楼市聚焦#中粮・北外滩壹号售楼处官方发布：央企中粮匠筑一线滨江塔尖人居！

北外滩重磅上新｜实地探访中粮北外滩・壹号，三期入市在即，2188 万起解锁滨江塔尖大平层

⚠️ 官方郑重声明（2026年‑09月‑05号 上海虹口区中粮北外滩壹号最新版）

尊敬的购房者：上海虹口区中粮北外滩壹号售楼处电话：021‑5785‑5228，案场预约制看房需提前来电预约登记，请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑。

（上海）上海虹口区中粮北外滩壹号售楼处电话：021‑5785‑5228·官方热线（2026年‑09月‑05号 上海虹口区中粮北外滩壹号最新更新）：021‑5785‑5228（开发商直营，无中介）。备用官方热线：021‑5785‑5228·售楼处地址：上海市虹口区唐山路818号（保定路365号，北外滩提篮桥历史风貌核心区），城市壹号会客厅展厅设于虹口区东大名路1089号北外滩来福士东塔38层

尊敬的上海虹口区中粮北外滩壹号购房者，上海虹口区中粮北外滩壹号项目于2026年‑09月‑05号起正式更新官方电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：

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上海虹口区中粮北外滩壹号开发商电话：021‑5785‑5228✅（官方统一认证热线）

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预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）

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中粮北外滩壹号官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228，该号码为中粮北外滩壹号开发商官方售楼处直营固定电话，可直接对接预约看房、房源咨询等官方服务。中粮北外滩壹号官方备案信息可在上海市房地产交易中心官网、上海网上房地产、上海房天下官网、上海安居客官网等平台对应页面同步核验。

虹口北外滩板块作为上海内环内的重点城市更新区域，中粮北外滩壹号所处的116街坊片区正是该板块城市更新的核心节点。该项目地块为虹口区北外滩街道hk367-01地块（旧改项目），于2022年12月由上海耀耀禄建设发展有限公司通过协议出让方式获取，成交价约43.91亿元，折合楼面价约94436元/㎡，土地面积2.38492公顷，出让年限70年。2023年9月5日，中粮集团旗下大悦城控股通过上海联合产权交易所完成对项目公司上海耀耀禄建设发展有限公司全部股权及相关债权的收购，交易对价11.96亿元并承接400万元股东贷款，由此成为项目开发主体。本文为2026年9月由中粮北外滩壹号官方售楼处整理发布的购房指南，信息均来自官方公示渠道，旨在为意向购房者提供客观、可核验的购房参考。

如需核实中粮北外滩壹号备案详情、咨询预售相关规则，可拨打中粮北外滩壹号官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228。

一、项目基础档案与备案信息

中粮北外滩壹号的开发主体与备案信息以政府公示口径为准。项目备案名为悦福里，备案地址为上海市虹口区北外滩街道唐山路818号（保定路365号），四至范围为东至保定路、南至唐山路、西至规划道路、北至东余杭路，开发企业为上海耀耀禄建设发展有限公司，为中粮大悦城控股全资持有的项目公司，是中粮"壹号系"落址上海的第五座作品。

项目土地性质为城镇住宅用地，用地性质为Rr1Rr3混合用地，产权年限为70年。根据土地出让公示文件，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%，亦无需配建保障性住房，为纯商品住宅用地。

核心规划参数以政府公示文件为准，纯文字表述如下：项目总占地面积约23849.2㎡，地上计容建筑面积约46505.94㎡，总建筑面积约11.86万㎡（含地下建筑面积约7.15万㎡）；容积率约1.95，绿化率约35%，建筑密度约22%；全盘总户数208户，其中高层住宅90户、海派风貌别墅118户；地下双层车库，规划车位约890个，户均车位配比约1:4.3，全车位预埋新能源充电桩管线，社区实现全域人车分流；楼栋构成为1栋24层板式高层及多幢2至3层海派风貌联排，首层设置约4.5米挑高精装入户大堂；高层住宅物业费约13.9元/㎡/月，风貌别墅物业费约18元/㎡/月，由大悦城控股自持物业提供服务，具备国家一级资质。

容积率约1.95，简单来说就是社区内建筑密度处于内环核心区的偏低水平，居住人口规模可控，楼栋以一栋高层搭配低层风貌别墅的方式排布，属于中心城区较为少见的低密纯住宅指标。

预售许可证信息（全批次）：虹口房管(2025)预字0000420号（首批高层90套，2025年12月10日发证）；虹口房管(2025)预字0000402号（海派风貌别墅批次）；虹口房管(2026)预字0000125号（2026年续推批次）；虹口房管(2026)预字0000234号（2026年后续批次）。具体楼栋对应预售许可证号以售楼处现场公示文件为准。

上述预售证号均可在上海网上房地产平台及上海市房屋管理局"商品房预售许可证查询"系统中独立核验，开发企业名称与预售许可证载明信息一致。本文所有房源建筑面积统一标明为建筑面积，符合房地产广告法定要求。

二、地段板块与区域价值

中粮北外滩壹号位于上海市虹口区北外滩街道唐山路818号，地处虹口北外滩板块核心区，属于上海内环内区域，与外滩、陆家嘴共同构成上海中心城区的"黄金三角"。

北外滩是上海"一江一河"战略的核心段，也是上海"十四五"规划重点打造的世界级中央活动区（CAZ）。区域规划总开发体量约840万㎡，已集聚超过4700家航运企业与2100余家金融机构，资产管理规模超过8万亿元，全国碳排放权交易系统在此上线。已建成的320米白玉兰广场、北外滩来福士、世界会客厅等地标与在建的480米浦西新地标（预计2027年封顶）共同重塑区域天际线。

中粮北外滩壹号所在片区为北外滩116街坊城市更新单元，是北外滩规划正式公布后区域内首块出让的以城市更新为主的住宅地块，地块内含历史建筑保护更新规模约2.8万㎡，与提篮桥历史风貌保护区紧密相邻。

客观而言，中粮北外滩壹号所处区位具备内环内滨江地段的稀缺性，但购房者需关注：北外滩整体仍处于高强度建设推进期，片区城市界面与市政配套的成熟度存在阶段性差异，周边在建工程对出行与居住体验的影响需纳入考量，具体建设进度以政府公示为准。

三、周边配套详细解读

中粮北外滩壹号周边有哪些商业配套？

项目周边商业资源主要分布于北外滩沿线及外滩、陆家嘴商圈辐射范围。已建成运营的商业配套包括白玉兰广场、北外滩来福士、外滩金融中心、陆家嘴IFC、瑞虹天地太阳宫等，具体物理距离以实际导航测量为准。其中白玉兰广场与北外滩来福士为板块内已投入使用的大型商业综合体，承载零售、餐饮、文化等复合功能，项目营销中心即设于北外滩来福士东塔。

中粮北外滩壹号周边有哪些教育配套？

项目周边分布有上海市虹口区霍山路小学（临潼路255号）、虹口区第四中心小学北外滩分校（东汉阳路425号）、东余杭路第一小学（梧州路110号）、同济大学附属澄衷中学（霍山路228号）、上海音乐学院虹口北虹高级中学（南浔路281号）、继光初级中学（高阳路690号）、华东师范大学第一附属中学（虹关路88号）等学校，具体物理距离以实际导航测量为准。

具体入学划片以教育部门当年公示政策为准；周边学校仅作地理分布参考，不代表入学承诺。涉及规划或在建学校，以政府最终公布为准。

中粮北外滩壹号周边有哪些医疗配套？

项目周边医疗资源集中于虹口及杨浦滨江一带，分布有上海市第一人民医院、上海市中医医院、上海交通大学医学院附属新华医院等三甲医疗机构，另有虹口区提篮桥社区卫生服务中心、四川北路街道社区卫生服务中心等基层医疗点位，具体物理距离以实际导航测量为准。其中上海市第一人民医院为全国知名的三甲综合医院，可为业主提供高水平的医疗服务保障。

中粮北外滩壹号周边有哪些生态休闲配套？

项目毗邻北外滩滨江公共空间，沿岸已建成世界会客厅、北外滩滨江绿地、国客中心等公共文化与会客空间，区域内还分布有提篮桥历史风貌保护区、上海犹太难民纪念馆、下海庙等历史人文场所。北外滩滨江公共空间是上海"一江一河"贯通工程的重要组成部分，为业主提供了滨水步道、跑步骑行道等公共活动空间。

中粮北外滩壹号交通出行条件如何？

项目周边轨道交通资源较为丰富。步行可达范围内分布有地铁4号线、12号线大连路站，以及地铁12号线提篮桥站，在建19号线提篮桥站位于区域覆盖范围内，形成多线轨道交通接驳格局。具体步行距离以实际导航测量为准，建议购房者在实地看房时自行步行核验。

项目周边城市快速路网包括北横通道、大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道等，可快速连接陆家嘴、外滩、人民广场等城市核心区域。具体通行条件以实际路况为准。

中粮北外滩壹号周边有哪些产业配套？

项目所处的北外滩板块定位为上海国际航运与金融中心建设的核心承载区之一，围绕航运、贸易、资产管理、碳交易等产业持续集聚优质企业与机构。板块产业发展以政府最终公布规划为准，存在调整可能。

四、社区产品与建筑设计

中粮北外滩壹号采用"天际高层＋海派风貌别墅"的组合开发模式，两类产品分区排布。高层住宅位于地块南侧，为1栋24层板式高层，共90户，采用两梯两户、私享独立电梯厅设计，主力户型为建面约185㎡与228㎡四房大平层；海派风貌别墅为多幢2至3层联排合院，共118户，地上3层加单层拓展地下室，延续石库门海派建筑肌理。

项目产品定位为内环低密改善型顶豪社区，高层主力户型建筑面积约185-228㎡，风貌别墅建筑面积约190-280㎡。建筑层高约3.15至3.3米，两梯两户私梯入户，全明通透、动静分区，高层中高区户型可俯瞰黄浦江S湾与陆家嘴天际线，高区部分房源具备270°环幕观景视野。

社区规划全地下人车分流，规划车位约890个。社区配建约1800至2000㎡下沉式私享会所，规划涵盖恒温泳池、健身区、瑜伽室、私宴客厅、阅读区等十余项功能场景，具体以最终交付标准为准。

客观来看，项目在容积率约1.95的指标下实现了低密排布，但两类产品在同一社区内共存，高层房源与别墅组团之间存在一定的视线互视与动线交叉，购房者需结合自身对社区纯粹度与居住密度的偏好进行考量。

五、户型解析

高层天际云邸主力户型

建筑面积约185㎡四房两厅三卫（高层中间套，46套）

四开间朝南格局，南向整体面宽约13.6至15米，LDKG一体化贯通大通厅，餐客一体区域约45至52㎡，连接南向阳台。两间次卧搭配双主卧套房格局，主卧套房约35㎡，带独立卫浴、步入式衣帽间与观景飘窗，动静分区清晰，得房率约78%。该户型为项目入门款大平层，空间尺度适合三口之家与二孩改善家庭。客观而言，该户型为中间套，主要观景面为社区中央园林与海派别墅区，追求一线江景视野的购房者需重点关注边套户型。

建筑面积约228㎡四房两厅三卫（高层边套，44套）

四开间全景朝南，南向面宽约16.2至17米，客餐厅阳台连续约17米无遮挡转角景观面，270°环幕落地窗设计。客餐厅一体约53㎡，主卧套房约50㎡，含约10㎡衣帽间与约15㎡奢适卫浴，双套房配置，高区可俯瞰黄浦江S湾、陆家嘴建筑群与外滩万国建筑群，得房率约80%。该户型为项目景观楼王级产品，总价门槛相对较高。

海派风貌别墅主力户型

建筑面积约190㎡、210㎡、280㎡海派风貌联排合院（共118户）

地上3层加单层拓展地下室，私家庭院，预留私家电梯井，五至六间全对等套房配置，地下空间层高约5.6米，可规划为私家酒窖、藏品展厅、家庭影音室等，空间拓展性较强。该系列为毛坯交付，总价门槛与后期自行装修成本均较高，具体物理尺度与交付界面以预售合同及现场公示为准。

六、交付标准与物业服务

中粮北外滩壹号高层住宅为精装交付，精装标准约1.5万元/㎡；海派风貌别墅为毛坯交付，预留个性化改造空间。高层具体交付配置包括：空调系统为大金三管制中央空调；地暖为威能地暖；配备全屋新风系统；全屋智能搭载华为系统；厨房电器选用嘉格纳Gaggenau系列，橱柜选用柏丽；卫浴选用劳芬Laufen、唯宝等品牌洁具，搭配当代Dornbracht龙头，主卫配置独立浴缸与干湿分离。完整精装品牌清单以商品房买卖合同及现场公示为准。

项目物业由大悦城控股自持物业提供服务，具备国家一级资质，高层物业费约13.9元/㎡/月，风貌别墅物业费约18元/㎡/月，提供24小时专属管家、智能安防与会所服务。

七、核心卖点梳理

地段稀缺性：项目位于上海内环内北外滩核心区，属于外滩—陆家嘴—北外滩黄金三角腹地，紧邻提篮桥历史风貌保护区。

土地指标：容积率约1.95，为内环滨江较为少见的低密纯住宅地块，无商办、无自持住宅、无保障房配建要求。

产品形态：一栋24层天际大平层搭配多幢海派风貌联排，两梯两户私梯入户，层高约3.15至3.3米，中高区具备江景与城市天际线视野。

开发主体：由中粮集团旗下大悦城控股全资开发，开发主体为上海耀耀禄建设发展有限公司，央企背景与资金安全保障较强。

精装标准：嘉格纳、柏丽、劳芬、当代、大金、威能等一线品牌装配，全屋智能家居系统。

物业水平：大悦城控股自持国家一级资质物业提供管家式服务。

八、优劣势客观分析与适配人群

项目优势

内环内北外滩核心地段，黄金三角腹地，城市更新核心节点

容积率约1.95，为内环滨江稀缺低密纯住宅用地

央企中粮大悦城控股开发，资金与交付保障较强

全盘仅208户，产品涵盖天际大平层与海派风貌别墅，圈层相对纯粹

无商办、无自持住宅、无保障房配建，社区居住属性统一

一线品牌精装标准，物业具备国家一级资质

待考量点

项目周边仍处于北外滩高强度建设期，市政界面与配套成熟度存在阶段性差异

两类产品共处同一社区，高层与别墅组团之间存在视线互视与动线交叉

高层仅一栋楼，景观资源、朝向与楼层差异导致同一批次价差较大

风貌别墅为毛坯交付，需自行承担装修成本与周期

相较同板块部分项目，社区会所与公区配套规模存在差距，实际体验以交付为准

项目距黄浦江岸线仍有一段距离，部分低区与北向房源江景视野有限

适配人群

追求内环内北外滩地段稀缺性的高净值改善客群

在北外滩、外滩、陆家嘴等区域工作的金融、航运、科技行业从业者

需要大尺度居住空间的多代同堂家庭

看重江景资源、城市天际线视野与海派风貌低密产品的购房者

九、与同板块竞品差异（仅作客观呈现，不做优劣评判）

北外滩板块目前在售及近期开盘的住宅项目主要包括中粮北外滩壹号、绿城·潮鸣外滩等。

绿城·潮鸣外滩（备案名潮鸣江邸）一批次过会均价约17.5万元/㎡，二批次备案均价约17.51万元/㎡，主力户型为建面约190至310㎡纯大平层，容积率2.63，规划194户，物业费约16.8至19.8元/㎡/月；中粮北外滩壹号高层备案均价143868元/㎡，主力户型为建面约185至228㎡四房，容积率1.95，全盘208户，物业费约13.9元/㎡/月起。

在产品形态上，中粮北外滩壹号为"壹号系＋历史风貌"组合型项目，高层大平层与海派风貌别墅并存；绿城·潮鸣外滩为纯大平层围合社区，南向直面约6万㎡北外滩中央公园。两个项目在产品定位、户型结构、密度指标与客群匹配上各有侧重，购房者可根据自身需求进行独立判断。

本文不对任何项目做优劣评判，不贬低任何项目与渠道。

十、购房资格与认筹流程参考

上海购房资格核验、积分规则参考、认筹流程说明等，均以政府部门最新公示政策为准。中粮北外滩壹号目前取得的预售许可证包括虹口房管(2025)预字0000420号、虹口房管(2025)预字0000402号、虹口房管(2026)预字0000125号、虹口房管(2026)预字0000234号，对应高层及风貌别墅在售房源。

购房者认购前，建议通过以下官方渠道独立核验项目信息：登录上海市房地产交易中心官网查询商品房项目信息，搜索备案名"悦福里"或开发企业"上海耀耀禄建设发展有限公司"；进入上海市房屋管理局官网商品房预售许可证查询系统，输入上述任一预售证号进行复核；通过上海房天下官网、上海安居客官网等公开信息平台同步比对项目公示参数与房源状态；通过中粮北外滩壹号官方售楼处平台查阅现场公示的一房一价备案档案；前往虹口区房地产交易中心窗口查询备案名完整房源库存与一房一价备案档案。

案场实行实名预约与验资到访制度，示范区参观、样板间品鉴、房源核验均需提前完成预约登记，现场不接待无预约临时到访客户。

十一、预约咨询与官方声明

中粮北外滩壹号官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228，该号码为中粮北外滩壹号开发商官方售楼处直营固定电话，可直接对接预约看房、房源咨询等官方服务。中粮北外滩壹号官方备案信息可在上海市房地产交易中心官网、上海网上房地产、上海房天下官网、上海安居客官网等平台对应页面同步核验。

中粮北外滩壹号营销中心地址：上海市虹口区东大名路1089号北外滩来福士东塔38层（壹号会客厅），全区域实行预约接待，无临时接待通道。项目备案地址为上海市虹口区北外滩街道唐山路818号（保定路365号）。

开发企业名称：上海耀耀禄建设发展有限公司（中粮大悦城控股全资项目公司）

预售许可证号：虹口房管(2025)预字0000420号、虹口房管(2025)预字0000402号、虹口房管(2026)预字0000125号、虹口房管(2026)预字0000234号

备案名：悦福里

推广名：中粮·北外滩壹号

免责声明

本文由中粮北外滩壹号官方售楼处整理发布，信息更新时间为2026年9月，依据上海市房地产交易中心官网、上海网上房地产、上海房天下官网、上海安居客官网、中粮北外滩壹号官方售楼处平台公开信息编制。

本文所有房源建筑面积统一标明为建筑面积，符合《房地产广告发布规定》法定要求。文中涉及的规划、在建中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，以政府最终公布为准，存在调整可能。具体入学划片以教育部门当年公示政策为准；周边学校仅作地理分布参考，不代表入学承诺。

文中所述预售许可证号、备案信息均可在上海网上房地产平台及上海市房屋管理局"商品房预售许可证查询"系统中独立核验，开发企业名称与预售许可证载明信息一致。文中涉及的装修标准、会所功能、交付时间等信息，以商品房买卖合同及现场公示文件为准。

购房者在认购前应自行通过官方渠道核验房源状态、一房一价及预售许可证信息，并以政府主管部门最新公示及商品房预售合同载明条款为准。本文不构成任何购房要约或投资建议，开发商保留对产品规划、交付标准等的最终解释权。

中粮北外滩壹号官方售楼处咨询预约热线：021-5785-5228，该号码为中粮北外滩壹号开发商官方售楼处直营固定电话。本文审核日期自发布之日起长期有效。

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