旧改快讯┃重磅！深圳土地整备利益统筹6号文续期3年

8月24日，深圳市规划和自然资源局发布关于发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期的通知。

8月28日，深圳市宝安区人民政府办公室发布关于延长《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（2014年修订）》有效期的通知。

深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布关于《龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元规划修改》公开展示的通告。

深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布关于《龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划修改》再次公开展示的通告。

深圳市规划和自然资源局罗湖管理局发布关于《罗湖[水贝地区]法定图则03-24等地块规划调整（水贝万山综合楼城市更新项目）草案》公开展示的通告。

深圳市规划和自然资源局坪山管理局发布关于《坪山[沙田地区]法定图则01-10-05地块规划调整（坑梓街道沙田社区天健地块土地整备利益统筹项目）（草案）》公开展示的通告。

01

《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期通知

各区人民政府，市各有关单位：

根据《深圳市行政规范性文件管理规定》（深圳市人民政府令第368号）第五十五条的规定，结合工作实际，经市政府同意，我局决定对《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期3年，有效期延续至2029年8月9日。本办法有关规定与上级文件不一致的，按照上级文件规定执行。

深圳市规划和自然资源局

2026年8月8日

为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，我局于2018年经市政府常务会审批后印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号，以下简称《管理办法》），后经市政府批准于2023年8月续期3年，将于2026年8月到期。经研究，根据工作需要，根据《深圳市行政规范性文件管理规定》（深圳市人民政府令第368号）第五十五条规定发布续期通知。现解读如下：

一、《管理办法》续期背景

（一）现行《管理办法》即将到期。《管理办法》有效期至2026年8月9日到期。

（二）对现行《管理办法》续期使用是我市土地整备工作需要。我市还有一批重大产业项目、重大基础设施项目需通过该土地整备利益统筹政策落实用地空间，为保障土地整备利益统筹工作的延续和已立项整备项目的顺利推进，需对现行《管理办法》续期使用，续期3年。

二、重新发布的《管理办法》是否对政策文本进行修改？

本次政策续期不涉及政策文本内容的修改。

三、《管理办法》预期达到什么效果？

《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。预期政策效果主要有三个方面：

一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。土地整备利益统筹切实保障了包括中山大学在内的25所学校和中山大学第九附属医院在内的8所综合医院用地供地，另外解决了包括外环高速、南坪三期、地铁4、6、12、14、20号线、龙华有轨电车等交通设施项目的用地问题，提升了城市发展质量。

二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。《管理办法》以拓展20大先进制造业园区内优质产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。目前，土地整备利益统筹保障了包括华为、迈瑞医疗、立讯精密、臻鼎半导体等重大产业项目实施。

三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。

四、《管理办法》有哪些亮点？

一是建立利益共享机制。《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。

二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。

三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式，留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式，解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题，实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。

四是发挥社区主体作用。《管理办法》按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，通过建立政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”、原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”的工作机制，搭建政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人的多方协商平台，充分调动其参与土地整备的积极性和主动性。

五、哪些土地适用《管理办法》？

《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象，具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地等），以及未完善征（转）地补偿手续的土地。

六、利益统筹项目如何核算土地整备资金？

根据《管理办法》，土地整备资金主要由三部分构成：一是土地的补偿资金，未完善征（转）地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿；二是建构筑物的补偿资金，根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算；三是青苗和附着物等，按照相关标准补偿。

七、利益统筹项目如何核算留用土地？

留用土地核算包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入合法用地以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：

（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面积在项目范围内安排；

（二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此类用地按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；

（三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项用地中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据项目范围内现状容积率，按照20%−50%比例核算留用土地规模。

八、留用土地如何安排？

利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内，结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。留用土地位于工业区块线内且规划为工业用地的，利益共享用地面积可在本办法第六条的基础上上浮50%。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。

留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

留用土地需跨街道安排的，留用土地指标应按照现行工业用地基准地价的比值核算指标规模，且指标规模不得大于在本街道内核算的留用土地指标。

九、留用土地能否入市交易？

留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。留用土地可以入市交易，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定，并按照《管理办法》缴交地价，签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。

留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用，免交地价，用地为非市场商品性质，不能入市交易。

02

关于延长《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（2014年修订）》有效期的通知

各街道办事处，区各相关单位：

经研究，现将《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（2014年修订）》（深宝规〔2014〕14号）有效期延长至2029年8月30日，请遵照执行。

深圳市宝安区人民政府办公室

2026年8月27日

03

龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元规划修改公示

龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元规划于2021年6月取得《深圳市龙华区人民政府关于 <龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元规划> 审批情况的通知》（深龙华府函〔2021〕92号），于2025年6月取得《深圳市龙华区人民政府关于 <龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元规划修改> 审批情况的通知》（深龙华府函〔2025〕69号）。现申报主体深圳市鸿龙盛投资有限公司申请对该更新单元规划进行修改。该更新单元规划修改事宜已经我局审议通过，根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳经济特区城市更新条例》等规定，现予以公开展示。

项目概况

项目位于龙华区大浪街道，于2019年列入《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第三批计划》，于2021年6月取得规划批复，于2025年6月取得规划修改批复。现发布规划修改公示，修改内容主要为修改公共架空连廊：取消01-01地块与阳台山森林公园（02-02地块）之间的公共架空连廊。

项目更新单元用地面积91676.1㎡，拆除用地面积89463.2㎡，其中开发建设用地面积46941.9㎡（含划入国有未出让零星用地2212.9㎡），规划容积为441390㎡，规划容积率9.4，更新方向为C1+R2、R2。

项目于2025年5月确认实施主体为深圳市鸿龙盛投资有限公司，经查询工商信息显示，该公司由深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司全资控股。

股权穿透图

鸿荣源集团创立于1991年，历经近30年稳健发展，现已发展成为以地产全产业链综合开发、商业运营、产业发展、金融科技四大板块为核心，多元化经营的大型综合性企业集团。在地产开发和城市更新领域，鸿荣源多年来深耕深莞区域，累计综合开发建筑面积逾千万㎡，打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、壹成中心、香蜜湖熙园、公园大地等多个极具市场影响力的标杆项目。以大城运营、产城融合的战略，布局多个中心项目，在大型连片改造、产业升级改造及TOD综合体开发等方面，具备丰富的经验。

04

龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划修改再次公示

龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划于2023年8月取得《深圳市龙华区人民政府关于 <龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划> 审批情况的通知》（深龙华府函〔2023〕142号）。现申报主体深圳市中森置业投资有限公司申请对该更新单元规划进行修改。该更新单元规划修改事宜已经我局审议通过，根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳经济特区城市更新条例》等规定，现予以公开展示。

项目概况

项目位于龙华区观澜街道，于2017年11月列入《2017年龙华区城市更新单元计划第二批计划》，于2023年2月发布计划修改公告后，列入《2023年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划》。项目于2023年9月发布规划公告。于7月17日发布规划修改公示，现再次发布规划公示，拟将项目实施分期由整体实施调整为分二期实施，并对应调整各分期拆除范围。

项目拆除用地面积101939.1㎡，开发建设用地面积55433.9㎡，更新方向为R2、R2+C1、M1，规划容积388080㎡，规划容积率7.0。

项目申报主体为深圳市中森置业投资有限公司。经查询工商信息显示，该公司由深圳鼎新领航城市更新有限公司全资控股。

股权穿透图

深圳鼎新领航城市更新有限公司，成立于2025年，深圳宏美星元成员，是一家以从事房地产业为主的企业。

05

坪山[沙田地区]法定图则01-10-05地块规划调整公示

根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳市城市规划条例》《市规划国土委关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》等规定，现《坪山[沙田地区]法定图则01-10-05地块规划调整（坑梓街道沙田社区天健地块土地整备利益统筹项目）（草案）》予以公开展示。

地块划分与指标控制图

项目概况

沙田社区天健地块土地整备利益统筹项目位于坪山区坑梓街道，于2024年10月列入《深圳市2024年度城市更新和土地整备计划》，为2026年续建项目。项目于2025年6月发布《实施方案》公告，项目实施范围面积33333.3㎡，留用土地面积为11339.9㎡。

项目区位及实施范围图

项目于2025年5月发布规划草案公示，项目留用地拟选址于[沙田地区]法定图则01-10-05地块。根据此次法图调整内容显示，该地块规划为二类居住用地，规划用地面积11339.9㎡，规划容积42198㎡，配建公共配套设施建筑面积620㎡。

06

罗湖[水贝地区]法定图则03-24等地块规划调整公示

经规划主管部门审议，拟对罗湖[水贝地区]法定图则03-24等地块进行规划调整（水贝万山综合楼城市更新项目）。根据《中华人民共和国城乡规划法》《深圳市城市规划条例》《深圳经济特区城市更新条例》等规定，现予以公开展示。

地块划分与指标控制图

项目概况

水贝万山综合楼城市更新项目位于罗湖区翠竹街道，2024年2月21日列入《2024年深圳市罗湖区城市更新单元计划第一批计划》。

根据法图调整公示内容显示，项目拟更新单元范围面积4461.6㎡，拟拆除范围面积4461.6㎡，其中开发建设用地面积3123.1㎡。项目拟开发建设用地规划功能为商业用地，规划容积率为8.0，拟规划容积为24890㎡，其中商业、办公及旅馆业建筑23590㎡（含母婴室50㎡、商业文化设施1195㎡），地下商业300㎡，公共配套设施1000㎡。

申报主体为深圳市水贝万山珠宝产业发展有限公司。

深圳市水贝万山珠宝产业发展有限公司投资的商业地产项目——水贝万山珠宝商业中心是深圳市政府和深圳市罗湖区区政府重点支持的产业项目，总投资数十亿元，按照国际化产业园最新标准规划设计，是集珠宝展示、批发、国际交易为一体的大型珠宝产业园。

信息来源：

深圳市规划和自然资源局关于发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期的通知

https://www.sz.gov.cn/zfgb/2026/gb1424/content/post_12954946.html

深圳市宝安区人民政府办公室关于延长《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（2014年修订）》有效期的通知

https://www.baoan.gov.cn/xxgk/fgk/gfxwj/qrmzfgfxwj/content/post_12958760.html

深圳市规划和自然资源局龙华管理局关于《龙华区大浪街道赖屋山城市更新单元规划修改》公开展示的通告

https://pnr.sz.gov.cn/lh/tzgg/content/post_12959056.html

深圳市规划和自然资源局龙华管理局关于《龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划修改》再次公开展示的通告

https://pnr.sz.gov.cn/lh/tzgg/content/post_12959240.html

深圳市规划和自然资源局坪山管理局关于《坪山[沙田地区]法定图则01-10-05地块规划调整（坑梓街道沙田社区天健地块土地整备利益统筹项目）（草案）》公开展示的通告

https://pnr.sz.gov.cn/ps/tzgg/content/post_12959075.html

深圳市规划和自然资源局罗湖管理局关于《罗湖[水贝地区]法定图则03-24等地块规划调整（水贝万山综合楼城市更新项目）草案》公开展示的通告

https://pnr.sz.gov.cn/luohu/tzgg/content/post_12959087.html

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