广西
一、整体画像：销量在涨、价格在跌的“冰火两重天”
2025年，伊犁州直房地产开发投资158.56亿元，同比下降5.8%。但有意思的是——投资在降，销量在涨。
新建商品房销售面积273.91万平方米，同比增长15.8%，比全国高出24.5个百分点。二手房更猛，销售面积358.70万平方米，占房屋销售总量的56%。
但价格呢？2026年伊犁二手房均价从1月的6778元/㎡一路跌到8月的6596元/㎡，半年跌了近200块。新房均价5844元/㎡，同比去年持平。
投资收缩、销量上涨、价格微跌——这说明什么？说明伊犁楼市正在以价换量。开发商不敢拿地了，但买房的人还在进场，只不过都在挑便宜的买。
更关键的是——外地人正在悄悄入场。2025年州外户籍购房占比已接近19%，其中疆外户籍占13.77%。伊犁的“塞外江南”招牌，正在吸引越来越多的外地人。
二、区县解码：7大区县，从6206到2700
【第一梯队】伊宁市：6206元/㎡的“老大哥”
伊宁市新房均价6206元/㎡，二手房8月挂牌6711元/㎡。稳稳坐在伊犁房价头把交椅。
凭啥最贵？两个字：中心。伊宁是伊犁州的政治、经济、文化中心，配套最成熟。疆山赋卖7300元/㎡，中南·水樾云锦干到7500元/㎡，隆鑫雅境、云境·缦云也都是7500元/㎡。学校、医院、商圈全在眼皮子底下。
但伊宁也有隐忧。2026年1-3月，伊宁市房地产开发投资3.78亿元，同比增长9.2%。投资在涨，但商品房销售面积只增长了3%——投资增速是销售增速的三倍，供大于求的风险正在积累。
而且伊宁市内部差距巨大。南苑春天里只要2280元/㎡，凤凰城3650元/㎡——同一个城市，房价能差出三倍多。
【第二梯队】奎屯市：4610元/㎡的“稳如老狗”
奎屯市新房均价4610元/㎡，二手房7月挂牌4385元/㎡。最显著的特点是——稳。2026年1月到4月，4610元的均价纹丝不动。二手房从2025年的4384元到2026年7月的4385元——一年几乎没变。
价格梯队非常健康：城投·春风十里5000元/㎡代表改善盘，天北时代广场4419元/㎡是交易热点，莱茵小镇3750元/㎡吸引刚需。没有虚高，也没有崩盘风险。
【第三梯队】霍城县4200元/㎡、霍尔果斯4000元/㎡
霍城县新房均价4200元/㎡，霍尔果斯4000元/㎡。霍尔果斯作为口岸城市，曾经被寄予厚望，但4000元的均价说明——概念炒完了，现实很骨感。
【第四梯队】巩留县3950元/㎡及以下
巩留县新房均价3950元/㎡。而在特克斯县，有些小区二手房只要2050元/㎡。从伊宁市的6206到特克斯县的2050——差价超过4100元。一套100平的房子，总价就差出40多万。
三、深层逻辑：以价换量能持续多久？
伊犁楼市最核心的驱动力是外地购房者。州外户籍购房占比接近19%，其中疆外占13.77%。“塞外江南”的品牌效应，让伊犁成为新疆少有的能吸引外地人的城市。
但“以价换量”的模式能持续多久？投资在降、销量在涨、价格在跌——这本身就是一个脆弱的平衡。如果价格继续下跌，购房者的观望情绪会加重；如果销量跟不上，开发商的资金链会断裂。
另一个隐患是伊宁市的供大于求。投资增速9.2%，销售增速只有3%——库存正在快速积累。
四、预判：伊宁天花板还有多高？
伊宁市6206元的均价，配上供大于求的趋势——天花板还有多高？奎屯市4610元的均价，稳是稳，但缺乏想象力。霍尔果斯4000元的价格，概念褪去后能否守住？
短期看，伊宁市凭借中心城区优势，价格有望维持。奎屯市将继续“稳如老狗”。但巩留县、特克斯县等外围区域——价格仍有下行压力。
伊犁楼市的真相是：6206的伊宁市和2050的特克斯县，差价够买一辆车。在同一个自治州，“塞外江南”的标签只属于伊宁，其他地方只是在“裸泳”。
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