恒大物业仍在等待“新东家” 上半年毛利率升至19.2%

近日，恒大物业交出了2026年中期“成绩单”：期内营业收入超过69亿元，同比增长4.5%；公司拥有人应占利润超过5亿元，同比增长9.5%。

每经媒资库AI图

在物业管理行业普遍“增收不增利”、毛利率承压的上半年，这份业绩称得上稳中有进：第三方收入占比已接近100%，毛利率同比提升1.2个百分点。然而，在“恒大系”清盘的“阴影”下，恒大物业仍处在从依附恒大体系走向“独立”运营的微妙过渡阶段。

一份“独立”的成绩单

2026年上半年恒大物业延续了此前的增长势头。

中报显示，上半年恒大物业实现营收69.43亿元，同比增长4.5%。其中，来自第三方的收入约69.40亿元，上半年毛利率升至19.2%、第三方收入占营收比重接近100%，恒大物业仍在等待“新东家”；来自关联方的收入仅约265万元，同比大幅下降87%。

值得注意的是，出于谨慎性原则，公司在上半年基础物管收入中主动剔除了与关联方有关的空置物业管理收入约2.56亿元。这也意味着，即便剔除这部分本可以计入的“名义收入”，第三方贡献的增量依然撑起了整体增长。对一家过去深度依附于“恒大系”开发项目的物企而言，这组数字本身就是“独立”最直观的注脚。

规模端同样延续去关联化路径。截至6月末，集团在管面积约6.03亿平方米，较上年同期增加约700万平方米；期内累计签约（含续签）第三方面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元，签约项目进场率高达94.4%。这一签约体量已接近2025年全年4500万平方米的水平，对一家仍处在大股东清盘阴影下的物企而言，市场化拓展的成色不算差。

盈利是这份账本里另一处亮点。期内集团毛利率约19.2%，同比提升1.2个百分点，其中基础物管毛利率由14.9%升至16.2%。放在行业坐标系里看，这一数字并不“掉队”：中海物业上半年毛利率降至 14.9%，招商积余仅11.0%，保利物业约为19.2%。在人工成本刚性上涨、部分城市物业费面临降价压力的背景下，恒大物业毛利率的改善，主要得益于聚焦有质量的规模扩张、风险客户出清，以及集采与数智化管理对成本的控制。

增值服务是另一条增长曲线。期内社区生活服务收入同比增长17.9%，其中到家服务收入同比上升31.9%、房屋租售收入上升27.1%、社区旅游营收提升141.2%；子公司盈绰数科上半年签约超300家外部物企，尝试对外输出自身数字化能力。

不过，这份“独立成绩单”并非没有暗面。

其一，净利润仅增长2.5%至5.03亿元，净利率7.2%反而下降0.2个百分点，跑输公司拥有人应占利润9.5%的增速。利润被三块“石头”压住：金融资产减值损失1.44亿元，较去年同期的0.68亿元翻倍；商誉及无形资产减值带来约0.44亿元的其他损失；财务成本0.80亿元，接近去年同期的两倍。

其二，资产负债表仍背着“历史包袱”，截至6月末，应收贸易账款29.23亿元，较年初增加2.73亿元，其中关联方应收款20.89亿元已全额计提减值，全集团减值拨备总额高达32.44亿元；合约负债23.17亿元，较年初减少3.07亿元。

其三，可用资金约42.44亿元，较年初小幅减少0.66亿元，董事会亦宣布不派发中期股息。在现金为王的行业环境中，这既是审慎，也是流动性并未显著改善的注脚。

等待一位“新东家”

然而，决定恒大物业“姓什么”的最后一环，股权归属，仍悬在半空。

2026年上半年，恒大物业股价经历了一轮完整的“过山车”行情。年初公司股价尚在1港元/股上方徘徊，4月份公告已与一名选定投标人签订排他性协议，让公司股价“水涨船高”，5月中旬一度触及1.5港元/股附近的阶段高位。但6月25日因谈判正式终止、双方未签署任何约束性协议，股价回落，盘中一度跌至0.74港元/股，创近一年新低。

转折出现在7月27日。清盘人宣布重启出售进程，称已接触包括新加入方和此前参与者在内的若干潜在买方，并邀请其对集团开展尽职调查。此次中报业绩公告也披露，部分潜在买方已获邀请进行尽调，计划于2026年9月提交非约束性方案，这意味着新一轮“寻买家”周期已经开启。

股权出售之所以如此牵动市场，根源在于控股股东“恒大系”的清盘困局。中国恒大集团与CEG Holdings合计直接或间接持有恒大物业已发行股本约51.016%。

对恒大物业而言，“换东家”意味着经营上的独立最终延伸到股权层面，彻底切断与“恒大系”的资本纽带；而对潜在买家而言，这家拥有6.03亿平方米在管面积、账面可用资金逾42亿元、几乎无有息负债的物企，本身具备相当吸引力，这也是清盘人屡次重启招商的原因。然而，从过去一年的波折看，找到一位愿意“接盘”并谈成价格的“新东家”，并不比把经营做独立更容易。

与股权出售并行的，还有一场旷日持久的追偿。2025年1月，广州市中级人民法院就恒大物业约134亿元存款质押被强制执行一案作出判决，相关责任方被判偿还本金及利息。但截至2026年6月末，公司累计追回的款项仅约950万元。判决生效与款项到手之间，隔着的是“恒大系”资产处置的漫长不确定性，这笔账，何时能真正“要回来”，仍是未知数。

下半年，恒大物业在经营端押注“服务+科技”：继续依靠第三方拓展夯实规模，依托到家、租售、旅游等增值场景拓宽收入来源，并推动盈绰数科SaaS（软件运营服务）产品向中小物企输出。不过资本市场对其的定价，仍将主要取决于两件事：新的潜在买家能否在9月的非约束性方案之后推动交易真正落地，以及134亿元追偿的执行能够取得多大进展。

经营层面的“断奶”已然完成，股权层面的“易主”仍在等待。对恒大物业而言，真正意义上的独立，或许要等到“新东家”落定的那一刻才算走完。而在那之前，市场博弈的，正是这份尚未完全兑现确定性的“独立前夜”。