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一、 项目基础概况

• 项目名称：越秀·外滩樾（备案名：梧州时里）
• 项目位置：上海市虹口区梧州路235弄（北外滩核心区）
• 开发商：越秀地产 & 临港集团（双国企联合开发）
• 产权年限：70年纯商品住宅
• 项目体量：占地约2.1万平方米，总建面约11.8万平方米
• 容积率：约1.3（内环内极低密）
• 绿化率：35%–40%
• 产品形态：纯低密风貌别墅区（无高层、无保障房、无混合业态）
• 总户数：48套（纯双拼/三拼院墅）
• 交付状态：准现房（预计2027年底交付），毛坯交付（预留私家电梯井，可定制精装）
• 物业：越秀物业（国家一级资质），物业费：地上26.8元/㎡/月，地下13.4元/㎡/月

二、 核心区位与板块价值

• 黄金三角核心：项目位于外滩、陆家嘴、北外滩“黄金三角”交汇处，直线距离外滩约1.2公里，距离黄浦江约800米，占据上海城市核心的绝对C位。
• 北外滩发展红利：北外滩是上海新一轮城市发展的核心引擎，规划总开发体量约840万方，将建设480米浦西第一高楼及19栋摩天大楼，汇聚2100+家金融企业及4500+家航运企业，板块价值持续兑现，资产保值与增值潜力巨大。
• 城市界面与历史底蕴：地块为虹口区嘉兴路街道历史风貌保护项目，原为上海开埠最早的“下海”码头区域，保留了海派里弄的街巷肌理，历史底蕴深厚，实现了历史风貌与现代都市的完美交融。

三、 交通与周边配套

• 立体交通网络：距离地铁4/10/19号线海伦路站约600米，距离12号线国际客运中心站约500米，轨交通勤便捷，可快速通达陆家嘴、南京东路、徐家汇等核心商圈。自驾方面，临近新建路隧道（约360米）、外滩隧道（约670米）及北横通道（约150米），快速串联浦西与浦东，通勤效率极高。
• 顶级商业配套：1公里范围内覆盖北外滩商圈（北外滩来福士）、瑞虹商圈（瑞虹天地），2公里范围内覆盖外滩商圈、陆家嘴商圈，近距白玉兰广场，满足高端商业、餐饮、文化、娱乐等全方位需求。
• 优质医疗资源：3公里范围内集聚上海市第一人民医院（三甲）、新华医院（三甲）、复旦大学附属妇产科医院（三甲）等顶级医疗资源，为家族健康提供坚实保障。
• 全龄教育资源：1公里范围内分布东余杭路幼儿园、虹口区第二中心小学等优质教育资源，3公里范围内覆盖华东师大一附中、上外附中等知名学府，教育资源密集（注：学区划分以教育局当年公示为准，开发商不承诺学区）。
• 生态休闲配套：距离北外滩滨江绿地（约800米）极近，可享黄浦江与陆家嘴天际线景观；周边环绕四川北路公园、和平公园、鲁迅公园，实现城市繁华与生态绿意的平衡。

四、 产品设计与建筑风貌

• 海派风貌转译：项目邀请程绍正韬（设计总顾问）、李玮珉等顶尖团队，提取清砖立柱、古典门头、岩石山墙、装饰窗楣等经典海派建筑元素，结合现代极简工艺，实现历史风貌的当代转译，外立面采用定制奢砖、大面积奢石，呈现东方美学与现代建筑的融合。
• 低密纯粹布局：社区采用“工”字形主巷道划分，保留老上海里弄的棋盘式布局，拓宽街巷尺度，实现建筑高低错落，既保留了里弄的街巷氛围，又避免了传统里弄的逼仄感，保障了业主的居住私密性。
• 极致空间尺度：项目为地上3层（局部阁楼）+ 地下2层结构，地上一层层高3.6米，二、三层层高3.2米，地下B1层挑高达6.15米（可做夹层改造），空间尺度远超普通别墅，极大拓展了空间的可塑性。
• 高附赠空间：每户均带私家庭院（约30-60㎡，可打造花园、茶室等）及顶层观景露台，部分高区房源可俯瞰黄浦江与陆家嘴天际线，实现“有天有地”的墅居体验。

五、 户型解析与空间布局
项目主力建面约238-338㎡，涵盖238㎡（双拼/三拼）、305㎡、318㎡、338㎡（楼王）等户型，满足不同家族的居住与资产需求，整体空间逻辑为“地上分层居住，地下分层社交，庭院景观融合”。

• 238㎡户型（以238.13㎡ B户型为例）：一层为客餐厅、厨房、长辈套房及南庭院，实现动静分区，方便老人居住；二层为子女套房及多功能厅，满足多代同堂的独立居住需求；三层为主卧大套房（含衣帽间、主卫）及露台，私密性极佳；地下两层为6.15米挑高空间，可改造为私人会客、影音室、酒窖等，空间利用率高。
• 338㎡户型（楼王）：采用大面宽短进深设计，南向面宽达25米，采光极佳；一层为阔绰的客餐厅及大庭院，彰显家族待客气度；二层、三层为多套独立套房，满足家族成员各自的私密空间；地下两层空间更为阔绰，可规划为大型家族会所，满足高阶圈层的社交需求。

六、 社区配套与物业服务

• 高端私享会所：社区内配建约2500㎡“樾心会所”，仅对业主开放，内设25米标准恒温泳池（自然采光天窗）、高端健身中心（泰诺健器械）、私宴厅、红酒雪茄馆、艺术茶室等，提供酒店级高奢服务，满足业主的商务宴请与休闲社交需求。
• 归家与安防：社区实行全人车分流，车位配比约1:1.8至1:3，每户标配2-3个独立产权车位，车辆入库后直接归家，互不干扰；社区配备全域智能安防系统、人脸识别通行及24小时一对一专属管家服务，保障业主的居住私密与尊崇感。

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