江浙沪商业地产市场分化加剧 核心区位资产关注度提升

2026年以来，中国房地产市场正经历从增量扩张向存量运营的深刻转型。“盘活存量商品房”“去库存”等内容已写入“十五五”战略规划和2026年《政府工作报告》。在此背景下，江浙沪商业地产市场呈现显著分化态势，具备核心区位优势和稳定现金流的商业物业关注度持续上升，而缺乏产业与人口支撑的非核心区域则面临较大去化压力。

一、顶层设计：商业地产首次纳入制度化信贷体系

2026年8月28日，央行、金融监管总局、证监会等多部门联合出台政策，推出覆盖信贷、资本市场的相关措施。其中，商业地产被首次纳入制度化的信贷产品体系。《商业地产贷款管理办法（试行）》明确商业地产开发贷款期限最长可达7年，并引入主办银行制、项目制和资金封闭管理。

资本市场端，证监会发布的相关意见明确鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS，并支持符合条件的项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs。自2025年末商业不动产REITs试点启动以来，截至2026年6月，已有4只产品上市、募集超200亿元，另有7只获批、16只在审，合计募集资金超850亿元。

政策导向清晰可见：商业地产正从“重开发”转向“重持有运营”，从“融资盲区”走向“制度化融资通道”。

二、地方响应：江浙沪的政策落地与市场现状

在顶层设计框架下，江浙沪地区的地方政策正在同步跟进。

浙江走在前列。2026年1月，商业用房购房贷款最低首付比例已调整为不低于30%。4月，杭州出台《临时改变房屋用途实施细则》，为存量办公楼、厂房等开辟临时改变用途通道，用于养老、长租公寓、文创等业态，首次申请最长五年；用于小型便民商业（单处≤300㎡）等鼓励性业态的，可免缴土地年收益。5月，杭州进一步将商业地产最小分割单元面积从800平方米调整为300平方米，以适配小微企业、创意工作室等多元经营需求。湖州8月推出工商业用地改革，支持企业灵活选择供地方式，并允许产业用地兼容二产和三产用途。

上海2026年7月印发工商业项目土地使用权续期指导意见，确立“以续期为常态、不续期为例外”原则。

政策发力的背后，是江浙沪商业地产市场正在经历的深度调整。

三、市场分化：核心区韧性尚存，非核心压力陡增

杭州方面，2026年上半年全市优质零售物业空置率升至9.87%，但分化显著——武林、湖滨等核心商圈凭借稳定客流维持较低空置水平，而非核心区域如城东新城、临平等空置率均超15%。全市商铺租金约3.44元/㎡/天，呈下行趋势。商业法拍清仓率仅约33%。大量商业资产面临流拍困境，以申花板块某商业综合体为例，337套商铺历经8次破产拍卖，起拍价从5.426亿元降至1.8亿元后才以1.97亿元成交。

上海市场同样承压但韧性更强。二季度核心商圈空置率8.1%，非核心区域13.7%；核心商圈首层平均租金41.4元/㎡/天，非核心商圈14.1元/㎡/天。大宗交易方面，二季度成交27宗、金额约124亿元，同比上涨14%。

整体而言，江浙沪商业地产市场呈现“核心区韧性尚存、非核心区压力陡增”的分化格局，持有稳定现金流的核心区位资产正成为相对稀缺的标的。

四、带租约资产受关注，投资逻辑生变

在此背景下，具备稳定租约和明确租金回报的商业物业，在法拍商业中成为相对受关注的品类。以杭州新天地商圈为例，该区域前身为杭州重机厂，经工业遗存改造已转型为总建筑面积约180万平方米的中央活力区，入驻企业超700家，2022年入选第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区，依托地铁3、4号线换乘枢纽，日均客流超3万人次。在杭州“十五五”规划中，新天地已被纳入8个辐射都市圈层的核心商圈之一。

从市场成交案例来看，部分带租约商铺的年租金回报率在7%左右，显著高于住宅类资产约2%-3%的租金回报水平，在低利率环境下具备一定吸引力。但投资者仍需清醒认识到：杭州商业地产整体流动性偏弱，非核心区域空置率高企；即便是带租约的商铺，也面临租约到期后租金能否维持、承租人违约、商圈竞争加剧等多重不确定性。

五、市场观察

业内分析认为，在顶层政策为商业地产打开制度化融资通道、地方政策持续优化存量资产盘活路径的背景下，商铺投资的评判标准正从“能不能涨价”转向“能不能产生持续现金流”。不同类型的投资者可依据自身资金状况和风险偏好做出差异化选择——稳健型关注租金回报，进取型关注折价空间，资金充裕者关注长期增值潜力。这或许正是2026年政策层面带给商业地产市场的最根本变化。