现房销售时代开启，地产业迎来重大变革

来源：中国经济网

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。这份被业界称为“现房销售新政”的文件，从销售模式、土地供应、金融支持三方面系统部署，标志着我国商品房销售制度迎来重大变革。

购房者：“盲盒式”买房成为过去时

对于普通购房者而言，新政带来的最直接变化，是从“先交钱、后收房”走向“所见即所得”。

过去，购房者对着图纸、沙盘签合同，要赌两三年的交付运气——墙面平整度、楼间距、小区排水这些细节全靠想象，货不对板、延期交付甚至烂尾的风险全由普通家庭承担。新政明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。如果房企违约不能按期交房，购房人有权按合同约定解除合同，房企须退还购房资金并承担违约责任。

事实上，现房销售在全国多地早已先行先试。据中指研究院统计，自2022年末以来，全国已有39地试点现房销售及出台相关支持政策。海南自2020年3月起全面推进现房销售，成为全国首个在省级层面推行现房销售制度的省份；雄安新区2023年9月起全面实行现房销售。2025年以来，现房销售试点进一步提速。河南信阳在当年5月率先明确中心城区新出让土地的商品房项目一律实行现房销售，成为2025年全国首个全面落实现房销售的城市；湖北荆门随后跟进，明确2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售，成为全国今年首个全域性硬性规定；湖南平江成为省内首个全面推行现房销售的县城。

一线城市也陆续加入探索行列。2025年12月，深圳福田梅林一宗宅地经148轮竞价、以65%溢价率成交，要求商品住房全部实行现房销售；广州则在2026年“4•30”新政中提出在土地供应端试点现房销售。从全国数据来看，商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年的32.4%，购房者对“所见即所得”的现房模式接受度正在快速提升。

清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，在房地产市场供求关系已发生重大变化的新背景下，城镇住房领域的主要矛盾已从住房“有没有”转变为居住生活“好不好”。销售制度从以预售为主向以现售为主转变，是住房消费升级的内在要求和必然趋势。住建部政策研究中心副主任浦湛也认为，现房销售让比选过程真实可感，有助于把“想买房”转化为“敢买房”“真买房”，有利于巩固房地产市场止跌回稳的态势。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬提供的数据显示，全国新建商品住房现房销售比例已从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。今年上半年，全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%，表明购房者更加关注“所见即所得”，现房消费开始成为市场主流趋势。新政的落地，正是对这一市场趋势的制度化回应。

开发商：告别“高周转”，迎接模式大考

对房企而言，新政意味着延续数十年的商业模式面临根本性重构。

过去，房企依靠预售制形成“拿地-建设-预售回款-滚动开发”的高周转模式。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前新房市场库存去化越来越难、压力越来越大，现房销售可能是破解这一“死循环”的关键。新政实施后，房企回款周期将从6到12个月拉长至2到3年。58安居客研究院院长张波认为，现房导向下开发周期拉长，短期内部分城市新增商品房供应节奏可能阶段性放缓。

整体来看，现房模式大幅抬高行业准入门槛，资金充裕、融资畅通的国企、央企和头部稳健民企能够适配长周期垫资开发，而中小房企受自有资金不足、融资渠道收窄等制约，难以适应现房开发模式，行业集中度将持续提高。中指研究院政策研究总监陈文静表示，销售回款节点后移可能增加资金占用，对企业资金安排提出更高要求。

不过，新政也配套了缓冲机制。房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。土地价款可分期缴纳，地方政府可适当降低出让底价。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，新政从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策，既契合房地产发展新模式要求，也为市场平稳转型提供了坚实制度基础。

市场预判：短期阵痛难免，长期“品质为王”

新政对房地产市场的影响，业内普遍认为短期会有阵痛，但长期利大于弊。

李宇嘉分析认为，现房销售尽管短期内可能减少房屋供应，但不会减少销售。因为当前销售流速全面放缓，在售库存和在建项目非常多，新增供应减少反而能缓解供给端竞争、稳定片区价格，给现有项目去库存留足空间。他指出，现房和期房的差距在减少——主体结构封顶才能申请预售，相比过去“出地面就能销售”来说，工程量已完成50%以上。

浙商证券分析师杨凡认为，在需求总量趋势性变化背景下，通过推动现房销售制度拉长供给周期、调节新房供应节奏，有助于缓解供需矛盾，对稳定整体房价体系具有积极意义。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池判断，未来现房销售将逐步成为市场主流，这将加速行业优胜劣汰，推动房地产市场高质量发展。

也有专家从国际视角指出，绝大多数国家在房屋竣工交付前仅能收取少量定金或首付款，通过“低首付+强监管+后付款”的机制，将开发商的回款权益与房屋交付品质深度绑定。我国推进现房销售制度改革，正是补齐现有交易制度短板，通过制度革新消除期房交易的各类隐患。

值得注意的是，新政并非“一刀切”取消预售。已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件和资金监管按原有政策执行；新出让土地和未取得工规证的项目“优先选择”现房销售。这种“新老划断、渐进落地”的安排，为市场平稳过渡留足了空间。

从“看图买房”到“眼见为实”，从“高周转”到“重品质”，这场始于销售端的制度变革，正在重塑中国房地产的底层逻辑。让购房者不再为不确定的承诺买单，让真正有实力、愿打磨品质的房企留下来——这或许正是新政最深远的意义所在。（中国经济网记者 黄春棉）