中报观察丨首创城发正穿越转型深水区

观点网 8月31日，北京首创城市发展集团有限公司发布公司债券中期报告（2026年）。

数据显示，在2026年上半年，首创城发实现营业收入29.7亿元，营业成本为33.62亿元，期内毛利率为-13.2%。

受房地产市场调整影响，首创城发期内完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低，叠加部分房地产开发项目完工竣备，借款利息资本化规模减少，当期费用化利息费用规模较大，导致该公司上半年合并报表范围净利润为-30.91亿元，，短期经营压力依然显著。

不过，在行业新旧模式转换的关键节点，以“成为卓越的城市发展综合运营商”为愿景的首创城发，正主动培育发展新动能。

随着运营类收入占比的逐步提高，首创城发有望在存量运营与城市服务领域构建起可持续的盈利支撑，为穿越周期积蓄新的增长势能。

发展新坐标

据悉，首创城发的营业收入主要来自房地产开发、土地一级开发、城市运营及其他部分。在今年上半年，房地产开发业务实现营业收入23.41亿元，占总收入的78.82%；期内土地一级开发业务无项目结转，未形成收入及成本；城市运营收入3.78亿元，占总收入的12.73%；其他收入2.51亿元，占比8.45%。

相较于上年同期，这份成绩单并不轻松。但若逐一拆解，其中的数据变化亦均在可控范围内。

首先，房地产开发板块仍是营收主力，相较于去年同期的27亿元营收虽有下降，但毛利率表现却明显改善，同比提高29.64个百分点至-31.95%，主要因期内结转的房地产开发项目毛利润改善所致。

城市运营板块目前主要为奥特莱斯综合体运营及租赁住房出租。在上半年，该板块的营业收入较去年同期减少50.26%，营业成本较去年同期减少34.25%，主要因首创城发奥莱业务板块股权重组至首创集团所致。

去年4月，首创城发宣布对奥莱业务板块的股权进行重组，并入首创集团新设立的全资子公司首创奥特莱斯（北京）控股有限公司。重组后，首创集团持有奥莱项目股权，首创城发提供轻资产运营管理服务。

换言之，通过一次性的资产剥离，首创城发彻底退出了奥莱项目的重资产持有环节，转而聚焦运营服务输出。不仅有助于公司缩减债务规模、降低财务风险、优化资本结构，更契合其从开发向运营转型的发展战略，推动整体运营管理能力提升，为业务转型升级注入持续动能。

在今年上半年，首创城发城市运营板块毛利率高达63.24%，在一定程度上对冲了开发业务亏损。

此外，其他板块营业收入较去年同期减少33.24%，营业成本较去年同期减少49.62%，毛利率较去年同期增加17.4个百分点。

其他业务主要包括基础设施业务、城市更新及产业园区运营业务、咨询业务等。期内，贸易类收入和成本较上年同期减少，使得业务收入及成本下降，同时非业主租赁收入等高毛利运营类收入较上年同期提升，使得业务毛利率增加。

事实上，作为北京市国资委下属北京首都创业集团有限公司（简称“首创集团”）的全资子公司，在控股股东的大力支持下，首创城发正积极打造城市开发、城市运营与城市更新三大核心业务板块。

其中，在城市更新板块，首创城发已经打造了多个标杆项目，取得了良好的示范效果，积累了较为丰富的经验。

该公司表示，未来也将凭借北京市属国企带来的资源优势及与首创集团其他业务板块的紧密协同潜能，聚焦北京，探索全国业务机会，将有望受益于全国尤其是一线城市的城市更新需求释放带来的广阔市场机遇。

转型深水区

据中期债券公告披露，2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-6月，首创城发的营业毛利率分别为5.83%、5.41%、-30.35%及-13.20%。意味着过往开发项目还承受着明显的价格倒挂与资产减值压力。

放到行业背景中观察，据中银证券研报显示，2025年房地产行业整体毛利率已降至9.8%的历史低位，行业自2022年以来连续四年亏损。首创城发的毛利率表现亦与行业整体同步。

在公司债券公告中，该公司明确表示，将借助自身优势，在自有用地政策性住房、集体用地租赁住房、土地一级开发及基础设施建设等政策性支持业务方面持续发力，持续优化产业布局，或对公司中长期的经营业绩与抗风险能力形成支撑。

截至2026年6月末，首创城发资产总额1660.66亿元，流动资产1353.13亿元，其中存货高达962.74亿元，占流动资产比例71.15%、占总资产比例57.97%。巨额存货意味着大量资金沉淀于未售项目。

这些数据表现具备行业深度调整期的典型特征，也是首创城发从传统开发商向综合运营商转型必须付出的代价。毫无疑问的是，2026年上半年的首创城发，正处于发展的转折点上。

不过，在8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局、证监会五大部委在同日密集落地8份房地产文件，构成“3份基础性文件 + 5份配套办法”的完整制度组合。

中信建投发布研报指出，“828”房地产新政并非需求端的刺激或救市，而是通过现房销售制、项目公司制、主办银行制以及个人住房贷款制度优化对房地产新发展模式进行了一次系统性制度重构。

可以看到，房地产行业正向新模式进一步切换。对于首创城发这样的首都国企平台而言，其中也蕴藏更大的发展机遇。在保障性住房、长租公寓、城市更新等政策支持的赛道上，国企的资源优势和政策协同能力将得到更充分的发挥。

上半年，首创城发接连举办两场重磅活动。从4月16日的首创奥莱品牌焕新发布，再到5月9日的首创集团长租房品牌发布，两场活动一“商”一“租，勾勒出转型轮廓。

从战略布局看，长租品牌”首创和园“的规模化扩张、奥莱业务的品牌焕新、城市更新业务的蓄势待发，都在为其构筑新的竞争壁垒和价值增长点。

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