四川
我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过15年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
成都8月成交量相当惨淡，主要是观望兴趣过于浓厚。
新房成交3418套，环比本就是淡季的7月下跌31.9%，同比去年46.6%，接近腰斩，月底的新政也未能拉动大盘数据。
二手房这个基本盘大本营⛺️也跌破2万套，止步1.78万套，环比上个月下跌12.4%。
二手房萎靡，导致新房置换量跟不上。新房量价齐跌又让二手房更加以价换量。更连累到一级市场的土拍，可谓表现平平，乏善可陈。
但有两点展望：1️⃣、8月成交数据或许是年度洼地，9月叠加多项因素大概率有所反弹。
2️⃣、保成交量是当前最重要的事。不论是新房去库存还是二手基本盘，都优于保开发商保土地财政。（低质房企还要淘汰一大批。）
8月的成都楼市行情很冷淡，尤其是新房，大家过夏，楼市过冬。
好些客户都非常非常犹豫，犹豫什么呢？
并不是没有钱，其实很多人持币观望，现金流包括公积金，是很宽裕的。你们可以说财富分配不均，但是不能说这群人没钱。对于预算或者杠杆而言，客户们其实也都是非常有韧性的，楼市高涨的时候，五六百万甚至更多，也并不成问题，现在压缩到三四百甚至两三百，是预期所致，并非实力有限。
也并不是没有需求想法，事实上这群人虽然住着所谓的核心区，大房子，但对新规改善大平层是很向往的，尤其成都新房户型迭代这么多年，市面上各种舆论吹捧已久，客户们或多或少线上线下都亲身感受了一番，难免有一番畅想和期望。
这群人，除了对好房子的向往，也有自身情况的需求，比如添丁进口，升学在即，父母同住，通勤变更等，所以本质上是很有置换需求的。
那么问题到底出在哪？
今天早上还遇到一位家住软件园，上班金融城的客户，预算400万，要求开车通勤10公里内，寻求改善新规新房。
我们盘点了下，其实极少。
这就是现在新房的困境之一，看似楼盘多，但可选的或者说满足需求的极少。
要么距离远，要么超预算，要么非新规，也就是产品、价格、地段三要素，并不能全部兼得。
地段好的价格贵；
价格便宜的产品差；
产品好的地段撇。
成都新房看似供应量很大，但其实大多还是让人“委曲求全”。
相当了我之前有个客户说的，想要市中心，400万内新规迭代大平层，我说你慢慢等吧，后来等到了桐梓林万宸，等来了国贸天樾锦颂，等了个爱而不得。
除了没有可选，另一大阻力就是价格预期。
成都楼市没有止跌的迹象，所以99%的人都迈不过心里的那道坎：非常担心买到就降价，就背刺。
其实是可以共情的，尤其是中等预算的客户，攒点钱也并不容易，动辄几万几十万的掉价，谁心里都不好说。但什么时候什么价格是绝对底部，也并不知道，只能这样无谓地犹豫下去，习惯性的保守，是人之常情——宁愿错过可能的抄底价，也不愿意接受一个风险性的站岗。
与此同时，高净值人群反而在纷纷低调下手抄底，逻辑比普通家庭更简单纯粹，那就是“输得起”，他们并不那么在乎短期几万十来万的得失，而是从长期主义出发，判定当前的一个较好的买入窗口期。只不过豪宅属于小众市场，在下行期的音量很小，大家观察不到罢了。
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