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楼市深度｜余庆里案名正式揭晓！风貌别墅「上海润园」、超高层「淮海路 8 号」，一篇读懂这座黄浦芯城市更新大盘
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各位关注上海顶豪市场的朋友，最近上海楼市关注度居高不下的一块重磅地块，终于迎来了自己完整的身份揭晓。8 月 24 日，华润置地上市三十周年主题发布会如期启幕，这场以 “为更好、跃新程” 作为活动主旨的盛会，也正式对外释放了外界期待已久的余庆里全套案名规划。

至此，这个牵动着上海高端改善圈层目光的综合体项目，三大产品序列全部浮出水面。项目整体综合体定名「上海・余庆里」；超高层住宅组团被赋予极具地标属性的案名「淮海路 8 号」；而大家期待已久的低密风貌别墅，则正式命名为「上海・润园」。三大案名的落地，也宣告由华润置地操盘、落子黄浦核心板块的大型城市更新项目，正式从规划蓝图阶段，迈向入市落地的倒计时周期。

回望这块地块最初的由来，时间需要回到 2025 年 8 月。当年华润置地携手本土国企南房集团，一举拿下浦东后滩地块搭配黄浦余庆里组成的大型资产打包项目，成交总价达到 244.7 亿元，拿下当年国内单次土地交易当中金额较高的一笔记录。在这份庞大的资产包之内，黄浦余庆里片区的评估价值约 73.27 亿元，经过测算，片区综合楼面地价来到 81547 元 /㎡，从拿地之初，这块土地就注定带着高端改善的底色，走进上海楼市的视野当中。

板块区位：三大历史风貌板块交汇处，城芯资源高度聚集

想要读懂余庆里，首先就要读懂它脚下这片土地的区位价值。项目所处的地块，坐落于淮海东路与金陵东路两条城市主干道之间，地理位置恰好落在外滩、老城厢、人民广场三大历史风貌片区的交汇地带，属于黄浦 CAZ 中央活动区的核心范围。从轨道交通出行来看，项目距离 8 号线、14 号线换乘站大世界站点距离很近，公共出行的便捷度很高。

如果把观察范围放大到 3 公里生活圈，外滩、豫园、淮海路、新天地、人民广场等六大成熟商圈全部被囊括在内。对于上海内环的楼盘来说，能够同时集齐历史风貌底蕴、成熟商业配套、便捷轨道交通三大条件的地块，近些年出让的数量并不多。而这片土地的价值，并不单单来源于商业配套的堆砌。金陵东路百年骑楼街区、云南南路老牌美食商业街，这片区域沉淀了数十年的上海本土烟火气息。华润接下来的开发，并不是简单推倒重建，而是一场城市更新活化的漫长实践，未来住宅产品和城市商业街区，将会在这里共生共存。

6 宗子地块完整拆解，北商南住规划格局浮出水面

很多粉丝后台私信我，一直搞不清楚余庆里庞大的地块划分，今天就把项目旗下子地块规划，一次性梳理清楚。整个余庆里片区一共包含 7 幅独立子地块，华润置地拿下开发权限的为其中 6 幅地块，051‑04 商业地块不在本次开发范围之内。从整体规划布局上，项目采用了行业内俗称 “北商南住” 的开发思路，北侧地块侧重商业办公配套建设，南侧地块规划住宅类产品。

我们分开来看各个地块的功能划分：051‑04 地块属于纯商业用地；055‑01 地块、056‑01 地块规划为商办属性，三块商业办公地块建设限高统一设置为 24 米，维持老城厢片区低矮舒缓的建筑肌理，不会破坏片区原有城市界面。

住宅板块则分散在多幅地块当中：054‑03 地块、059‑02 地块定位低容积率风貌别墅搭配少量商业混合用地，也就是本次定名「上海・润园」的别墅组团所在地。060‑02 地块，则用来打造高度约 150 米的超高层住宅地标建筑「淮海路 8 号」，塔楼底部同样配置一部分社区商业配套。还有一块特殊用地 060‑01 地块，用地性质属于 Rr4 租赁住宅，除了租赁房源之外，地块内还规划商业配套、居委会用房、老年活动室等一批面向片区居民开放的公共配套设施，进一步完善整个片区的社区服务功能。

梳理完地块属性，大家就能清晰明白，未来整个余庆里片区，并不是一个封闭式的纯居住小区。它是一个集商品住宅、租赁住房、商业办公、社区公共服务于一体的复合型城市综合体。住宅部分的可售房源总量，被严格控制在 100 套上下，两大产品线各占一半左右：风貌别墅规划 49 栋，超高层大平层房源大约 50 套。

两大顶豪产品线深度解析：低密院落别墅 VS150 米天际大平层

内环之内，容积率做到 1.4 的住宅产品，近几年的土地出让当中已经十分少见，而上海・润园风貌别墅，就拿到了这份难得的低密指标。所有 49 幢风貌别墅全部规划为地上三层建筑，地块开发之初便预留好电梯井点位，地下设置双层挑高的拓展空间，每一户别墅都规划了属于自家的私家庭院。在土地资源愈发紧张的内环核心地段，这种有天有地、自带院落的低密度产品，后续新增供应的空间十分有限，产品本身自带较强的稀缺属性。

而另一边「淮海路 8 号」超高层塔楼，则走出一条完全差异化的产品路线。150 米的建筑高度，赋予住户俯瞰城市天际线的观景权限。塔楼主力户型建筑面积设置在 350‑450㎡区间，项目顶层还规划了一套建筑面积约 650㎡的复式藏品房源。建筑外立面的设计交由来自纽约的 SHoP 建筑事务所执笔，这家团队有着打造曼哈顿超高地标住宅的成熟经验。高楼层住户向北向东眺望，外滩万国建筑群、陆家嘴摩天城市轮廓都可以纳入视野当中。精装标准上两条产品线做出了区分：淮海路 8 号大平层采用顶奢精装交付，室内空间邀请傅厚民团队亲自操刀；上海・润园风貌别墅则采用毛坯交付的方案，给到后期业主自由定制室内布局的空间。从目前释放出来的工期计划来看，两大组团预计交付时间落在 2028 年末‑2029 年前后，属于周期较长的期房项目。

全明星设计团队矩阵，城市街区商业焕新

一个城市更新地标作品，背后往往站着一套阵容豪华的设计团队，余庆里的主创名单，可以说集齐了业内一众头部机构。项目整体片区的统筹规划，交由国际知名事务所 KPF 负责；150 米超塔由 SHoP 打造；风貌别墅的建筑设计委托 gad 团队；会所空间设计出自傅厚民之手；住宅室内精装方案，CCD 深度参与。后续小区物业服务，将由华润万象生活旗下白金管家服务体系承接，从前端设计到后期物业服务，搭建起一套完整的高端产品链条。

商业板块的改造同样看点十足，地块北侧的骑楼商业将会走高端活化运营路线，不会简单复制传统购物中心模式。云南南路片区规划打造一条命名为 “Inner Street” 的慢行漫步走廊，片区内一部分老牌老字号餐饮将会被保留下来，同时引入一批精致餐饮、休闲消费新场景。未来余庆里建成之后，这里会成为一处对外开放、可供市民逛街停留的开放式街区，居住功能与城市公共商业空间相互交融。

随着后续规划方案的逐步落地，网上还传出另一版产品规划信息，项目或将推出建面约 150‑330㎡高层户型、建面约 125㎡洋房产品以及 270‑350㎡区间的风貌别墅，产品线覆盖跨度更广。不过该部分户型方案，一切还是要以后期官方正式公示的户型图纸为准。

地价成本深度测算，预判未来价格运行区间

聊完产品，我们再回归楼市最现实的成本问题。不少购房者直接拿 81547 元 /㎡的综合楼面价，当作住宅地块的实际成本，其实这个算法并不严谨。前面我们提到，73.27 亿元的地块总价，对应的是商业、办公、租赁住宅、商品住宅多种业态打包之后的综合地价。商业、办公类物业市场变现周期长，收益回报速度慢，所以商品住宅板块，需要承担地块当中大部分的土地成本。

我们可以做一次保守的成本推演：项目三块可售住宅地块总用地面积大约 1.69 万㎡，结合各地块容积率指标换算之后，住宅地上可建建筑面积约 4.2 万㎡。如果把整体地价按照不同业态的价值权重进行分摊，业内普遍预估，纯商品住宅地块实际楼面成本，大概率落在 13‑15 万 /㎡这个区间之内。

土地成本之上，开发商还要叠加风貌保护专项施工成本、建安造价、项目开发的财务成本、各类相关税费。把全部开支综合计算，后期新房上市之后，住宅产品售价站上 20 万 /㎡有着比较大的概率，风貌别墅类稀缺院落房源，价格存在向上浮动的空间。

我们可以参考一路之隔的嘉里金陵华庭项目，该楼盘 2025 年新房开盘均价大约 20.6 万 /㎡，当时推出 318 套房源，开盘之后房源快速去化完毕。反观余庆里，可售住宅的房源体量仅仅是金陵华庭的三分之一，而且产品定位和稀缺性有明显区别，在定价层面，开发商拥有更多的自主空间。

再把视野放到整个黄浦区年度新房供应大盘，2025 年黄浦全年新增住宅房源大约 800 套，其中单价突破 15 万以上的高端房源，供应套数不足 300 套。单单余庆里一个项目，就一次性拿出约 100 套亿级起步的高端住宅。这样体量的顶豪房源集中入市，放在近些年黄浦新房市场当中并不多见。

我们可以简单测算房源总价区间：风貌别墅建筑面积按照 300‑500㎡计算，单价站稳 20 万 +，单套房源总价区间基本来到 6000 万‑1.5 亿元。淮海路 8 号超塔大平层，主力 350‑450㎡户型，总价 7000 万‑9000 万，顶层复式房源总价直接迈入亿元梯队。100 套房源全部属于高总价改善渠道，目标客群十分清晰。

两类产品对应不同圈层，客群画像差异显著

虽然上海・润园风貌别墅与淮海路 8 号天际大平层，同属项目高端产品线，但是面向的购房人群，需求偏好却有着明显的分界线。

风貌别墅的购买群体，大多更看重独门独院带来的居住私密性，以及上海老城厢风貌建筑自带的文化标签。这类买家当中，企业经营者、家族资产配置客户占比偏高，购入房源的目的不一定用于日常自住，资产收藏、家族传承的属性占比更高。参考华润此前士林润园的成交客群构成，外地高净值买家的成交占比并不低，打动他们的，正是内环核心地段一块带院落土地的稀缺价值。

反观淮海路 8 号超高层大平层，它的核心卖点转向城市景观资源。150 米高空之上俯瞰外滩陆家嘴，这样的观景体验，在内环众多楼盘当中属于辨识度很高的标签。购买这类房源的客户，当中金融行业、科创领域的新贵群体占比更高，年龄层次相对年轻化，自住属性更强，更偏爱居于城市高处带来的视野体验。

一条产品线瞄准收藏型资产需求，一条产品线主打自住观景体验，两条路线互为补充，覆盖上海顶豪市场当中两大主流需求方向，也是余庆里对比周边竞品楼盘，一项突出的差异化优势。

理性审视项目潜在挑战，购房决策不可忽略的短板

作为一名常年深耕上海楼市的观察者，看待任何一个红盘，都不能只盯着利好宣传，今天我也客观梳理几项项目现阶段需要面对的不确定性，供意向买家参考。

第一，城市更新项目开发周期存在变数。但凡涉及历史风貌保护的旧改地块，开发建设流程都会比普通新建商品房漫长许多。地块原有老旧建筑拆除、历史遗存保护方案、规划方案多轮审批，当中任何一个环节出现调整，都有可能拖慢整体施工进度。截至目前，地块内部原有旧房还没有全部完成清退拆除工作。从规划公示、正式开工再到最后竣工交付，中间还有很长一段周期。项目对外释放的 2028‑2029 交付时间，后续能否如期兑现，还需要时间给出答案。

第二，历史风貌管控，或将对别墅内部空间带来限制。现如今上海对于历史风貌保护区的建设管控标准日趋严格。建筑外立面造型、房屋层高、开窗位置与大小，都会受到相关部门条款约束。这也就意味着风貌别墅的内部空间格局，很难完全按照现代新建别墅的标准去打造超大面宽、无遮挡大开间。后续意向入手别墅产品的客户，一定要仔细研读官方发布的户型图纸，不能仅仅被 “有天有地” 的宣传吸引，仓促下定。

第三，高总价房源去化周期更长，社区成熟节奏偏慢。整个项目可售房源数量 100 套，而且全部迈入亿级总价赛道。对比当前上海高端豪宅的市场行情，这类高总价楼盘，很难实现短时间内快速清盘。参考士林润园的销售节奏，一年多时间成交金额接近 70 亿，折算下来成交房源大约 30‑40 套。以此为参照，余庆里全盘房源，走完完整去化周期，大概率需要 2‑3 年时间。

从开发商资金层面来说，背靠华润央企开发背景，项目资金层面抗风险能力较强，不用过度担忧。但是站在购房者角度来看，缓慢的去化速度代表社区入住周期被拉长，前期率先收房入住的业主，未来数年之内，周边或许仍会有剩余地块处于施工状态，前期居住氛围的成熟速度相对迟缓。

资产价值深度研判：长期配置优先，短期套利空间有限

从资产配置角度来看，余庆里项目最核心的竞争力来源于资源的不可替代性。黄浦 CAZ 核心区位、历史风貌更新地块、华润央企品牌操盘，多重稀缺要素叠加，后续上海内环想要再复刻一个同类型项目，难度很大。

不过在这里也要给各位高净值买家敲一个警钟，亿元级豪宅的房产流通逻辑，和刚需改善住宅完全不同。高总价房源二手市场流动性偏弱，入手这类项目，并不适合抱着短期转手套利的心态，更加适合长期持有，作为家族资产配置、财富传承的载体。

如果购房需求以自住为主，那么板块成熟配套、项目自身产品力，足以匹配高端自住的居住期待。若是纯投资入手，则需要做好长期持有的心理准备，持有周期建议放宽至 5 年以上。在房源挑选上，高楼层拥有优质江景视野的超塔户型、地块当中位置优越的端头别墅，在未来二手流通市场当中，拥有更强的溢价潜力。

项目最新工程动态，入市脚步逐步临近

我们把视线转回项目最新的实时进展。2026 年 3 月，项目一期建设规划方案完成对外公示；4 月二期规划公示落地；时间来到 6 月，项目已经开启验资接待工作，验资门槛设置 5000 万，临时接待点设立在蓬莱路 99 弄士林润园。7 月，中华商厦展厅招标信息对外释放；8 月份全新项目效果图正式对外流出。现阶段地块沿街围挡已经搭建完毕，云南南路片区原有老字号商户搬迁工作正在有序推进当中。综合各方消息，项目最快有望在今年三季度，迎来正式入市的节点。

纵观华润置地今年在上海高端住宅市场的整体表现，同属 244.7 亿资产包的后滩澐启滨江，已经交出六次开盘累计成交 160 亿的亮眼成绩单；黄浦士林润园拿下 2025 年度上海风貌别墅销售榜单前列，累计销售金额接近 70 亿，并且斩获 2026 MIPIM 国际房地产大奖当中的最佳住宅项目奖项。而余庆里，便是华润接下来将要打出的又一张高端王牌。

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当淮海路 8 号的城市天际线遇上上海润园的海派院落，老城厢的历史文脉和当代顶豪人居，即将在黄浦这片土地碰撞出新的火花。后续项目户型、样板间、价格信息一旦释放，我也会第一时间跟进实地探盘，给大家带来一手的楼市解读。