中国商业如何避免上海爱琴海的困局

走过上海闵行区吴中路，你会体验到两种不同的画面。

一边是华润万象城的人流如织，而另一边是爱琴海购物公园，同样的大体量商业，同样2017年开业，但景象却截然不同。室外的亚洲最大音乐喷泉已经没有多少话题，商业街区多数店铺大门紧闭，月租金一直在降，却依然无人问津。

一街之隔，一个稳居闵行商业榜首，一个深陷负面传闻。是什么让这两座商业巨舰驶向了截然不同的巷道，爱琴海的命运又给如今狂奔中的中国商业地产敲响了怎样的警钟？

@上海爱琴海购物公园

读懂爱琴海，要从1998年开始。

那一年，闵行区虹桥镇下属的村集体企业上海虹西实业有限公司，因为延安西路高架工程拆迁，获得了一块吴中路、虹井路口的划拨用地，面积约8万㎡。地块紧邻地铁十号线，是闵行区通往市区的门户。

2000年，虹西公司和来自新加坡的亚太实业合作，计划在这里开发虹桥商贸城，并期望将其打造成亚洲最大的购物中心，总建面40万㎡。

在当时，这是一个足以让上海、乃至全国商业界侧目的雄心。

然而，2003年4月，项目因资金链意外停工，一停就是数年。此后，项目经历数次转手——香港胜南实业挂上了上海成城购物广场的名字，但很快又摘下；而后的解放日报旗下的新华传媒也曾注入了13.2亿资金试图盘活这个商业巨兽，但每次都是雷声大、雨点小，项目始终未能复工。

这块地，成了上海著名的烂尾楼，沉默了十多年。

直到2011年，红星来了。

彼时的红星美凯龙家居MALL正如日中天，红星以投资者身份斥资5.7亿元成为了该项目的最大股东，持股比例45%。这个烂尾项目，终于迎来了有商业开发运营经验的操盘手。

开发筹备过程很漫长，到了2017年底，正式以爱琴海购物公园，开门迎客。

开业之初的爱琴海是带着野心和光环的。

人们惊叹于它的体量——总建面55万㎡，其中购物中心部分24万平米，商业街9.5万㎡。引入了比较懂中国的建筑大师安藤忠雄操刀“光的空间”书店和明珠美术馆。试图以文化+商业的定位快速站稳市场。冰雪乐园、儿童剧剧场、马术俱乐部、双巨幕红星电影世界等，每个业态，都在提供合家欢。

*光的空间-新华书店

*明珠美术馆

开业之初的爱琴海，确实红火过，上海最大的音乐喷泉让它迅速成为网红打卡地。但表面的风光往往伴随着隐忧。

这个隐忧，便是爱琴海的产权结构。

为了快速回笼资金，项目采用的是街区散售、盒子自持模式。风情街被切割成了一个个小铺子，卖给了200多个小业主。强调现金流的年代，这无可厚非，但要想在商业领域有一席之地，却需要有定力，龙湖、华润等皆是如此。

爱琴海没有想到，失去统一控制权，也就受不住商业的生命线。

数百万名小业主很快各自为政，商场的长远发展向来不关个人的事，它们关心的是租金什么时候涨。当然，这只是爱琴海命运的缩影。

更大的危机，在2023年。

运营方红星集团陷入资金危机，被爆拖欠近千万电费。商业街的店铺空置率持续走高，30㎡的商铺租金骨折式下跌。覆巢之下无完卵，2025年7月，光的空间书店宣布闭店。多数扶梯停运了，公共区域的杂乱与衰败肉眼可见。

有人说，始终没搞清楚它的动线；也有人说，从来没看明白它的业态。事实上，从开业之初，这两项质疑便一直伴随着爱琴海。

L1L2层的国际轻奢你基本认识，但同时也有很多平价店铺、杂牌服饰，给着很多大家都懂的折扣。这种矛盾，源自于招商的失控，没能做到像华润那样严格的执行品牌准入和租金补贴。消费者自然也很清楚，这里找不到品质感，那就转身离开。

到了三楼，奈尔宝旗舰店仍然在展现着它对亲子客群的吸附能力，但只要离开这个区域，商场会迅速冷清下来。

儿童零售的店员们在无聊的整理着货架，因为兴趣类业态的匮乏，客户也很难停留。

这便是爱琴海当前亲子业态的困局，寡头独大，没有生态。

楼上的几家自助类餐饮依旧可以吸附不少客群，但上上下下的动线，分散的布局，总还是让人有些提不起劲。

7楼书店的关闭，对爱琴海来说，意味着商业最核心的文化锚点被拔掉了，所谓的文化生活的定位，开始变成无根之木，人们少了专程前来的理由。

在商场里走一圈，如果你不是常客，很容易迷失——有些店铺明明在导购牌上，却怎么也找不到。

这就是回字形动线的问题。

*爱琴海购物中心的“回”字型动线

回字形是把双刃剑，开发者寄希望于动线洄游，但容易适得其反。爱琴海采用的是大回字套小回字的动线，一些小回字里的商铺藏在内圈的角落，昭示性极差。如果从主干道经过，很难看到他们的存在。

从侧门走出去，2-7层的商业街和商场内部有着进一步的落差感。那些在任何街区都能生存的街边店，占据了这里稍稍显眼一些的位置。有些店铺，甚至拿来作为仓库使用。

商铺降级为商业空间，意味着退出了消费场景。

当然，空置是街区商业的常态，而检验生命力的是公共空间的维护。从现状来看，立面、地面、楼梯等，都不尽如人意，很容易让人觉得：没人管，被遗弃了。

租金一降再降，即使想运营也有心无力。这就是产权之墙，商业无法承受之重。

除了动线，还有停车。

区块划分毫无逻辑，照明不足。同一个字幕的区域，被实体墙完全隔开，引导标识匮乏，导致你停好车，也要花很长时间找电梯厅。

或许，厕所当前的保洁，是它最后的体面。

这是如今的爱琴海，没有让人专程前往的理由。陷入了国内多数商业的同质化生存状态——活着，但不再被需要。

复盘爱琴海，我们更希望回答的是，中国商业地产该如何避免下一个闵行爱琴海？

1

慎用散售模式

如果必须保障现金流，也起码保留反租和统一运营的权利，而且周期要足够长，至少要10-15年，让运营方在长周期内拥有对项目的绝对控制权。同样，如果你是此类物业的购置方，也需要以此为前提。

2

设计是骨架，

先要想好怎么逛，再去考虑怎么看。

爱琴海的前身是亚洲最大烂尾楼，原始结构是为上世纪90年代商业而设计的，层高、柱网、动线都和现代中心格格不入。改得再好，也是带着镣铐跳舞。

而开放式街区听起来很美好，如今的前滩、西岸梦中心都是成功案例，但如果没有强大的运营闭环，在上海气候条件下，必然是一场灾难。

因此，对于烂尾改造项目，如果改造成本与未来收益有矛盾，那么没有必要一定去坚持一个更新的帽子。气候是第一位的，在夏热冬冷雨水多的城市，必须有全天候的如连廊、空调、暖气、遮阳挡雨设施等解决方案。动线关系则永远要优于美学。建筑可以平庸，但动线必须清晰，要让消费者进得来、走得通、找得到。

3

招商要规避大杂烩，死磕颗粒度。

爱琴海业态的最大问题就是混乱和平庸的定位让消费者无所适从。没有回答清楚到底想吸引谁，是追求品质的中产，还是奔着折扣来的人群？

要么高端到底，要么潮流到底，要么亲子到底。又想做文化、又想抓亲子、又要兼顾零售，最终就是高不成低不就。同时，L1层永远是商场的名片，决定了消费者对商场的第一印象。

4

运营上与其追求流量，不如深耕服务。

文化类业态是锦上添花的，绝非是定海神针的作用。如同南京的德基艺术馆和SKP的X空间，是在业态体系和稳定客群上的形象加分。如果本末倒置，则无法和商业形成联动，一旦新鲜感过去，人们就不再来了。

同时，爱琴海的服务细节，从停车场到厕所，从导视系统到公共设施，处处透着将就。这种将就，一点点消磨着消费者的耐心，直到他们再也不来。

因此，要把细节当产品做，把服务当营销做，把持续制造专程前往的理由当成生命线来做。

闵行爱琴海的问题归根结底是短视的问题。商业地产从来没有捷径，那些在拿地时省下的思考，设计时偷的懒，资金上短平快，运营上省的钱，都会在时间的审判中连本带利的还回来。

万象城和爱琴海，一街之隔，却像是中国商业地产的一面镜子和一座警钟。愿每一个站在十字路口的开发商，都能记住吴中路的这堂公开课：商场的终点不是开业，而是精彩的活着。而活着的唯一方法，是敬畏时间、敬畏土地、敬畏每一个走进商场的消费者。