重庆
8月28日，多部委联合发布房地产信贷管理新规，个人房贷最高30年变更为40年的内容最引人注目。
当天，建设银行率先开放存量房贷延期至40年申请。
因为楼市遇到了新的危机，危机起源于今年一季度。
无序剧烈降杠杆
一季度居民端信贷剧烈收缩，房贷余额净减少2911亿。住户新增贷款只有2967亿，同比少增7400亿， 相比去年同期下滑71.5%。
信贷增量虽有，但极少。
二季度居民信贷在一季度的基础上加剧收缩，净增量变成负数，达到有史以来的极值。
中国人民银行8月14日发布的数据显示，2026年前7个月，住户贷款减少8271亿元（2025年前7个月住户贷款增加6807亿元）。
恐慌性还钱
自1990年以来，我国居民端贷款余额几乎没有负数：借钱的数额总是大于还钱的数额。
今年二季度，是有统计以来，首次迎来罕见的半年度负增长。
2023年，房贷业务开始收缩，2026年，消费贷、经营贷等非房贷业务全线收缩，降杠杆现象从房贷蔓延到了整个居民端。
无论是有房还是无房家庭，都在恐慌性还钱。
剧烈降杠杆的风险
在上一篇文章中，蔚蓝已经详细阐述了剧烈降杠杆会引发的巨大风险:房价急跌，企业倒闭增多，失业率上升，这还是有序状态下的风险。
而目前居民端因为恐慌而导致的无序剧烈降杠杆，则更为可怕。
若不强力干预，我们很容易走上日本的老路：全社会陷入资产负债表衰退，最终永久性损伤居民消费信心。
信贷问题属于金融端问题，用金融手段来解决效果最好。
救市政策及时发布
房地产信贷管理改革是十五五期间重要内容，之前只是在推进，相关细则规划并没有落地，却在8月28日突然发布。
①时间间隔短
房地产信贷管理改革政策发布时间，与8月14日发布的信贷数据就相差十几天。
②零预热
这次政策文件复杂度很高，但在发布之前，没有媒体吹风环节。
这是极其反常的，以往房地产大型改革政策发布之前，媒体都会提前吹风。
③政策双重属性
这个政策本是长周期政策，主要是迎合未来变化。
但现在政策对象扩大到了存量房贷款用户，使政策同时具备了刺激当下楼市的功能。
40年房贷的作用
数据显示，2015年-2021年购房者结清房贷的平均周期是8-10年。
2022-2025年，降杠杆周期，个人结清房贷平均周期缩短为5-6年。
无论是过去还是现在，购房者都不会真的还贷30年。
40年房贷的作用不是为了让银行多赚购房者的利息。
而是通过拉长贷款周期来降低购房者月供压力。
①短期目的
让有房贷群体减轻月供压力，减少大规模提前还款；降低断供风险；刺激小部分购房群体上车。
主要目的还是为了给过去7个月以来居民端无序剧烈降杠杆的现象踩刹车，拉回到温和降杠杆的轨道。
②长期目的
随着时间的推移，主力购房人群年龄段会逐步上移。
2015年，主力购房人群占比最高的年龄段为30-31岁；
2021年，此年龄段为33-35岁；
2026年，此年龄段为35-37岁；
预计到2036年上移到42-44岁。
40年房贷，可以解决因为购房人群年龄段逐年上移，导致贷款年限不断缩短，月供过高的问题。
多搞消费促回暖
每一次楼市危机，我们的中央政府都能对症下药，一一化解，我们应该相信这次也不例外。
有条件搞消费还是要消费，为促进经济好转贡献自己的一份力量。
熬过这个艰难的降杠杆周期，我们的整体经济，仍要向上发展。
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