财面儿·中报深解｜周期重构之下，新城控股交出不一样的中报答卷

2026年，房地产行业依旧浪潮翻涌。大浪淘沙之下，房企境遇分化显著，有的深陷困顿，有的却能找准赛道稳住阵脚。新城控股便是后者的典型样本。

如同穿行“荒漠”的“行旅者”，新城控股在波动之中锚定发展航向，依托商业板块的差异化优势，于行业变局里寻得了属于自己的那片“绿洲”。

这套突围逻辑，清晰地镌刻在公司中期财报之中。

逆袭：商业板块的地位反转

8月26日，新城控股发布2026年中期业绩。期内，公司实现营业收入176.44亿元，归母净利润8.49亿元，整体毛利率33.1%，同比提升6.25个百分点。总体来看，各项核心指标企稳向好，经营底盘展现出十足的稳健性。

而数据的背后，一场业务格局的迭代正在悄然发生：公司的商业板块完成从业务“配角”到增长“主角”的角色跃迁。

具体来看，上半年，新城控股实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%，半年度收入规模首次超越开发业务，完成关键的“弯道超车”。公司战略转型迎来历史性拐点，正式迈入商管业务主导的全新发展阶段。

不止于收入端的规模反超，商业板块盈利层面的表现同样亮眼。报告期内，公司物业出租及管理业务毛利达46.67亿元，占总毛利比重达79.9%，较去年同期提升2.84个百分点，毛利率站稳71%高位，成为公司举足轻重的利润支柱。

收入规模与盈利结构的根本性转变，标志着商业板块彻底成为新城控股穿越周期的核心主引擎。

而商业板块的强势崛起，离不开新项目的持续落地。上半年，新城控股实现3座吾悦广场精彩开业，持续填补市场空缺、扩容运管规模。

截至报告期末，公司已经在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达181座，开业面积达1675.31万平方米，出租率达98.35%，远超行业平均水平。

报告期内，吾悦广场客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元，同比增长0.97%。

可以看出，新城控股商业板块实现规模底座与经营效益双向并进，为业务长期稳健增长积蓄充足动能。

快跑：建管业务的规模突围

商业板块完成身份演进，但新城控股的增长故事并未止步于此。

依托“商业运营+地产开发”双轮驱动模式，公司在稳固房地产开发基本盘的同时，也在轻资产赛道打开全新增长空间。

首先，为守住开发业务的经营根柢，公司紧抓销售去化与资金回笼。上半年，实现合同销售面积102.48万平方米、完成合同销售金额63.57亿元；并实现75.3亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率达118.45%。

不只是销售端收获实效，新城控股在交付端亦交出扎实成果。上半年，公司共计完成超1万套物业交付，以高品质产品兑现能力赢得市场信任。

在开发业务行稳的同时，新城控股持续加码轻资产转型布局，向外输出积淀成熟的运营管理能力，推动代建、代管业务进一步落地，使其成为公司轻量化发展的新支点。

赛道布局上，公司持续拓宽业务边界，政府住宅代建得到有效突破，同时持续扩充商业项目代建赛道，实现住宅与商业双线协同发力。

上半年，新城建管新签代建项目规划建面553万平方米，代建项目总计交付70万平方米；商业代建销售额达42亿元。

经过不断地拓局沉淀，新城建管业务的规模已然成型。目前累计管理项目179个，累计管理商业综合体项目77个，累计总管理建面超3200万平方米。

规模合理扩张之外，建管业务硬实力也收获行业权威背书，斩获多项荣誉，包括“2026年中国代建企业品牌价值TOP8”、“2026年中国代建企业品牌传播力十强”等行业奖项；与此同时，新城·央璟颂项目荣获“2026年上半年中国房地产优秀代建项目”。

这份外部认可的背后，是公司面向未来清晰的战略铺排。新城控股董事长王晓松曾在近期半年度经营会上明确指出，在开发业务方面，大力发展新城建管业务。这一新的部署，彰显出公司由“拼规模”转向“拼管理能力”的经营逻辑变迁。

不难发现，新城已经跳出传统重资产拿地的固有路径，其建管业务与商业板块互为犄角，凭借较强的盈利属性，共同夯实利润供给，合力构筑起应对行业变局的坚实屏障。

底线：民营房企的安全防线

业务结构完成迭代之余，财务安全更是企业行稳致远、不可逾越的底线。

面对行业多重挑战，始终保持境内外债券“零违约”记录的民营房企屈指可数。新城控股便是其中之一。

一直以来，新城控股严守债务纪律，上半年如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元。

截至6月末，合联营公司权益有息负债合计19.42亿元，债务规模维持可控水平；净负债率为56.87%，处于行业相对健康区间，债务杠杆保持合理约束。

新城控股的经营“造血”能力同样表现扎实。期内，经营性现金流净额为8.24亿元，并连续多年为正，期末在手现金余额75.84亿元，较上年期末增长11.48%。上半年，经营现金回流成效显著，货币资金储备得到进一步充实。

稳健的财务基本面，进一步传导至融资端，目前，新城控股成为为数不多仍具备公开市场发债能力的民营房企。

于今年2月，成功发行3.55亿美元的优先担保票据；同时，成功完成资产规模21.46亿全国首单消费类机构间REITs扩募发行；7月，成功发行7.5亿元中票，进一步夯实稳定经营所需的资金基础，有效提振市场信心。

一系列融资端的落地成果，也获得国际评级机构的正面反馈。标准普尔调升公司评级展望至“稳定”，这份认可不仅是对公司自身经营状态的肯定，也向行业传递出积极信号。

结尾：

伴随着“十五五”扩大消费相关规划持续落地，消费市场内生潜力逐步释放。新城控股依托商业、开发协同体系，有望在行业周期淬炼而成的“绿洲”中，探寻公司长远发展的新可能。