千万别买公寓？公寓价格跌16%？澳洲楼市连续下跌，这些地方居然上涨？！澳洲开始发购房补贴！

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澳洲楼市连续第五个月下跌，区域市场相对抗跌

澳洲楼市跌势还没有停。

REA Group 最新数据显示，8 月全国房价再跌 0.2%，已经连续第五个月下滑。自 3 月高点以来，全国房价累计下跌 2.7%；不过，与一年前相比，价格仍高出 1.8%。

REA Group 高级经济学家 Eleanor Creagh 表示，税制调整、利率走势和房价持续下跌带来的不确定性，正在继续打击市场信心。部分买家选择暂时观望，而不是在价格下行阶段急着出手。

这轮楼市压力始于今年上半年。为压低通胀，澳联储在 2 月、3 月和 5 月三次加息，将现金利率从 3.60% 提高到 4.35%。借贷成本上升后，买家可借额度下降，投资者回报也被压缩。

5 月预算案公布的税收改革，又让市场多了一层不确定性。

按照政府计划，从 2027 年 7 月 1 日起，现行 50% 资本利得税折扣将改为按通胀调整的指数化计算。从 2028 年 7 月 1 日起，资本利得还将适用新的 30% 最低税率。负扣税也将限制在新建住宅，购买现有住房的新增投资者将无法继续使用该优惠。

政府称，这些改革是为了改善住房可负担性，把更多机会留给首次置业者。HSBC 首席经济学家 Paul Bloxham 认为，改革确实已经降低投资者对楼市的兴趣，但高利率和经济放缓也限制了首次置业者受益的程度。

Bloxham 表示，楼市降温可能通过多个渠道拖累经济，也会帮助澳联储压低通胀。换句话说，房地产市场正在成为利率政策影响经济的主要通道之一。

Creagh 指出，跌幅主要集中在首府城市。8 月首府城市整体下跌 0.3%，较峰值低 3.6%。阿德莱德下跌 0.9%，堪培拉下跌 0.4%，悉尼和布里斯班均下跌 0.3%。

区域市场表现更稳，8 月整体持平，过去一年仍上涨 6.6%。Creagh 表示，可负担性压力正在把部分需求推向价格更低的地区和住宅类型，因此区域市场和公寓市场相对更有韧性。

这也说明，澳洲楼市并不是全面同速下跌。高价首府城市、独立屋和投资需求集中的市场承压更明显；价格较低、租赁收益更高或生活成本相对可控的地区，仍有买家支撑。

但在利率路径明确之前，观望情绪很难快速消失。接下来的春季销售季，将决定卖家是否愿意降价，也会检验买家是否真正准备回到市场。

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人人想住Surry Hills，为何公寓价格5年跌15.8%？

Surry Hills仍是悉尼最受欢迎的城区之一，餐饮、咖啡馆、时装店、夜生活和到CBD的距离都让它保持高人气。但在买卖市场上，这里的公寓表现却和“人人想住”的印象并不一致。

Domain数据显示，截至6月的一年里，Surry Hills公寓中位价下跌7.6%，降至85.5万澳元；过去5年累计下跌15.8%。与此同时，租金却持续上涨，公寓挂牌租金一年涨6%至每周800澳元，5年涨幅达到50.9%。

Domain首席经济学家Nicola Powell认为，这种分化说明Surry Hills居住需求依旧强，但买房需求被价格、利率和投资回报压住。当地约70%住宅是公寓，不少由投资者持有。负扣税和资本利得税改革削弱投资吸引力后，投资者买盘明显减少。

买方代理Michelle May还提到，Surry Hills不少公寓楼年代较久，潜在维修、特别物业费和建筑状况会让买家犹豫。相比之下，附近Waterloo近年来有更多新公寓供应，面积和楼龄优势吸引了一部分买家。Waterloo公寓中位价约93万澳元，比Surry Hills高7.5万澳元，过去5年上涨8.4%。

中介Leon Parker表示，自5月预算案后，投资者活动明显减少，但自住买家仍关注Surry Hills。70万至150万澳元区间的房源仍能成交，只是价格不如前几年强势。小户型和studio则更容易被压价，买家有机会找到折扣。

独立屋则是另一种市场。Surry Hills独立屋中位价约245万澳元，一年上涨4.6%，5年上涨28.9%。这说明市场并不是不喜欢Surry Hills，而是更挑产品：有土地属性、稀缺性和长期改善空间的房子仍被追捧，老旧小公寓则更容易在高利率和投资税改预期下被重新定价。

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1 万个名额，1.2 万人抢！澳洲 Help to Buy 购房补贴不够用了

Housing Australia 预计，Help to Buy 的年度申请量将超过该计划 1 万个可用名额，同时这家国家住房机构还在制定针对关系破裂和参与者寻求收购政府产权份额的政策。

联邦政府周一（8 月 31 日）发布的对 Housing Australia 的独立能力评估预测，该共有产权计划在未来 12 个月将收到 12447 份有效申请 —— 远高于该计划 1 万个年度名额。

评估发现，在截至 2026 年 6 月 30 日的 7 个月中，Housing Australia 收到了 7261 份有效 Help to Buy 申请，在此期间批准了 4808 份申请，完成了 3636 笔购房结算。

有效申请数量不包括已取消、撤回或过期的申请。如果包括这些情况，仅在该计划的前 7 个月，Housing Australia 就收到了 9203 份申请。

该机构的 12 个月预测进一步预计将有 8242 份批准和 6233 笔结算。

这一差距反映了该计划的结构：通过参与贷款机构获得预批准的申请人有 90 天时间找到符合条件的房产并签署销售合同，然后其申请才会提交给 Housing Australia 进行最终批准。

虽然 Help to Buy 的近期重点是帮助符合条件的买家以更小的首付和贷款进入市场，但每笔完成的购房也在房主和联邦政府之间建立了一种持续的关系。

根据该计划，政府为新房提供最高 40% 的购房款，或为现有住房提供最高 30% 的购房款。

符合条件的买家可以低至 2% 的首付入场，而 Housing Australia 持有联邦政府在该房产中的产权权益。

这种结构意味着该机构将需要管理买家结算后多年可能出现的情况，包括家庭情况的变化以及参与者决定增加其所有权份额。

报告显示，Housing Australia 已开始为这些情况做规划。

“认识到与房主的共有产权安排可能会持续多年，Housing Australia 已开始为未来场景做规划，例如关系破裂的管理和早期产权收购，” 报告说。

报告指出，这项工作超越了对此类案件的初步考虑，延伸到了随着参与者数量增长而需要一致管理它们的系统。

“这项工作包括制定临时和长期政策、程序和运营流程，以支持对这些事项的一致和高效管理，” 报告说。

评估还指出，随着 Help to Buy 数量增加和现有参与者基础变得更加复杂，Housing Australia 需要扩大其劳动力。

“前瞻性劳动力规划也在进行中，以支持计划成熟和申请量的预期增长，” 报告说。

报告进一步指出，Housing Australia 在代表联邦政府管理日益增长的共有产权权益组合时，面临更广泛的能力挑战。

“Housing Australia 将需要提高其管理共有产权计划下存续安排的能力和能力（并有计划这样做），” 评估说。

“这将包括使其能够与复杂客户互动、管理资产（新的和旧的）以及平衡参与者和联邦政府财务风险的技能。”

然而，评估对该机构的准备情况给出了积极的总体评价。

“Housing Australia 已建立管理该计划所需的核心能力，并正在采取积极主动的方法规划未来的计划需求、风险管理和劳动力准备，” 它说。”假设改进按计划继续进行，该组织将处于有利位置，以支持不断增长的参与和计划演进。”

Help to Buy 的收入门槛已提高，符合条件的单身申请人现在每年最高可收入 10.3 万澳元，而联合申请人和单亲父母最高可收入 16.5 万澳元，分别高于之前的 10 万澳元和 16 万澳元。

2026-27 财年，每个州和领地又提供了 1 万个名额，塔斯马尼亚州也签署了该计划。

Housing Australia 表示，参与者的平均年龄为 35 岁，其中 12% 是单亲父母，而 86% 是首次购房者。

年长单身女性也正在成为一个重要群体，42% 的女性参与者年龄在 40 岁或以上。

借款人使用的首付中位数为 3 万澳元。

需求最强劲的是维多利亚州，其次是新南威尔士州和昆士兰州。

7 月下旬，Teachers Mutual Bank—— 包括 Teachers Mutual Bank、Health Professionals Bank、UniBank 和 Firefighters Mutual Bank—— 加入了 Help to Buy 计划。

该行确认，从 2026 年 10 月 6 日起，符合条件的会员将能够通过其经纪商合作伙伴申请 Help to Buy 贷款。

该行是第三家获授权的 Help to Buy 贷款机构，在该公告之前，联邦银行和 Bank Australia 是唯一根据该计划发放贷款的机构，其中 Bank Australia 是唯一通过经纪商渠道分销的提供商。

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悉尼房价8月再跌1.4%，平均账面缩水近10万澳元

悉尼房价继续回落，买家仍不急着入场。

Cotality 最新数据显示，悉尼住宅价值 8 月下跌 1.4%，较 2 月市场高点累计下跌 7.1%，平均每套房产账面价值减少 93,220 澳元。高利率、税改不确定性和买家信心不足，正在让这轮调整持续发酵。

跌幅并不平均。首次置业者更常关注的低价房产，8 月价值下跌约 0.6%；售价超过 190 万澳元的高端房产跌幅更大，达到 1.8%。这说明市场压力仍首先集中在价格更高、对利率更敏感的板块。

Cotality 报告还显示，墨尔本和堪培拉房屋价值下跌 1.1%，布里斯班下跌 1%，阿德莱德和珀斯下跌 0.8%。Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，过去三个月首府城市 93% 的郊区房产价值下跌，说明楼市低迷已经变得更广、更深。

他认为，5 月联邦预算中的税制调整加剧了市场疲软，但并不是唯一原因。利率走高、信心低迷和住房负担能力压力，都是买家退场的重要因素。他还表示，如果市场在春季或初夏就开始筑底，他会非常意外。

艾博年政府5月宣布，计划把负扣税限制在新建住宅上，并减少资本利得税优惠，以吸引更多首次置业者进入市场。政府当时表示，房产投资者享有的税收优惠既不公平，也过于慷慨。

政府的政策目标，是让投资者更多转向新建住房，把存量房留给首次置业者。但经济学家担心，投资者回报下降后，可能会提高租金，也可能减少对新住房项目的资金支持。

今年连续三次加息进一步放大了压力。市场定价显示，交易员认为澳联储本月再次加息的概率约为 38%。HSBC 首席经济学家 Paul Bloxham 表示，澳洲目前仍处于房市低迷的早期阶段，市场真正扭转可能要到明年年底前后，前提是利率预期从加息转向降息。

NAB 和 ANZ 也警告，投资者仍在消化加息和税收优惠调整，市场低迷可能至少再持续六个月。Barrenjoey 和 Ray White 等机构则相对乐观，认为新挂牌量减少可能在年底前支撑房价。

Bloxham说：“的确，全国各地的住房市场供应都不算充足……但这不是房价下跌的原因。真正改变投资性购房这笔账的，是融资市场和税收安排的变化。”

春季销售季即将到来，市场会迎来一次重要测试。Cronulla 的 Abode Property 经纪人 Suzanne Hibberd 表示，近期开放看房人数略有增加，从两组增至六组，卖家也更愿意按市场行情调整价格。

但她也承认，交易仍然难做。买家数量偏少，投资者明显退场，首次置业者也不多。对升级置业者来说，现在可能是不错的买入窗口；对大多数观望者而言，他们还在等利率和房价给出更清楚的方向。

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