中报观察 | 账面减亏 信达地产正向“轻”转型

观点网 信达地产交出了一份亏损收窄的半年报。

8月31日，信达地产披露2026年半年度业绩报告。数据显示，上半年信达地产实现营业总收入12.83亿元，同比下降27.85%，归母净利润-13.2亿元，同比上64.24%；扣非归母净利润为-13.2亿元，同比增长63.29%。

报告期内，信达地产资产与信用减值合计计提仅3.66 亿元，较上年同期大幅减少约 22 亿元，从而推动净利润显著改善。但另一方面也意味着，减亏效果基本来自计提退坡，并非销售经营实质性好转。

对于亏损原因，信达地产在报告中表示，主要受项目结转节奏等影响，本期房地产开发项目交付结转规模较小，营业收入和毛利率水平较低，利润空间收窄。

开发收缩

信达地产以房地产开发为核心，并同步开展代建服务、物业服务、商业运营等。

从营收基本盘来看，2026年上半年，信达地产实现营业收入12.83亿元，同比减少27.85%，延续了该公司自2024年以来的缩量态势。其中，主营业务收入9.89亿元，同比减少31.85%；其他业务收入2.94亿元，同比减少约一成。

对于营收收缩的直接原因，信达地产在公告中指出，主要受项目结转节奏影响，上半年房地产开发项目交付结转规模较小所致。

拆分板块看，作为该公司业务“压舱石”板块，房地产开发业务在上半年实现收入9.14亿元，同比减少33.98%，是营收下行的最主要拖累。

分产品来看，住宅实现收入7.61亿元，同比减少37.42%，在房地产板块收入中占比超过八成，是最主要的“缩量来源”；商业实现收入0.67亿元，同比减少16.12%；车位及其他房地产产品实现收入0.86亿元，同比仅微降3.07%。

与之形成反差的是租赁及其他业务，实现收入0.75亿元，同比增长12.80%，成为少数逆势增长的板块，也与该公司加大商业、办公等经营性资产拓展力度的转型方向相互印证。

收入缩量的另一面，是毛利率的温和回升。上半年主营业务毛利率为7.95%，较上年同期提升2.99个百分点；其中房地产开发业务毛利率为10.31%，大幅提升6.12个百分点。

毛利率的改善，既与结转项目结构有关，也反映出信达地产在“以价换量、去化存量”过程中，价格与成本的剪刀差有所收敛。

此前信达地产对2026年保持谨慎态度，对预计销售进一步下调了目标，其中计划销售额80亿元，回款额70亿元。但从上半年进度来看，销售情况距离此前全年预期的一半仍有空间。

数据显示，上半年信达地产累计实现销售金额约36.95亿元，若按该公司在2025年报中提出的2026年80亿元销售目标测算，上半年销售完成度仅约46%。

从供给端看，信达地产的开发节奏同样在主动收敛，上半年公司新开工面积45.47万平方米，期末储备项目计容建筑面积336.26万平方米，较上年末进一步下降。

轻重转型

收入持续缩量之下，信达地产的亏损并没有进一步扩大，但利润端的减亏，表面亮眼，拆开看却另有玄机。

数据显示，信达地产上半年利润总额-14.04亿元，上年同期为-39.19亿元；归母净利润-13.20亿元，较上年同期收窄约64%。

但减亏的“大头”并非来自销售放量，而是来自计提的退坡。报告提到，本期公司计提资产减值损失1.13亿元、信用减值损失2.52亿元，合计约3.66亿元；而上年同期这两项合计高达25.88亿元，同比减少约22亿元，几乎相当于本期归母净利润减亏规模的全部来源。

换言之，在2025年年报一次性计提62.25亿元减值“出清包袱”之后，2026年上半年的减亏，更多是“少计提”带来的自然回落，而非经营基本面的根本性反转。

剔除减值的口径更能看清底色，上半年财务费用仍达7.32亿元，同比仅下降3.77%，占营业收入的比重超过五成，利息刚性支出持续侵蚀利润；另外投资收益-1.43亿元、公允价值变动收益-1.67亿元，财务性投资仍在“出血”。

与此同时，存量风险的出清也尚未完结，信达地产上半年仍计提债权投资信用减值2.68亿元，其中对中冶名盈项目计提9100万元、对河北国源项目计提7628万元。

不过，利润利润表尚未转正，信达地产现金流率先回血。

数据显示，信达地产上半年经营活动产生的现金流量净额为10.45亿元，同比增长19.21%。其中在销售端，上半年累计实现销售金额约36.95亿元，但回款金额约40.24亿元。

回款高于销售额，实际上正是信达地产在“推进存量去化、组织开展销售资金回收专项行动”战略层面的落地。

战略转型层面，信达地产在中报中判断行业已由“大规模增量扩张”转入“存量提质增效”的新阶段，并将自身定位为“专业特色的不动产资源整合商”。

作为中国信达旗下上市平台，信达地产明确表示能依托中国信达系统的资源与协同优势，向困境不动产投资、轻资产、资产盘活等领域拓展。

上半年，该公司通过协同拓展、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等方式获取项目，针对商业、办公等经营性资产已形成“调规赋能、改造投资、资管赋能”三类业务模式。

最直观的信号在土储端，报告披露，上半年信达地产新获取项目计容建筑面积仅3.22万平方米，且全部为代建项目。

新开工面积中，代建项目占比约85%；截至期末，储备项目计容建筑面积336.26万平方米中，代建项目162.60万平方米，占比约48%；在建面积444.87万平方米中，代建项目193.27万平方米。

可以说，信达地产已几乎不再新增自有土储，正从“买地开发”全面转向“受托管理、操盘代建”。

但新增长点的贡献仍属微薄，上半年代建项目销售金额约4.15亿元，仅占销售总额的11.2%；代建回款金额4.25亿元。

若轻资产要真正成为“第二增长曲线”，仍需时间与规模的双重积累。

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