抵押权预告登记能否排除法院强制执行？

编者按

司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。

抵押权预告登记能否排除法院强制执行？

不动产预告登记分为受让物权预告登记（买受人预告登记）与抵押权预告登记两类。《执行异议和复议规定》第三十条明确赋予不动产买受人预告登记排除执行的权利，但司法实践争议极大：抵押权预告登记权利人能否参照适用该条款排除强制执行？最高人民法院确立统一裁判规则：二者权利性质、立法目的完全不同，抵押权预告登记不具有排除强制执行的法律效力，仅可主张拍卖价款优先受偿。

裁判要旨

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条仅适用于房屋买受人的受让物权预告登记，不适用于抵押权预告登记权利人。

2. 即便是合法有效的正式抵押权，权利人也仅能主张优先受偿，无权排除法院查封、拍卖、变卖等强制执行行为；抵押权预告登记仅为物权期待权、未设立正式抵押权，更无排除执行的权利。

3. 抵押权预告登记权利人的救济路径：无法阻却执行，仅可在房产处置后，依法参与价款分配、主张优先受偿，以此维护自身权益。

案情简介

1. 2013年，自然人购房者与房地产公司签订《商品房买卖合同》，支付购房首付款，并办理房屋受让物权预告登记，后续始终未办理正式不动产确权登记。

2. 同年，购房者与公积金贷款机构签订住房抵押借款合同，以案涉房产为借款提供担保，双方依法办理抵押权预告登记，借款本息至今未清偿完毕。

3. 2015年，另案金融机构因金融借款纠纷起诉购房者、房地产公司，法院作出生效判决，判令相关主体承担清偿责任，诉讼中法院依法查封案涉预告登记房产。

4. 案件进入强制执行阶段后，本案抵押权预告登记权利人（公积金机构）提出执行异议，请求排除对案涉房产的强制执行，被执行法院裁定驳回。

5. 异议权利人提起执行异议之诉，一审、二审法院均认定：抵押权预告登记不属于可排除执行的实体权利，判决驳回其诉讼请求。权利人不服，向最高人民法院申请再审，最终被最高院裁定驳回。

案件来源：最高人民法院（2019）最高法民申1049号

裁判要点及思路

1.法条适用主体严格限定。《执行异议和复议规定》第三十条保护的是不动产受让物权预告登记的买受人，核心目的是保障购房者取得房屋所有权的物权期待权。抵押权预告登记的核心目的是将来设立担保物权、保障优先受偿，并非取得不动产所有权，权利主体、权利性质、立法目的均与买受人预告登记完全不同，不得参照适用该条款排除执行。

2.抵押权本身不具备排除执行效力。根据执行司法解释规定，法院对设有抵押权的被执行人财产，有权依法查封、拍卖、变卖。正式抵押权权利人仅享有价款优先受偿权，无权阻却执行。

3.抵押权预告登记效力弱于正式抵押权。案涉抵押权仅完成预告登记，未办理正式抵押登记，权利人尚未取得法定抵押权，仅享有未来设立抵押的期待权，效力低于正式抵押权，更不具备阻却法院强制执行的法律效力。

4.权利人救济途径法定。抵押权预告登记权利人可在房产处置后，申请参与拍卖价款分配、主张优先受偿，该救济方式足以保障其合法权益，无需通过排除执行的方式维权。

实务要点总结

1.主流裁判规则：全国绝大多数法院、最高院统一裁判口径，抵押权预告登记不能排除强制执行，仅可主张价款优先受偿；仅少数地方法院基于物权期待权保护，作出例外支持认定。

2.事前风险防控建议。金融机构、债权人设立抵押预告登记时，务必在合同中明确约定：抵押人办理正式产权登记、抵押本登记的期限，同时约定逾期办证、逾期转本登记的违约责任及追加担保条款，主动督促抵押人完成登记，固化担保物权效力。

3.事后维权策略。房产被查封执行后，切勿盲目起诉请求排除执行，胜诉概率极低；应当直接向执行法院申请参与价款分配，主张优先受偿，是风险最低、最稳妥的维权方式。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》

31．人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》【法释〔2020〕20号】

第五百零八六第二款对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

实务结论

以最高院裁判为核心的主流规则绝对清晰：抵押权预告登记≠买受人物权预告登记，不适用排除执行的司法解释条款，无法阻却法院查封、拍卖，仅享有价款优先受偿权；少数例外判例不具备普遍适用效力，实务中务必以最高院规则作为办案、风控的核心依据。

（一）主流裁判：抵押权预告登记无权排除执行（3则）

案例1：广东高院（2018）粤民申8821号

裁判核心：抵押权预告登记的设立目的是未来取得优先受偿的担保物权，而非取得房屋所有权，权利人不属于《执行异议和复议规定》第三十条规定的“不动产受让人”，无权依据该条款排除法院执行。

案例2：陕西高院（2020）陕执复10号

裁判核心：即便合法有效的正式抵押权，也不能阻却法院对房产的拍卖处置，仅可优先受偿。抵押权预告登记属于未生效的担保物权，效力更弱，依法不能排除强制执行。

案例3：新疆高院（2020）新40民终878号

裁判核心：第三十条适用对象仅限房屋买受人的受让物权预告登记。抵押权预告登记不产生阻却执行的实体效力，权利人仅可参与价款分配、主张优先受偿，排除执行的诉求无法律依据。

（二）少数例外：支持预告登记权利人中止执行（1则）

案例4：甘肃高院（2019）甘执异40号

裁判核心：少数法院认为，不动产物权协议权利人包含抵押权预告登记权利人，其物权期待权应予保护，查封状态下无法完成正式抵押登记，故可中止案涉房产执行。但同时明确：仅支持中止执行，不支持优先受偿，与主流裁判规则形成差异化认定。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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作者简介

李舒律师

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