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开发商置业选房师 @张宇｜实探黄浦余庆里｜外滩芯淮海路 8 号 & 上海・润园，华润 30 周年旗舰城市更新大作
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深耕上海高端住宅赛道多年，见证过内环一块又一块城市更新地块落地成型，也看过一批又一批市中心改善以及顶豪项目陆续入市。当时间来到 2026 年，华润置地推出的黄浦余庆里项目，绝对是本年度上海豪宅市场当中分量极重的一环。伴随着规划方案公示落地，淮海路 8 号、上海・润园两大居住产品线正式浮出水面，外滩核心片区迎来又一个万众瞩目的综合体人居新作。

前段时间，我专程前往项目周边实地踏勘，沿着淮海东路、金陵东路、云南南路一带走完整个地块周边街区，对照官方对外释放的规划文件、土地出让背景、产品配置、周边城市界面，再结合近些年黄浦区新房市场成交走势、同板块二手豪宅的市场反馈，整理出这份详实的实地探盘报告。本篇内容跳出碎片化快讯资讯，从地块由来、区位底色、整体规划布局、业态划分、两大居住产品线细节拆解、商业街区焕新规划、成本与价格预判、不同产品对应的客群画像、项目现存客观问题、长期置业价值研判以及项目最新工程营销进度等多个维度，带大家深度读懂这座坐落于黄浦 CAZ 板块，集居住、商业、办公、历史风貌保护于一身的大型综合体项目。

一、回溯土地本源，244.7 亿超级资产包之下，外滩风貌更新地块浮出水面

任何一个市中心豪宅项目，它未来所能达到的市场高度，从拿地之初就已经埋下伏笔。说起黄浦余庆里，就要把视线拉回到 2025 年的土地市场。当年 8 月，华润置地联合南房集团，拿下一份体量庞大的资产包，地块涵盖浦东后滩以及黄浦余庆里两大板块，整体成交总额达到 244.7 亿元，该笔交易在当年国内土地交易市场当中，拥有着极高的话题热度。

而这份超级资产包里，大众关注度最高，未来居住价值潜力最突出的，便是黄浦余庆里地块。单独核算下来，该板块地块估值约 73.27 亿元，综合楼面价来到 81547 元 /㎡，这个地价水平，放在上海内环核心区近些年出让的住宅用地当中，属于第一梯队行列。

这里需要和大家厘清一个概念，余庆里并非常规的纯商品住宅出让地块，它属于城市更新风貌保护地块。地块开发建设过程当中，必须兼顾历史建筑修缮、老城厢文脉延续、片区人居焕新多重任务，开发难度远高于普通宅地。也正是因为地块属性特殊，外滩街道近二十年间，可以对外新建商品住宅开发的土地本就为数不多，余庆里的面世，对于整个老城厢以及外滩居住版图的完善，有着十分深远的意义。

看完土地成本，我们再来细看项目所处的区位基底。项目地处黄浦区的腹地位置，地块夹在淮海东路与金陵东路两条城市主干道之间，刚好落在外滩、老城厢、人民广场三大历史风貌片区的交汇地带。熟悉上海城市发展脉络的购房者都清楚，这片土地是海派文化发展的重要发源地，历经百年沉淀，片区内历史街区、老建筑遗存数量众多，人文氛围感浓厚。

公共出行方面，从地块步行便可抵达 8 号线与 14 号线交汇的大世界地铁站，双轨道交通线路能够快速通达上海各大主城板块，无论是通勤出行还是跨区域商务往来，交通通达性都十分可观。

如果以项目地块为圆心画出半径 3 公里的生活圈，外滩、豫园、淮海路、新天地、人民广场等一众上海耳熟能详的核心商圈，基本全部囊括在内。成熟度拉满的商业配套、文旅资源、商务办公集群，为未来居住于此的业主，带来丰富的城市资源选择。居住在这里，既能近距离感受市中心浓厚的烟火气息，闲暇之时也可以漫步至外滩滨江沿线，欣赏黄浦江两岸的城市天际风光。地段所带来的城市资源集聚效应，是很多外围新区项目很难复刻的优势。

二、六大子地块规划格局揭晓，北商南住布局，打造复合型城市综合体

不少购房者在初步了解余庆里的时候，很容易将其理解成一处封闭式的住宅小区，实际上该项目属于多地块联动开发的大型城市更新综合体。项目原生规划一共包含 7 个子地块，华润置地拿下其中 6 宗核心地块的开发权限，051‑04 地块作为纯商业用地不在本次开发范围之内。

项目整体规划思路采用北商南住的排布方案，北侧地块规划商业办公，南侧地块作为居住核心板块。业态分区清晰，做到商业活力区和居住生活区动静分区，在激活片区商业活力的同时，尽可能保障后期居住板块的居住纯粹度。

地块北侧 055‑01、056‑01 两大子地块，以及周边配套商业地块，主要承载办公以及开放式街区商业功能。建筑限高设置为 24 米，整体建筑高度和老城厢原有街区风貌相适配，后续将打造开放式的步行商业街区。开放式街区的设计思路，打破传统住宅小区围墙封闭的开发模式，让项目未来可以和周边老城厢街区融为一体。

项目南侧板块，便是本次两大豪宅产品的落地片区。054‑03 地块与 059‑02 地块容积率偏低，规划风貌别墅搭配少量商业配套，在内环核心地段，低容积率的院落居住用地本身供应稀缺；060‑02 地块规划一栋约 150 米的超高层住宅，附带少量社区商业配套，未来将作为片区内辨识度很高的城市住宅地标。

剩下的 060‑01 地块，规划建设 Rr4 类租赁住宅，同时配建社区商业网点、居委会用房、老年活动空间等一系列公共配套设施。租赁住宅以及公共服务配套落地之后，可以进一步补齐片区民生配套短板，提升整个街区的宜居属性。

综合所有地块业态不难看出，余庆里并非单一居住楼盘，而是一个涵盖高端商业、甲级办公、可售顶豪住宅、租赁住房、社区公共配套的复合型城市更新项目。未来建成之后，这里会成为一处可供市民逛街游览、高端人群定居生活、文化艺术展示交流的城市新空间。

从住宅供应体量来看，整个项目可以对外出售的商品住宅房源总量控制在 100 套左右，房源分为风貌别墅、超高层大平层两条产品线。其中风貌别墅合计 49 幢，超塔住宅房源 50 套。整体供应体量偏小，在内环核心土地增量逐年收缩的背景之下，为数不多的可售房源，也让项目自带稀缺属性。

三、全明星设计团队赋能双顶豪产品线，上海・润园院落别墅与淮海路 8 号云端大平层

作为华润置地上市三十周年重点打造的旗舰作品，项目在设计资源投入上，可以看出明显的高规格配置。项目整体规划交由国际知名的 KPF 建筑事务所统筹；150 米超高层住宅淮海路 8 号，建筑外观由来自纽约的 SHoP 事务所执笔设计；风貌别墅上海・润园，建筑设计工作由 gad 团队负责；社区内部高端会所的设计任务交由傅厚民团队，室内精装板块则联合 CCD 团队共同打磨，后期物业服务选用华润万象生活旗下白金管家服务体系。从前期整体规划、建筑外立面打造、室内空间精装再到后期入住物业服务，整套开发服务链条，都对标国内外高端人居项目建设标准。

（一）上海・润园｜49 幢内环风貌院落别墅，续写润园系高端人居脉络

上海・润园属于华润成熟的润园高端产品序列，继士林润园落地黄浦收获市场良好反馈之后，这一次上海・润园又一次进行产品升级，打造内环难得一见的海派风貌别墅产品。

别墅地块容积率仅 1.4，楼栋统一规划为 3 层建筑。放眼整个上海内环，土地开发已经趋近饱和，低容积率院落住宅的新增供应已经十分少见，后续同类地块的开发空间有限。

产品内部配置层面，每一栋风貌别墅地上空间预留独立电梯井，业主后期入住可以加装电梯，进一步提升日常居住的便捷度。地下打造双层挑高空间，拓展出可观的额外使用面积，地下空间可以根据业主自身的需求，灵活规划私人会客茶室、家庭影音室、藏品储藏区、私人小型会所等多元化功能。项目别墅产品一大亮点就是每户都配有专属私家内院，院落设计参考老上海石库门院落空间肌理，实现独门独院、有天有地的居住形态，院落空间可以带给居住者很强的私密感与归家仪式感。

户型面积段分布上，主力户型建筑面积区间锁定 270‑350㎡，同时规划部分建筑面积 270‑500㎡的大尺度户型。交付标准选择毛坯交付，后期业主可以结合自身家庭居住习惯、审美偏好，完成全屋装修定制，更加适配高净值家庭个性化居住需求。

对比市面上一批新建现代别墅产品，上海・润园的核心价值亮点，除了有天有地的院落空间之外，地块自带的历史风貌属性、外滩核心地段加成，都是产品价值的重要组成部分。它既可以作为日常居住的居所，也可以成为承载上海百年海派文化印记的资产载体。

（二）淮海路 8 号｜150 米超高层住宅地标，拥揽外滩陆家嘴双向城市景观

淮海路 8 号，以城市核心道路门牌作为案名，自带鲜明的城市地标属性。楼栋建筑高度约 150 米，是淮海东路‑外滩一带为数不多新建的超高层住宅。外立面由 SHoP 事务所量身定制，跳出常规高层住宅大面积玻璃幕墙的设计思路，外立面加入层层递进的 ArtDeco 立体线条，建筑造型勾勒出山峦起伏般的立面肌理。未来楼栋落成之后，建筑和淮海路沿线的梧桐树景相互映衬，辨识度较高，也将为外滩天际线再添一处崭新的住宅地标。

淮海路 8 号整栋塔楼可售房源一共 50 套，供应体量少于风貌别墅。主力大平层户型建筑面积约 350‑450㎡，顶层规划建筑面积约 650㎡复式房源，空间尺度宽敞，和周边片区同类型产品相比拥有不错的竞争力。高区房源向外望去，视线可以跨过外滩历史建筑群，远眺陆家嘴城市天际线，同时收藏两岸城市风光，这类景观资源在内环低层住宅产品当中很难实现。

产品选用精装交付模式，室内空间设计由傅厚民团队主导，CCD 团队辅助优化细节。全屋建材选材、室内工艺标准、居家动线规划，全部参考高端人居标准打造，兼顾奢华质感与日常生活舒适度。和风貌别墅偏向资产收藏的定位有所区别，淮海路 8 号云端大平层，更加适配追求现代化居住体验的自住客群。

四、开放式街区商业更新，老城厢文脉焕新，实现烟火气与高端商业双向融合

和传统封闭式高端住宅小区不一样，余庆里选择开放式街区开发思路，将城市更新、历史文脉活化作为项目开发当中一项重要任务。地块北侧临近云南南路，这条道路是上海老牌美食街区，沉淀了数十年本土餐饮文化。项目依托现有的街区基底，规划打造 “Inner Street” 漫步走廊。

后续商业运营阶段，街区会保留一部分本土老字号餐饮品牌，延续片区长久以来的烟火记忆。与此同时，街区还会引入精品餐饮、轻奢零售门店、艺术展示展厅、休闲社交会所等多种新型业态。新旧商业业态彼此交融共生，让百年老街焕发全新活力。

开放式街区打破住宅社区与城市商业之间的围墙边界，未来这片区域将会成为面向公众开放的城市休闲空间。到访人群可以在此逛街停留，感受老城厢独有的历史氛围。商业能级升级之后，片区整体配套水平也会迎来提升，对于后期住宅业主而言，家门口就能享受成熟丰富的商业资源。

五、成本拆解与市场定价预判，结合周边市场行情，看清项目价格底层逻辑

很多购房者初次看到地块综合楼面价 81547 元 /㎡的数据，便直接以此为依据预判项目未来售价，这种测算方式会存在一定偏差。这份综合地价成本，涵盖了商业、办公、租赁住宅等多种业态，上述业态的溢价能力和商品住宅之间存在差距，因此综合楼面价并不能直接等同于可售住宅的土地成本。

结合项目出让文件当中的业态占比、成本分摊逻辑，我们可以进行成本拆分。项目三幅纯可售住宅地块占地面积约 1.69 万㎡，对应地上可售住宅建筑面积约 4.2 万㎡。将 73.27 亿元地块总价按照不同业态价值进行分摊之后，纯商品住宅对应的实际楼面成本，来到 13‑15 万 /㎡区间。

在此地价基础之上，项目还需要承担高标准的建筑安装成本、项目开发财务成本、各项税费开支、历史风貌建筑保护专项投入、国际团队设计费用以及后期街区运营成本。综合各项开支测算，未来住宅上市售价大概率会站上 20 万 +/㎡的行列。风貌别墅产品，依托内环院落资源以及历史文脉加持，市场预期单价有望走到 25‑30 万 /㎡区间。

我们可以参考周边近期入市项目的市场表现，和余庆里地块一路相隔的嘉里金陵华庭，项目 2025 年推出新房，开盘均价约 20.6 万 /㎡，一共 318 套房源，入市之后快速完成去化，市场接受度较高。反观余庆里，本次可售房源体量不足嘉里金陵华庭的三分之一，地块地段能级、产品稀缺属性、项目整体设计规格都有着不错的竞争力，市场定价有着充足的支撑。

再从黄浦区新房年度供应大盘来看，2025 年黄浦区全年新建商品住宅新增供应房源约 800 套，其中单价 15 万以上的高端住宅房源不足 300 套。余庆里一次性带来 100 套亿级起步的豪宅产品，在核心区土地供应逐年收紧的趋势之下，像这样集中释放的高端住宅供应，未来几年当中并不多见。

总价层面，项目房源整体门槛偏高。风貌别墅建筑面积 300‑500㎡，总价大致落在 6000 万‑1.5 亿区间；淮海路 8 号建面 350‑450㎡大平层，总价区间 7000 万‑9000 万；顶层 650㎡复式房源总价跨过亿元门槛。高总价门槛，也自然筛选出与之匹配的高净值置业圈层。

六、两大产品线客群画像分化，收藏向别墅产品对比自住向云端大平层

虽然上海・润园风貌别墅和淮海路 8 号同属亿级高端住宅序列，但是两类产品面向的置业人群、购房出发点，有着较为明显的差异，两条产品线覆盖了当下上海豪宅市场当中，两类主流的高净值置业需求。

上海・润园风貌别墅，目标客群以企业经营者、家族资产配置人群为主。对于这一部分买家来说，购入房源的出发点并不局限于日常居住，资产收藏、家族资产传承、城市核心身份标签是他们置业的重要考量方向。内环核心地段有天有地的院落产品存量稀缺，老上海历史风貌加持，赋予房源特殊的文化价值。参考华润士林润园过往成交客群，有相当一部分外地高净值买家，会将黄浦核心风貌住宅，作为自己一线城市资产配置当中的重要一环。独门独院带来的高私密性，低密安静的居住氛围，都是这类购房者重点考察的条件。

淮海路 8 号超高层大平层，客群年龄层相对年轻化，不少客户来自金融、科创、高端商贸行业，自住属性更强。这类购房者更加看重现代化居住体验，偏爱高空视野带来的景观享受，希望在家中就可以欣赏外滩、陆家嘴两岸风景。大平层户型空间方正，室内动线流畅，精装交付可以省去漫长的装修周期，适配节奏较快的现代都市生活，居家居住的同时，也可以兼顾圈层社交需求，是内环自住型豪宅当中很有竞争力的选择。

七、理性看待项目现存问题，实地探盘之后梳理出项目客观短板

每一个楼盘都有自身的优劣势，即便是定位高端的综合体项目，同样会存在一些需要购房者提前考量清楚的问题。实地走访完整个片区之后，我整理出几个项目现存的客观情况，大家置业决策的时候可以理性权衡，避开认知误区。

首先，大型城市更新项目开发周期较长，进度方面存在一定不确定性。余庆里地块属于黄浦区规模较大的城市更新项目，片区当中涉及历史建筑保护修缮、片区动迁收尾、多轮规划方案报批等一系列复杂工作。现阶段地块内部还有部分老旧建筑待拆除，从地块全面开工建设到住宅交付，整个开发链条当中，容易受到多种外部因素干扰。按照项目现阶段给出的时间预期，住宅房源大概率会在 2028 年底‑2029 年迎来交付，等待周期偏长，后续交付节点能否顺利落地，还需要大家持续跟进项目施工动态。

其次，地块处于历史风貌管控片区，建筑设计需要遵从风貌保护相关要求。项目楼栋外立面、建筑层高、开窗布局、楼栋排布方案，都需要接受相关部门严格管控。风貌保护的硬性要求之下，风貌别墅很难做到市面上新建现代别墅那种超大面宽、极致通透的格局。意向入手别墅产品的客户，不能单单被 “院落” 这一标签吸引，后续户型图释放之后，一定要仔细核验室内空间布局，结合自身家庭居住需求，判断户型空间实用性。

最后，亿级豪宅房源整体去化节奏偏慢，社区成熟周期会被拉长。项目全盘 100 套房源，总价门槛偏高，结合当前上海豪宅市场的成交节奏推算，房源完整去化预计需要 2‑3 年时间。我们可以拿士林润园作为参考，项目入市一年多，累计销售额接近 70 亿，成交房源 30‑40 套，不难看出风貌豪宅的去化速度并不快。拉长的去化周期，意味着前期入住的业主，有可能遇到周边地块仍在施工、街区配套落地进度滞后等情况，入住初期短期居住体验或许会受到一定影响。当然，项目开发主体为华润央企，资金实力雄厚，项目开发建设过程当中出现资金风险的概率偏低。

八、置业价值深度解析，稀缺核心资产适合长期持有布局

站在置业以及资产配置的角度，黄浦余庆里项目的核心竞争力来自三个层面：黄浦区 CAZ 中央活动区的核心地段、城市更新风貌保护地块的稀缺属性、华润置地成熟的高端项目操盘经验。三项优势叠加，造就了项目与众不同的市场定位，未来上海内环很难再出现条件完全一致的竞品项目。

在这里也要提醒意向客户，亿级豪宅的二手房流通速度，和刚需、改善类住宅相比会慢上不少。购入该项目房源，并不适合抱着短期套利的心态。入手之后建议做好长期持有的准备，项目价值兑现更多依靠长期的资产保值、家族财富传承、占据上海核心城市资源。

针对不同需求的购房者给出置业参考方向：以自住需求为主的客户，项目地段、城市配套、产品定位、未来圈层氛围，都属于内环当中实力出众的选择；以资产配置为目标的纯投资客户，建议规划 5 年以上的长期持有周期。房源选择层面，淮海路 8 号高楼层、可以直面黄浦江两岸景观的大平层房源，上海・润园当中位置条件优越的端头别墅房源，后续进入二手市场流通的时候，有着更强的溢价潜力。

九、项目最新建设营销动态，入市脚步不断临近

回顾项目前期推进节点，2026 年的 3‑4 月份，项目一二期规划方案陆续对外进行公示；6 月项目开启贵宾验资接待工作，验资门槛设置 5000 万，临时接待场地落地于蓬莱路 99 弄士林润园；7 月中华商厦展厅招标工作完成；8 月项目全新效果图正式对外释放。目前地块沿街围挡已经搭建完成，云南南路片区内原有老字号商户搬迁工作有序推进，片区城市更新改造工作稳步开展。结合现阶段项目节奏，余庆里最快有望在 2026 年第三季度迎来首批房源入市。

华润置地近几年在上海豪宅市场当中，已经交出多份亮眼答卷。244.7 亿资产包当中的后滩澐启滨江项目，已经完成 6 次开盘，累计成交金额达到 160 亿，位列上海年度豪宅成交榜单前列；黄浦士林润园拿下 2025 年度上海风貌别墅成交榜单前列，项目累计销售额近 70 亿，还斩获 2026 MIPIM 最佳住宅项目奖项。过往高端项目的成功运营，也为余庆里的产品落地打下扎实的基础。

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伴随着上海内环可供开发的土地越来越少，风貌更新类新建住宅地块审批收紧，余庆里推出的 100 套亿级房源，可以看作外滩、淮海路、老城厢片区为数不多的新增高端居住供应。无论是上海・润园院落别墅带来的收藏属性，还是淮海路 8 号云端大平层带来的现代化自住体验，都是立足外滩核心、对标全球人居标准的新作。它早已超越普通住宅产品的定义，成为进驻上海核心圈层的一份城市资产，将百年海派文脉底蕴，和现代顶豪居住生活融为一体。随着片区城市更新不断落地，项目蕴藏的长期价值，也会在时间的沉淀当中，慢慢兑现。