夸张的高赠送户型，被踩刹车了

高得房率甚至零公摊，成为这两年新房市场的杀手锏。

同样的89㎡户型，普通楼盘只能做紧凑三房，而踩中计容新规的项目，依靠飘窗、露台、设备平台、花池、阳台等拓展面积，能做到四房两卫。很多项目的得房率都轻松突破100%，有的甚至高达140%或更高。

然而，随着得房率内卷加剧，一些问题开始暴露出来。

去年以来，政策出现转向。一些原本鼓励赠送的城市，出台政策限制无序赠送，有的还叫停四代住宅，为高赠送划定了红线。

这意味着，曾经火爆全网的超高赠送户型，即将成为绝版。随着政策收紧，得房率无序内卷的现象将得到抑制，新房市场将步入更加公平理性的竞争阶段。

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尺度从严，多地收紧赠送面积的规则

近期，广州住建部发布了 《住宅户型标准化图集（征求意见稿）》，这份文件的目的，是为好房子提供户型参考。

其中3个信息引发关注：

1. 参考图集中，户型的得房率介于 73%-86% ，主流区间在 75-86%；

2. 户型飘窗面积占比 被限制在10%以内；

3. 取消收房后可砸墙改造的设备平台、花池。

虽然这份文件不是强制性标准，但是官方将此作为设计院和房企的“参考答案”，用意已经非常明确了，那就是依靠大规模“偷面积”堆高得房率的做法，是不受官方鼓励的。 VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

另外，尽管没有明令禁止，但有了这份标准图集，往后超高赠送报建方案，规划审查可能会从严驳回。

广州并非首次发出收紧户型赠送的信号。

7月份的时候，广州刚开出近年来首张“偷面积罚单”。

罚款的理由是： 未经许可将装饰柱改建为结构柱。

装饰柱是不计容的，而结构柱要计容。开发商在报建的时候，故意将结构柱报成装饰柱，在施工阶段再改回来，目的就是规避结构柱的面积核算。

这条罚款，其实是有规可循的。

早在2025年6月份，广州就开始收紧住宅报建审查口径，将得房率限制在120%以内。连续内凹假飘窗、报建-交付两张皮、创意改造空间等常见的“偷面积”手法都被限制。

广州也不是个例。自去年以来，已经有多个城市出台相关文件或规定，限制阳台飘窗等空间过度赠送。

例如，上海2025年9月发布的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》明确，每户阳台水平投影总面积不超过户型建筑面积10%且不大于16平方米的部分按1/2计入容积率；户型建筑面积小于80平方米的，阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米。

武汉2025年征求意见的建筑面积计算规则要求，将住宅阳台和景观阳台的水平投影面积由≤30%下调至≤25%，并且首次将景观阳台的水平投影面积单独限制在10%以内，同时明确阳台进深≤2.4m、景观阳台进深≤3.6m。

成都2025年出台的补充规定里，阳台、空中花园、露台、花池等附属空间合计不能超过项目住宅计容建面的30%。

除此之外，西安、天津、福州等城市，近两年也陆续收紧户型赠送规则。这意味着，这些城市的高赠送红利窗口已经逐步关闭，得房率动辄过百的户型，很快会成为绝版。

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超高得房率负面效应凸显，亟需引导市场回归良性循环

高赠送，乍一看像是一举两得的好事：项目多了个卖点，更好卖了；购房者拥有更多实用面积，得到实惠。

而事实上，这两年得房率内卷已经趋于极端，偏离了计容新规的本意，对项目及市场都产生了负面影响。

盲目追求得房率，正在批量制造畸形产品

当下行业陷入一个误区——似乎得房率越高越好。

其中最典型的产品就是四代宅。

这一轮四代宅最早是从南方火起来。2024年广州首个四代宅试点项目面市， 25% 阳台投影面积占比 +40%露台投影面积占比，将户型的最高得房率拉到逆天的140%，同时，也将全国楼市的目光吸引到四代宅这种产品形态上。 VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

接下来，四代宅在各地风靡起来，甚至连西北不少城市都在做四代宅。叫好的声音挺多，质疑的声音也不少。

争议的焦 点，本质上和其他高得房率户型一样，都落在“赠送越多是否越好用、越有用”这个核心问题上。

某地住建局在抽样调研中发现，该城市2024年后报建的项目中 ，超7成项目依靠超长飘窗、违规占用设备平台、扩大设备间等方式实现面积赠送。

而其中，就有不少不恰当赠送影响了正常使用。

• 某号称得房率115%的楼盘，将消防通道宽度压缩至不足1米，且电梯轿厢小得连婴儿车都进不去，被业主投诉存在严重消防隐患；

• 另一个得房率112%的楼盘， 擅自改造设备平台，将其变成套内面积，甚至改动部分承重结构，导致很多房源的墙面开裂渗水；

• 还有的项目为了 拉高得房率，将阳台改造成卧室，但改造后房间尺寸极窄，连1.5米床都无法摆放，根本没法作为卧室正常使用。

再如，很多四代宅产品为了推高露台面积，压缩了采光面或室内进深，结果户型看似房率很高，但客厅昏暗、 卧室局促、动线别扭，实用性不佳。 许多后期拆改的灰色空间，还埋下结构及安全隐患。

这种现象，扭曲了建筑新规的本意。计容放宽的目的，是提高居住体验，推动“好房子”落地，而不是打造畸形产品。

一些超高得房率的项目，都把得房率作为一个营销卖点、而不是真正的产品亮点来打造。只考虑产品有噱头，却不管产品到底好不好用。

各地为赠送面积及得房率划红线，就是想抑制这种本末倒置的做法，让得房率及赠送面积回归到合理范畴。

高赠送乱象，已严重冲击新房库存去化

这也是监管收紧的核心原因之一。

这两年，“高得房率”成了很多新规项目的杀手锏。同片区、同价位楼盘，有高赠送的往往能够对旧规项目形成“降维打击”。

某地6月份的统计数据显示，高赠送四代宅项目去化普遍75% 以上；而同片区传统普通住宅存量去化仅20% 左右，两者间分化显著。

这种差异，容易造成开发商心态扭曲。用心做户型、做品质的楼盘，反而卖不过那些拿高赠送当噱头的楼盘，这就促使更多房企卷得房率，去跟风做畸形户型。市场陷入“劣币驱逐良币”的怪圈，逐渐偏离良性运行的轨道。

与此同时，一些扛不住冲击的存量新盘，会被迫走上“以价换量”的道路，进一步加大新房价格下行压力。

而当得房率内卷成为一种趋势，很多购房者会产生“得房率没有最高只有更高”的错觉，从而加剧市场观望情绪。

这种心态还可能传递到土地端，开发商也会担心被后续供应地块“背刺”，不敢轻易出手拿地。

因此，从市场良性运行的角度来看，抑制无序的、盲目的高赠送，已经势在必行。

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封堵畸形高赠送，让市场回归公平有序竞争

房企拼命钻研新规漏洞，盲目比拼赠送面积，已经偏离了做产品的初心。

这一轮各地收紧户型赠送政策，是对市场的一次正本清源。

无论是给得房率划定上限，还是限制赠送面积总和，都是希望房企不再把重心放在偷面积、卷得房率上，而是真正用心地思考，如何在合规框架内打磨好产品。

当房企无法再靠“虚高得房率”忽悠客户的时候，市场竞争才能回归公平有序。各个项目在得房率存在的小幅差距，可以通过户型格局、采光通风、动线收纳、公区品质、服务水准等等方面弥补。项目竞争回归到拼品质、拼实力的正常轨道上，市场才能健康稳定地发展。

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