湛江楼市开始转变了！待售二手房从18556套变成了18450套

湛江有个中介朋友告诉我，他现在每天接到的电话，十个里有八个是房东打来的。

以前是中介追着房东问，“姐，你家房子要不要降点价，挂太久了没人看。 ”现在是房东主动打电话来，“小李，最近有没有人问我家那套？ 要不我再降两万，你帮我约个客户看看。 ”

我问他，那现在二手房到底好不好卖？ 他说，好卖，降价就好卖。 但问题是，没人愿意第一个降。

我查了一下数据，2026年9月1日，湛江二手房挂牌量是18450套，比8月31日少了106套。 表面看是降了，但中介说，这不是成交量变大了，是有人挂了一段时间，看没人问，自己撤了牌。 有的房东干脆把房子转成出租，等行情好一点再说。 真正降价成交的，很少。

湛江的朋友应该能感受到，现在满大街都是中介推新房。 华侨城原价2.2万一平，现在9200一平。 恒大外滩从1.8万一平，直接降到7000。 这些盘不是小开发商，是当年拿地王的大企业。 新房降价，二手房还在硬撑，结果就是，客户全跑去看新房了。

我有个朋友在赤坎有套老房子，2018年买的，当时9300一平，现在挂8100，挂了半年，没人问。 中介建议他挂到7500，他不干。 他说，装修花了十几万，卖这个价亏太多。 但现实是，旁边新房才卖9000，客户凭什么买他这套十年楼龄的老房子？

开发商的压力，比房东更大。 2025年初的数据，湛江新房库存是7.5万套，去化周期20.5个月。 正常城市是10到14个月。 20个月意味着什么？ 意味着开发商手上的房子，按现在的速度卖，要卖将近两年。 但开发商能等两年吗？ 银行等着还贷，工程款等着付，政府等着缴税。 所以只能降价，能卖一套是一套。

湛江的人口数据，更让人担忧。 湛江户籍人口是871万，常住人口只有712万，有160万人常年在外打工。 这160万人里，大部分在珠三角，在广州、深圳、东莞。 他们赚了钱，要么在珠三角买房，要么回老家县城买房，很少会买湛江市区。 因为湛江市区房价一万多，县城才四五千，对打工的人来说，县城更现实。

刚需在萎缩，外地人又不来，开发商只能盯着本地改善型客户。 但改善型客户也不是傻子，他们手里有房子要卖，卖不掉旧房，哪来的钱买新房？ 这就形成了一个死循环，二手房卖不掉，新房就卖不动，开发商只能继续降价，房东就更卖不掉。

我认识一个在湛江做水产批发的老板，他在霞山有两套房子，都是2018年买的。 现在他想换一套大的，把两套都挂出去，挂了半年，一套都没卖掉。 他说，现在年轻人都不愿意结婚，不愿意生小孩，买房的人少了。 他儿子今年28岁，在深圳打工，不打算回湛江，也不打算买房，说租房也挺好。

年轻人不买房，是一个全国性的趋势，但在湛江尤其明显。 湛江的产业结构，石化、钢铁、水产，这些行业能提供就业，但工资不高。 一个刚毕业的大学生，在湛江能拿四五千一个月，算不错了。 但房价一万多一平，一套房子一百多万，首付三四十万，月供五六千，工资一半还房贷，谁买得起？

以前买房，大家买的是“涨价预期”，觉得买晚了就亏了。 现在不一样了，大家买的是“自己住得舒不舒服”。 我有个朋友，准备结婚，看房看了半年，还没下手。 他每天刷房源，看价格，看评论，看有没有人买。 我问他，你到底在等什么？ 他说，我不知道，我就是怕买贵了，怕过两年跌得更厉害。

这种心态，不是他一个人有。 现在整个市场，都在观望。 开发商降价，他们觉得还会降，再等等。 房东降价，他们觉得还能降，再等等。 等的结果，就是成交量越来越低，库存越积越多，价格越降越低。

我查了一下2026年7月的数据，湛江新房价格环比跌了0.5%，二手房跌了0.6%。 这个跌幅，在全国来说，不算最大，但也不算小。 更重要的是，这不是偶尔波动，而是一种持续往下探的趋势。 从2024年开始，湛江房价就在往下走，2025年跌得更快，2026年还在跌。

有人说，湛江是“湾区后花园”，有高铁，有机场，未来会发展起来。 但问题是，发展需要时间，而开发商和房东，等不了那么久。 一个地方的发展，至少要五年十年，但房价的波动，是每天每月的。 在湛江房价真正企稳之前，还得承受一段时间的阵痛。

我昨天去看了湛江一个楼盘的售楼部，门口停着几辆电动车，里面坐着几个销售，在玩手机。 我进去，一个销售马上站起来，说，先生看房吗？ 我说随便看看。 她递给我一瓶水，然后开始介绍，说现在有特价房，一口价7800一平，送装修，送车位。 我说，7800还是贵。 她说，那您出个价，我们好商量。

这种场景，放在五年前，根本不可能。 五年前，你去湛江的任何一家售楼部，销售都是爱理不理的，问一句答一句，问优惠，说没有。 现在，求着你看房，求着你出价，客户成了大爷。

但客户也不傻，他们知道现在的市场，是买方市场。 他们可以慢慢挑，慢慢选，等开发商降到心理价位再出手。 开发商也知道，客户在等，他们也在等，等客户出手。 但时间，不在开发商这边。 库存一天天在增加，银行一天天在催债，开发商只能先扛不住，先降价。

房东也一样。 以前觉得房子是资产，拿在手里，会涨。 现在觉得是负担，每个月要还房贷，要交物业费，要交房产税，不如卖掉，把钱拿在手里。 但问题是，卖不掉。 你降价，别人也降价，你降得更多，别人降得更狠。 最后，谁先扛不住，谁先卖。