年赚1亿的胖东来、粉丝300万的粥饼伦，为什么都栽在了同一件事上？

01 一个月内，两家“不可能关”的店，关了！

8月的实体商业圈，接连炸了两颗雷。第一颗来自胖东来。8月7日，创始人于东来在直播中宣布：运营了24年的许昌生活广场店，今年12月租约到期后正式关闭。原因很简单—租金问题。

很多人不理解。这家店年销售额约20亿元、年利润超过1亿元，是胖东来体系里最稳的“现金奶牛”之一。年赚1个亿的店，会因为租金关门？于东来在社交平台上解释了原委：2015年，负责租赁的工作人员没按公司规定统一签约，而是分散对接了多位小产权房东，导致个别铺位的租金涨到“无法想象的地步”。

他原话说：“涨到无法想象的地步，远远脱离了公平！”于东来还翻出了一笔旧账，2015年，新乡“大胖”店租金从800万直接涨到2400万。他说“想都没想就直接放弃”。那家店后来空了十年，租金从2400万跌到400万，依然没人敢接。

第二颗雷来自粥饼伦。8月24日，这位因撞脸周杰伦爆红、全网粉丝近300万的灌饼摊主发视频宣布：天津滨江道的实体店月底关停。原因同样只有一个—年租金从13万涨到了20万。他算了笔账：灌饼客单价不高，每天要卖110套以上才能保本，今年生意不如去年，续租等于白干。他说自己“失眠了五六天”，最后只说了一句：“关门正常，我租不起了就不租了。”

一个年赚1亿的超市巨头，一个粉丝300万的网红小店—体量天差地别，结局却出奇一致：都被租金逼退了。

02 为什么涨一点租金，就能压垮一家店？

很多人会问：粥饼伦的店也就从13万涨到20万，一年多7万块，至于关店吗？答案是：至于！因为餐饮这行，利润薄得像纸。

先算一笔账。据行业数据，房租、人力、食材三项支出，基本占到了商家总成本的70-75%。餐饮行业房租占比的合理区间是10%-15%，一旦超过20%，经营压力就会非常大。一个月的营业额至少要是租金的5倍，才能有钱赚。

粥饼伦的店一天卖多少？他告诉媒体，门口修路修了一个月，每天销量从两三百单掉到一百多单。按一单10块钱算，日营业额1000多块，月营业额3万多。而月租金是多少？20万÷12≈1.67万。房租占比已经超过50%，这个房租成本已远远超出安全线。

北京大学光华管理学院2025年四季度的调研显示，小微经营者平均净利润率仅4.4%。卖100块钱的东西，到手只有4块4。任何一次停歇，诸如生病、装修、门口修路、线路（水、电、气等）检修…都可能把全年的利润吃掉。

粥饼伦的店就遇到了修路。一个月没客流，利润已经被掏空，房东还要涨租53%。他接受采访时说得很直白：“不退租就成了给房东打工。”

胖东来的账更好算。年销售额20亿、利润1个多亿，利润率大约5%。如果租金从合理水平涨到“无法想象”的程度，哪怕只吃掉1个点的利润，也是2000万。于东来不是扶不起，而是不想开这个口子。他在回应里反复强调“信仰和开心永远是第一位的”，核心逻辑是：如果这次忍了，下次会有更多房东效仿，公平底线一旦被突破，以后就没法谈了。

03 产品没竞争力，流量救不了你

粥饼伦的关店，还有一个容易被忽略的因素：产品太单一。他的店里卖什么？灌饼。灌饼是什么？鸡蛋灌饼，特点是客单价低、技术门槛低、可替代性强。网红流量能带来一时打卡的人，但留不住回头客。一旦门口修路、流量退潮，生意就断崖下滑。

有分析指出，粥饼伦的门店因缺乏集中采购优势，食材成本比连锁品牌高15%-20%。收入来源也极度单一，仅靠线下门店和流动饼摊盈利。四家线下门店不到两年全部关停，名下四家公司注销了三家，流量能带来热闹，但热闹不能当饭吃。

对比一下那些活下来的品牌。“夸父炸串”通过产品标准化和口味创新，全国门店突破2000家。“蜜雪冰城”通过建立全国性供应链基地，将食材成本控制在营收的20%以内，即使在房租上涨的压力下仍能保持盈利。

网红店的核心是产品，没有过硬的产品，再大的流量也只是昙花一现。粥饼伦的案例说明：光靠长相和段子吸引打卡，租金一涨就只能撤。

04 房东只看到排队的人，没看到门口修了一个月的路

房东为什么会涨租？因为他们只看到了“热闹”。粥饼伦刚开业时，店外每天排着几十米的长队。房东看到的是一铺难求、人流如织，心里想的是：这么火的生意，多收点租金不过分吧？但他没看到的是，门口修道修了一个月，最冷清时一天卖不出多少；灌饼客单价低，一天要卖110套以上才能保本；今年生意本来就不如去年。涨租的决定，脱离了他的实际经营状况。

胖东来的情况更典型。于东来透露，当年负责租赁的工作人员没按公司规定统一签约，而是分散对接了多位小产权房东。同一栋商场里，大部分业主按正常租金走，个别业主开出了远超市场价的续租条件。这种“分散签约”的模式，让个别房东有了漫天要价的机会。

房东的逻辑是：你的生意这么好，多交点房租怎么了？商家的逻辑是：我的利润就这么多，你再涨我就活不下去了。这种心理落差，让协商根本谈不拢。

05 涨租一时爽，空铺火葬场

问题是，涨租真的是房东的最优解吗？未必。胖东来新乡“大胖”店2015年因租金从800万涨到2400万撤场后，原址商圈客流快速萎缩，商铺空置，曾经被高估的物业租金大幅回落。业主既没有拿到预想的高额租金，资产价值反而受损，造成了典型的双输局面。

有分析指出，短期涨租若导致主力商户撤离，会直接冲击商圈客流与剩余铺位的租赁价值。胖东来关闭许昌生活广场的案例中，周边摊贩甚至说“闭店一天，整条街都没人出摊”。

粥饼伦关店后，房东的铺子空了出来。隔壁蹭流量的小店，也跟着一起凉了。一个自带流量的网红店走了，整个商圈的客流都可能跟着流失。

再看一组宏观数据：据赢商网数据，全国重点商圈餐饮门店租金平均涨幅达8.7%，一线城市核心商圈租金涨幅超过12%，而同期餐饮行业营收平均增速仅为4.3%。租金涨得比营收快，商户的利润空间被不断压缩。

2025年全国关了339万家餐饮店，闭店率45%。调研显示，闭店原因有一部分就是被房租逼走的。房东涨租多收几千块，逼走租户后空半年亏十几万，这笔账怎么算都算不过来。

06 结语：别只看眼前的热度

粥饼伦关店后，已经在河北区幸福公园附近找到了新店址，房租只要几万元。他说：“按照现在一家店日常卖一两百套灌饼的情况看，新店可以养活我们一家老小和员工。”胖东来也早有准备，承接的新店“胖东来科技广场店”已完成工商注册，与老店直线距离仅4公里，老店员工全员平移。

商业是一场持久战，不是一锤子买卖。房东追求短期利益最大化可以理解，但逼走优质租户后空置半年甚至十年，亏的是谁？商家靠流量撑门面可以红一时，但产品没有核心竞争力、成本结构不健康，最终也难逃关店的命运。

做热商圈的，是商户日复一日的经营；收割热度的，却是房东一纸涨租通知。这种模式，最终伤害的是所有人。免责声明：本文仅为热点事件梳理与商业逻辑分析，不构成任何投资或经营建议。文中数据来源于公开报道，仅供参考。