房地产值得关注了

昨天说了农业养殖「」，然后今天就表现得不错。

实际上化工和农业养殖今天表现得都不错，我们在「小酒馆轮动」里面都配置了，所以也都吃到了。

不仅是基金，我自己的持仓里面，化工也是重仓，我现在依旧看好化工。

现在的化工涨幅，只是小荷才露尖尖角罢了。

过几天再写写化工吧。

今天来说说房地产。

房地产历史性的分水岭来了。

因为这次的房地产新政，会让房价加速见底，再过个几年，房价可能就要重新上涨了。

想要买房的可以多等等，说不定你就买在了房价上涨的前夜。

那这次房地产新政，有什么内容，对你我的房子和钱包有什么影响，我一个视频给你说得明明白白。

首先啊，很多人觉得这又是一次救市。

觉得房价很快就要涨了，但实际上国家现在做的，是尽量不让你买到烂尾、买到质量差的房子，

而不是保证你买的那套一定涨。

为什么？

因为这次的新政，并没有提到降低首付和降低房贷利息。

反而是把房贷从30年延长到40年，把期房销售变成现房销售。

这次政策给家庭松开的，主要还是贷款的头几年，手头紧不紧。

据公开数据估算，贷款100万、利率3%、等额本息，30年月供大约4216元，

40年大约3581元，每月少约635元，一年大约少7620元，前五年累计少掏将近4万现金。

核心城市贷300万，30年月供大约1.26万，40年大约1.07万，每月少约1900元。

对收入还在爬坡的双职工，每月少一两千元，差别还是相当大的。

但同样100万，10年的利息会多出来20万。

所以如果打算五六年内换房，到时候会发现本金没降多少，完全不必把40年当成默认选项。

收入过几年上去了，仍可以提前还，所以40年方案更多的是给还贷初期减压！

月供松的是前几年，总账要多付一截利息。

这次还有一个很有意思的地方。

那就是新规要求：银行必须等项目完成竣工备案，才发放按揭贷款。

说人话就是，开发商交房了，你才开始还月供，不像以前一样，买房之后直接就还月供。

这主要是为了解决“房子烂尾，月供照还” 的老问题。

钥匙和还款的先后改过来了。没拿到房，先不用开始还银行；换房也可以少一笔过桥。

还有想要换房的家庭。现在旧房贷款没还清，也能办转移、接新贷，银行的新贷款直接替你把旧的还了。以前你得先筹钱过桥、先还旧贷、再等新贷，中间的时间和利息，这次全省了。

所以这次新政，基本上全都是偏向买家，开发商被限制的死死的。

以后新出让的地和还没拿到规划许可的项目，基本上只能现房；

继续预售的，至少要封顶才能卖。

以前把A盘的购房款抽去填B盘、或者调去集团扩张，制度上更难做了。

钱得趴在这个项目上，只有房子交付了了，配套齐了才能解除监管。

钱被锁在这一个项目里。能盖完的盘更站得住，靠早收按揭去撬别的生意的会更难。

所以未来房地产这个行业会洗牌，小开发商会慢慢被挤出去，留下来的更可能是头部房企和有实力的央企地产。

所以啊，如果不是这几年着急买房的，完全可以再等等。

以后买新盘，碰到现房的机会会更多，

那后面的房价怎么看？

房子以后会更接近消费品。

国家现在加的保护，是尽量不让你买到烂尾、买到质量差的房子，

不可能去保证你买的那套一定涨。

涨跌还是看城市和地段，跟挑股票要看公司基本面是一个道理。

同样是一线，内部已经开始分化，7月上海、深圳新房环比在涨，北京掉了0.3%。

一线内部已经分化。涨跌先看城市和地段。

而且在政策落地前，今年1到7月全国新建商品房销售面积同比还跌了11.8%，房屋新开工跌了24%。

销售在掉，开工掉得更深。

7月70个大中城市新房价格环比继续跌了0.2%，二手跌0.3%，一线新房的价格同比也还跌；额1.1%。

全国房价还没反转。一线新房同比也还掉1.1%。

从这几个数据里面，我恰恰看到了周期底部的影子。

开工跌得比销售深，说明什么？说明明年市面上新的房子会越来越少。库存慢慢卖掉，新盘子跟不上，市场上的房子越来越少，价格自然就跌不动了。

对A股来说，这个新政对于房地产和白酒肯定是利好。

但目前来看，最多有个反弹，并不是反转。

因为现在房地产依然有庞大的库存需要消化，我认为如果要在财务报表上看到改善，怎么也要到27年了。

房地产也是有周期的，当下的房地产经过这么多政策的洗礼，已经逐步完成了筑底。

从2026年开始，房价的跌幅已经在收窄了，乐观一点的话，就是2027年再震荡一年，2028年就能见到房价的底部，然后震荡个两年，等到2030年再上涨。

所以没买房子的，现在也不着急，你等等的话，房价还能更低。

而且很有可能，你过几年买完房子之后，刚好就买到了周期的尾巴上，买完房价就重新上涨了。

当大多数人坚信房价不会再上涨的时候，房地产的新周期又会再次开始。

只不过这一次不会再是房价普涨了，就和现在的A股一样，也是结构性上涨。

核心城市，才真正的有未来。

风险提示：

以上为个人观点，仅供参考。短期涨跌不预示未来，如提及公司或基金不代表投资建议。市场有风险，投资需谨慎。

下面两个小号，一个说公司，一个说基，建议动动您发财的手指两个都关注一下：