邵宇：穿越终极泡沫 | 2026博鳌地产发展大会

本文整理自邵宇先生在2026博鳌地产发展大会上的演讲内容。

邵宇（国家金融与发展实验室特聘高级研究员）：大家都知道什么叫泡沫。某种意义上说，我们也经历了大的房地产泡沫的“崩溃”过程。现在反过来看，也就这么回事。从2021年开始，房地产市场从400万亿的市值，跌去了100万亿，每个居民的感受都非常大。

这不光是每个居民的财富变化，现在土地财政收入也已经跌到了1万亿左右。居民不仅不再加杠杆买房，反而在去杠杆。

我看到最新的数据，上个月居民偿还了7800亿元，其中一半是房贷，一半是消费贷。当泡沫消退的时候，每个人都感受到巨大压力，不只是投资，消费、个人财富以及我们的事业，都受到很大影响。

今天很多年轻人在谈房子怎么设计、怎么运营，这一点非常好。但从宏观角度来看，这个潮流似乎已经在退却。市场能不能稳住？稳住以后还会不会有V型反转？这都是重大的判断。

大家知道，中国经济现在分化非常剧烈。A股和港股所有上市的房地产企业，市值加起来不超过1.5万亿元，但一年能卖2万亿元的房子，员工有上百万。

中国科技赛道里，两家做GPU芯片的公司，一个是寒武纪，一个是海光信息，两家市值加起来已经超过1.6万亿元，总共4500名员工，销售额约200亿元。

大家看到这两类企业，一个在水里，一个在火里。

我们经历了房地产泡沫，即将经历的是更为强烈的人工智能泡沫。我有一个判断：人工智能不仅是我们这辈子遇到的最大泡沫，也可能是人类有史以来遇到的最大泡沫，可能远远超过房地产泡沫，各位如何应对？

大家都觉得泡沫是负面词汇，泡沫破灭会带来资产负债表的衰退，但其实泡沫也会带来资源配置的改变。

觉得科技行业有机会，就会把钱投到科技行业；觉得房地产行业有机会，就会把钱投到房地产行业。

泡沫是配置资源的方式，并不是贬义词。但看清它也决定了我们的视野，决定了我们的财富，决定了我们的赛道，决定了整体经济的繁荣，以及个人获取成功的方式。所以我们要精准判断，会不会有这样的泡沫，以及会在什么时候出现大的调整甚至崩溃。

我来这个论坛差不多10年了。每次重要的判断，包括房地产的高峰、科技的浪潮、黄金和债券，大家可以翻一翻我以前的演讲，基本上对这些关键时间点的把握都是比较准确的。

当老板们顺风顺水的时候，没有人会听我的判断，都觉得自己可以用双手创造未来。但其实大多数人只能在大趋势里顺势而为。

我是做宏观经济研究的，大家都在谈项目，做微观或者做行业，但你要看得清潮流在哪个方向。现在都说选择比努力更重要，选择错方向，即便更努力、更用力，收益反而会更差。当然，大家现在都感觉比较卷，似乎已经习惯了这种很努力却赚不到钱的状态。

6年前的大会上，我分享过：从2008年次贷危机之后，这个世界的演进走上了非常危险的趋势，是全方位的变化，也从全方位影响我们的生活，可以称之为“百年未有之大变局”。

我们认为，对房地产、医疗、金融等方面的调整是必然的。就像大家最近看到的，对于海外资产、海外信托，某些大佬离婚，可能想通过离岸信托避税，但其实是逃不掉的。不只是看你的国籍征税，而是针对过去多年从中国获得的收益和分红进行征税，换一个身份也逃不掉，这是一个重大的调整。

另外一方面，是国家之间的剧烈竞争。九年前的那次贸易战，也就是特朗普第一次对中国发起贸易战的时候，是中国国运转折的关键时刻。每个人的生活都因此发生了重大变化，但很多人可能还不知道为什么会变。

当你跟另一个经济体进行全方位竞争的时候，就不得不把原来可以用于城市化或房地产的大部分资源，转向科技自立自强。这就是资源配置方式的根本性变化。如果对这件事情还没有察觉，那就不是错失几个亿，可能几百个亿甚至几万亿都没有了。这正是影响每个人生活的关键节点。

未来会怎么样？现在整体经济情况大家也明白，我们的产能是过剩的，最受到拖累是地产，同时大家也不太敢消费。400万亿的房市已经缩水了100万亿，股市表现还可以，已经增值了50万亿，但能够获取这个收益的人并不多。而且即便这样算，总体还是亏了50万亿。

我们力图把原来配置在城市化或房地产上的大部分资源做一些转换，这就牵涉到对未来关键变量的预判。大家最想知道的是，未来5年我们的生意、经济发展趋势，包括财富会怎样变化？作为宏观经济学家，我力图用最简单的指标图形去勾勒未来前景。当然，我们知道预见未来最好的方式是用双手去创造未来，这句话听起来很激励人心。

但我告诉大家，大概率我们都是随着趋势摆动。看这几个关键的趋势线，能改变哪一条？我们也希望逆天改命，但看看凭一己之力能改变哪条线？

最下面这条是人口。我们生产房子是给人住的，不管是造好房子还是刚需房，你得有人买。前几年中国人口达到了峰值，2022年达到顶峰，是14.1亿人。按照多数预测，到本世纪末，我们的总人口将回撤到6亿左右。因为我们的总和生育率在1.1左右波动。韩国的总和生育率全球倒数第一，只有0.78。上海是0.68，全球城市倒数第一。这是一个巨大的收缩力量。但你能改变什么呢？有没有想过，这种情况下什么样的赛道最有机会？是我们的好房子吗？一定不是。人形机器人肯定是超级机会。最上面那条线是碳排放，这是总量的约束。总有一个碳排放的上限，这也意味着城市化的上限。

我们认为，这个上限在2035年前后就会到来。现在的城市化率大概是67%，越往上越慢，现在一年进入城市的人口大概有几千万。这样我们就很难再有什么新区了，所以一定会转到存量更新上来，这是一个改变不了的趋势。

再看财富。中国人积累财富的方式都在第二象限，红色那根线是房地产。2021年是峰值。有人说未来两年能稳住，我也希望稳住，但每年都这么说，已经过去5年了。从其他国家的经验看，差不多都有7到8年的下行周期。因为收储政策一直有很大争论。

最后给大家一个小小的建议。说实话，投资就是投国运。我对房地产也有一些分析，我们觉得对于重点区域还是要有一些甄别。在长三角，临港新片区、长三角一体化，这里面不是住宅房地产的机会，而可能是产业、公共服务、金融或者基础设施的机会。

如果这些地方完成产能聚集，中国的城市化进程就会告一段落。所以我们要把握住这样一个关键的时间窗口，祝各位好运。

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