上海
近日，房地产市场救市利好不断，主要有三大利好：①央行与金融监管总局联合发文，个人住房贷款最长期限由30年上调至40年。②配合此次政策同步将收入偿债比例上限从55%提升至60%。这意味着，普通工薪家庭的可贷额度明显提升。③新政明确预售房的房贷需在项目竣工备案后发放，实现“先拿房、再还贷”，这也从源头规避了过去“房子没盖好就要还贷”的烂尾楼风险。
需要指出的是，个人房贷延长至40年，仅为上限并非强制，具体年限由银行按年龄、收入、征信协商确定。通常50岁以上人的很难房贷延长至40年。此外，之前的存量房贷20-30年的，也不可能自动延期至40年。现在问题来了，个人房贷延长至40年，谁是最大的受益者？是银行、年轻人、还是房企？让我们一起来分析一下：
第一，年轻人短期受益，但长期成本高
个人房贷延长至40年，年轻人群体在短期内的还贷压力明显减轻。举个例子，贷款100万，在等额本息，的情况下，当前5年期以上房贷利率3.5%测算，30年期供约4490元，40年期月供约3920元，每个月直接少还近600元。这无疑可以让当前收入不高，但未来收入有上升空间的年轻刚需群体，更早获得购房资格。
同时，新政配套“先拿房、再还贷”的规则，不用再承担“房子还没建好，就开始还贷”的不确定性，购房安全性大幅提高了。不过，个人房贷延长至40年从长远来看，也存在着诸多弊端 ：首先，如果你25岁贷款买房，贷款40年，要到65岁才能还清房贷。这意味着，你在退休后还要继续还房贷。这无疑会挤压养老储备空间。
再者，如果你是25岁参加工作，人生最佳的赚钱黄金周期到40岁就结束了，整个黄金周期只有15年。显然，你人生的黄金周期不足以覆盖40年的还贷周期。而且，多数人的在40岁以后收入就会呈现下滑趋势。所以，除非你是公务员、事业单位人员、国企员工等工作固定，且收入稳定的人群，否则贷款40年的变数实在是太大了。
最后，从表面上看贷款40年，购房月供压力减轻了，这是让更多的刚需能够上岸买房，但实际上，刚需家庭为了买上一套房子，这辈子基本上是在为银行打工了，会处于不能失业、不能生病、不敢生娃的境地。更让人感到尴尬的是，国内多数商品房的寿命只有30多年，很可能等你这40年的房贷还没还清，你购买的商品房已经成为危房要被拆迁了。显然，个人房贷延长至40年，年轻购房家庭并非是最大的受益者。
第二，房企间接受益，利好头部房企
个人房贷延长至40年，减轻了月供的压力，降低了年轻人的购房门槛，能释放一部分刚需购买力，有利于加快存量楼盘的销售回款速度。同时，“先拿房、再还贷”，可以减少烂尾楼的发生，有利于楼市信心的恢复。不过，现房销售优先，以及提高预售门槛之后，会拉长资金的占用周期，这对于中小房企业的资金链提出更高的挑战，不少中小企业会受到影响。事实上，个人房贷延长至40年，对于实力雄厚的头部房企还是有一定利好。
第三，个人房贷40年，银行才是最大受益者
从表面上看，个人房贷40年，购房者还贷压力减轻了，银行少收了月供利息。从长远来看，最大的受益者还是银行。以100万贷款，3.5%利率测算，30年期总利息约61.6万元，40年期总利息约88.2万元，银行直接我赚26.6万元利息收入。此外，通过延长个人房贷40年，降低月供的压力，不仅可以刺激一部分观望的购房者选择贷款买房置业，还可以降低房贷违约的风险。所以，个人房贷40年，银行才是最大的受益者。
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