就要重新找租户。 大面积商铺本身不好租，再加上位置虽然不错，但也不是绝对核心地段，空置期可能很长。
还有一个风险是税费。 法拍房的税费通常由买家承担，而且可能比普通二手房交易更高。 这笔钱会直接拉低实际回报率。 买家在算账的时候，必须把税费算进去。
2582万不是小数目。 能拿出这么多钱的人，不会算不清这笔账。 他们愿意出这个价，说明他们有自己的判断。 这个判断可能是觉得银行会长期续租，也可能是觉得湛江开发区的地段会越来越值钱，还可能是觉得现金没地方放，买个商铺当资产配置。
不管什么原因，这笔交易已经完成了。 法拍市场的规则是落槌无悔，买家付了钱，拿到了产权，也拿到了未来8年的租金收益权。 至于这笔投资到底划不划算，要等到2034年才知道。
到时候银行是否续租，租金能涨多少，湛江的商铺市场是什么行情，这些都会影响最终的投资回报率。 但那是8年后的事了，现在没人能说清楚。
买家能做的，就是把账算清楚，然后接受结果。
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