今年救楼市最大的王炸，突然降临了

8月份的楼市迎来一波又一波的政策冲击。本以为各地方稳楼市政策起此彼伏，已经是淡季中的盛景，未曾料到真正的王炸竟然来自中央层面。

8月底，楼市迎来了两大重磅变化，一是个人房贷最长期限从30年变40年，二是现房销售正式落地。这两个改变都颠覆了之前房地产漫长发展周期的规则，尤其是前一项，来得不可谓不突然。

这次小编没用错词，这个政策确实称得上“重磅”二字。

咱们重点看看这个30年变40年的政策到底说了啥，又有什么样的影响。

8月28日，中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），国家金融监管总局、中国人民银行联合印发《关于印发<个人住房贷款管理办法（试行）>的通知》，国家金融监管总局发布《关于印发<商品住房开发贷款管理办法（试行）>的通知》、《关于印发<商业地产贷款管理办法（试行）>的通知》。

通知一大堆，都可以pass，主要的核心内容总结一下就三大方面。商业住房贷款个人住房贷款、开发贷款和。今天我主要聊聊大家最关心的个人住房贷款。

跟我们大多数人密切相关的个人房贷政策变化，影响最大的一点，就是个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。这意味着购房者可以“以时间换空间”，降低当期还款压力，变相提升购房能力。

按贷款100万元、年利率3%、等额本息测算，30年期月供约4216元，延至40年后月供降至约3580元，等于每月减少约636元。（但总利息增加了约20万元）

很多人乍一看觉得是好事，每月的按揭少还了好几百呢！至于贷款期限是30年还是40年，对很多人来说没什么区别，反正都一样的遥远。

但换个角度思考，从30年延长到40年，你可以说同样的贷款金额，每个月的还款压力降低了；你也可以说同样的月供下，贷款的总额提高了。因为对大多数人来说，月供承受能力才是自己的短板。换句话说，买多贵的房子，先要看我每月能还多少钱；而不是反过来，先选自己喜欢的房子，还款问题事后再说。

这个逻辑大家都能理解吧？有多大那啥穿多大裤衩，所有老百姓买房都是先根据自身实力定个总价区间，才去看房。比尔盖茨的房子再好，咱买不起又有啥用。

比如你估摸着能承受每月4200元的房贷，以前最长30年，你只能贷得起100万；现在40年下你最多可以贷120万。这样岂不是相当于购买力提高了20万吗？

这就是新闻里所说“贷款期限拉长可扩大可承受总价的购房人群覆盖面”的含义。

当然，甘蔗没有两头甜，购买力提升的代价，是你需要多付20万的利息。毕竟多欠了10年的钱嘛。不过没关系，家里人多打几份工，提前10年给它还清，利息不就省下来了。说句不好听的，真要贷款40年，还款期限跟剩余人生哪个更长还说不定呢，没准最后几年压根不需要操心还款了。所以想那么远干嘛。

按上面举例的数字，我们再结合已经降低了的首付比例，稍微深入分析一下新老政策的区别。

以前首付30%，你能贷100万，相当于能买得起140万总价的房子；现在首付15%，但你能贷120万，相当于还是能买140万总价的房子。房子总价没变，月供数字没变，首付一下子少了一半。

换句话说，我们只要有20万首付，就能买到原来需要40万首付的房子，而且月供不变。当然，如果我们愿意掏40万首付就更好了，能买到原来需要48万首付的房子（总价160万），同样月供不变。

是不是有点绕口？其实归根结底一句话，新政之后你再买房，更少的首付、更低的月供、更贵的房子，三件好事你至少能占一个。

但这里边还有一个小问题。月供不变，我们想多贷款，光政策允许拉长期限还不行，因为老百姓贷款的总额是有上限约束的。

我以前写过，老百姓并不是想贷多少款就能贷多少款，需要评估你的收入流水和现有债务，确认你的净流水一般至少要覆盖月还款的二倍以上才行。也就是说，即便有抵押物，银行也得确认你还得起钱才行。

所以《意见》还写明一条，就是还款能力上限适度放宽。新政将“月所有债务支出与收入比”由原规定的≤55%放宽至≤60%（含），提高了5个百分点。按领导的说法，这是“适度提高家庭综合债务容忍度”。有了这条，贷款上限就被适度打开了一些。

另外，那些过去的存量贷款人也想享受这样的好事，怎么办？别慌，领导也帮你想到了。针对存量浮动利率房贷，《意见》明确指出满足条件时“借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款”。简单说，老贷款人可以跟银行协商，或者改利率，或者重新贷款，自由选择。

但要注意了啊，存量贷款仅限还没还的那部分剩余本金，已经归还了的就不在政策调整里了。再有一个，如果重新贷款，那银行可是要重新评估房产价值的，按现在的房价，我估计很多人可能不一定贷到以前那么多钱。

这次的《意见》还结合现房销售，要求能拿到房才需要还贷，从根上杜绝了烂尾房问题。个人住房贷款若是现房销售的，要求销售备案后发放；若是期房销售的，要求竣工备案后发放。这下大家至少不用再担心“拿不到房子却要还贷款”这种离奇的事再发生了。

最后，《意见》也明确了对还不起房贷的人群，可以“灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”，但展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，且原期限与展期合计不得超过40年。

对了，《意见》还顺手堵死了原来那批炒房客二抵的通道。“对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款”。当然，现在房价下行阶段，二抵意义本身也不大了。这事跟咱们老百姓没什么关系。

最后附上政策新旧对比一览。

政策讲完了，简单说说我的看法。

首先，这肯定是个大招。大在哪里？就在于它是鼓励大家加杠杆的政策。

在普遍去杠杆的时代背景下，出台鼓励大家加杠杆的政策，本身就是一种勇气。从降首付、降利率到延长贷款期限，操盘手可谓操碎了心。最怕的就是大家不去贷款，更怕的就是大家不但不去贷款，反而提前还款。

加杠杆是有风险的，风险不光是对贷款人，也包括银行。而银行是最怕风险的。现在央行顶着风险也要鼓励加杠杆，可见这件事有多重要。

其次，这还是个妙招。网友对此的评价是：在降息和贴息之间，他们选择了贷款延长。

你仔细琢磨琢磨，降息和贴息的目的是什么？是不是要降低还款人的月供压力？但降息伤害的是银行的利润，贴息则会加大财政的支出。现在这一招贷款期限延长，既达到了降低购房人月供的目的，又不损伤任何人的利润，甚至还有额外的好处——银行有更多的利息、财政有更多的税收、房价有更多的支撑。简直是一石N鸟，一举多得。你说妙不妙吧。

我们不禁想问，这么好的招数，为什么早没实施啊？答案就在下一点。

第三，这也是个险招。加杠杆意味着风险增加，用时间换空间，换个说法就是把风险向后推。

我们都知道现在居民杠杆率处于高位，这几年稍有下降，但仍在60%左右。这还是用GDP计算，如果用可支配收入计算，那我们的居民杠杆率仍处于世界领先水平。在这种情况下，改善收入是唯一的正确答案。今年国家正在实施“城乡居民增收计划”，这是软着陆的正道。

而加杠杆不是不正确，但只属于短期应急的办法。在收入（收入预期）大幅提升之前，加杠杆的风险不言而喻。假如未来的居民收入未能尽快提起来，那么今天加上去的杠杆，会成为未来更重的包袱。

操盘手不晓得这一点吗？肯定晓得，但他们还是这样做了。盲猜他们有他们的理由，我等升斗小民就不得而知了。

前三点都是分析，最后一点是我个人猜测。我感觉这可能是个干招。这个干非干湿之干，乃外强中干之干。不是说招数没有用，只是可能没有想象中那么有用。

买过房贷过款的人应该都清楚，不是每个人都能贷到最长期限的。银行要根据贷款人的年龄和房子的房龄来评估。

比如你30岁，贷款40年就要70岁了，这还是考虑到延迟退休的影响。30岁以上的贷款人，我认为很难批到40年。

还有很多老破二手房，房龄已经很长的，那么银行会给出的贷款年限也会缩减，别说40年，30年有时都贷不到。

所以，不要高估了这条政策的作用范围。它真正作用的人群可能只有那些30岁以下的年轻人，作用的对象也只是那些新房和次新房。这一下就把那些升级置换的需求（往往都是中年人）和买房出租的需求（一般都是老破小）给踢出去了。

再有一个，延长贷款年限，无法改变现在楼市需求不振的核心症结，即《求是》杂志所剖析的“部分居民在就业和收入方面承压明显”、“一些劳动者对未来的就业和收入预期偏弱”的问题。不对症下药，病就不可能治好，这是常识。

年轻人只是年轻，不是傻。即便月供压力有所降低，但代价是多还利息，而对就业和收入的预期并没改变，那他们会有多少解除对购房的后顾之忧呢？我觉得不乐观。

最后，能得到好处的还是刚需——那些本来就不得不买房的人群而已。提醒一下，一定要选择那些允许提前还款的银行。只要允许随意提前还本，贷款期限越长，反而优势越大。因为长可以改短，但短不能改长。