位置绝摆！江宁“新街口”惊现两幅纯宅地，容积率仅1.8

江宁百家湖核心区，惊现两幅纯宅地。

昨日（9月1日），南京市规划和自然资源局发布了《南京江宁百家湖（中心片区）控制性详细规划》NJNBd040—39规划管理单元图则优化（公众意见征询），将科研、商办用地，调改为二类居住用地。

看重点：

①2幅宅地位置相邻、用地面积一大一小，指标均为容积率≤1.8、建筑密度≤28%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%。

②地块位于江宁百家湖核心位置，紧靠双龙大道，地铁交通有1号线百家湖站、3号线天元西路站，江宁四大顶流商业（景枫中心、江宁金鹰、百家湖1912和21世纪太阳城）分布左右。

与此同时，九龙湖也传来重磅消息——今年6月底出让的金基九龙湖G28项目规划出炉，15栋低密四代宅洋房正式曝光。江宁核心地段的改善市场，越来越热闹了。

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先来看地块调改情况。

根据公示，NJNBd040-39规划管理单元位于江宁百家湖片区南部，拟优化地块东至双龙大道、南至现状企业、西至马浦街、北至天元西路，用地面积约6.80公顷，现状为空地、临时工棚和办公用房。

此次规划调整的核心内容有三，除了道路红线调整、新增控制条文外，重点是将科研、商办用地，调改为二类居住用地。

将原39-19、27地块科研设计用地和39-15地块商办混合用地，合并调整为39-15、19地块二类居住用地。

优化而来的2幅宅地用地面积一大一小：39-15地块用地面积约4.13公顷，39-19地块用地面积约0.82公顷。

两块地的其余指标基本一致：容积率≤1.8、建筑密度≤28%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%。

新增的两幅宅地，所处的位置堪称百家湖的“心脏地带”。

地块紧邻双龙大道、天元西路两条城市主干道，通达性极佳。

周边汇聚了景枫中心、江宁金鹰、21世纪太阳城、百家湖1912街区、同曦假日百货等超百万平方米商业矩阵，未来还有景枫中心二期项目加持。

景枫中心与地块仅隔一条双龙大道，更关键的是，地块距离地铁1号线与3号线站点均不远，轨道交通优势也十分突出。

放眼整个江宁，百家湖一直被称作江宁“新街口”——这里是商业最密集、人气最旺、配套最成熟的核心地段。但正因发展成熟，核心区可供开发的宅地极度稀缺。

2幅宅地合计近5公顷，在寸土寸金的百家湖核心区，堪称一次“大手笔”释放。而容积率1.8的指标，意味着未来可打造低密小高层或洋房产品，在高层林立的百家湖CBD中，这样的低密宅地堪称“稀有物种”。

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这并非百家湖第一次通过规划调整“变”出宅地。

今年5月，NJNBd040—31、32规划管理单元图则修改中，菲尼克斯路北侧两幅商办混合用地与一幅科研设计用地就已调整为两幅宅地，容积率同样为1.8。

这两幅地块同样位于百家湖核心区域，百家湖、江宁金鹰、景枫中心、百家湖1912等地标，与之隔一条双龙大道。

此前，32-12地块已在2026年南京城市价值与土地资源推介会（北京）亮相，预示着挂牌出让的时间越来越近了。

今年2月，NJNBd040—39规划管理单元图则修改中，将一幅科研设计用地更改为容积率为1.8的二类居住用地，也就是后来被嘉宏拿下的G08地块。

这块地同样地处百家湖核心区域，与已交付的中锐星湖名邸是邻居。

不到半年时间，百家湖核心区通过“商改住”、“科研改住”已释放出多幅低密宅地，城市更新的节奏明显提速。

土拍热度则证明了百家湖核心区域的宅地，对房企诱惑力极强：

今年4月29日，百家湖G08地块经过55轮竞价，被常州嘉宏以2.67亿元竞得，溢价率27.75%；

去年9月，百家湖G71地块经过74轮竞拍成交，被常州嘉宏7.97亿拿下，溢价率10.08%；

去年7月，百家湖G38地块（万流江宁）经过33轮竞拍，被嘉宏以7.29亿拿下，溢价率9.62%。

目前，除了万流江宁外，G71和G08都处于待上市阶段，这也是江宁改善置业关注度较高的几个项目。

万流江宁：拟建设7栋16-17层小高层，六恒科技四代宅，定位纯改善，目前在售户型建面约143、180、235㎡。

嘉宏G71项目：规划18栋4-7F第四代住宅，采用“洋房+叠墅”组合布局，户型160㎡起，目前暂无上市节点。

嘉宏G08项目：拟建3栋16-17F住宅，户户有露台，其中2栋为首层架空。

可以预见的是，随着百家湖核心区的低密供应矩阵进一步扩容，江宁“新街口”的改善选择正在变得愈发多元。

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接着，我们再将目光转向九龙湖板块。

今年6月，九龙湖G28地块（原克莉丝汀甜蜜城堡）经41轮竞价，被金基以6.97亿元竞得，成交楼面价11375元/㎡。

地块住宅部分容积率1.2，建筑限高35米，加上金基首次进入江宁楼市，项目关注度颇高。

就在前几天，金基G28项目规划正式公布，拟建15栋低密四代宅，其中包括13栋总高8层、1栋9层、1栋10层。

从曝光的规划图来看，项目建筑立面采用浅色石材+大面积落地窗；部分楼栋首层架空设计，未来将打造泛会所空间，丰富社区功能；另外还有大面积中央水景和下沉式庭院。

位置上来看，G28地块紧邻九龙湖公园、牛首山河，东侧紧邻九龙湖国际企业总部园，有较为充足的置业需求；地块斜对面，是在售的江宁金茂府，定位为高端改善，圈层纯粹。

九龙湖核心区位+金基首进江宁之作，G28项目的市场期待值已经拉满。

从目前释放的产品信息来看，这不仅是金基在江宁的“开篇之作”，更极有可能成为九龙湖板块继江宁金茂府之后，又一个定义高端改善标准的标杆项目。江宁改善置业清单上，又多一个重磅项目。