潘石屹362亿抄底

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国内房企还在为债务焦头烂额的时候，潘石屹夫妇已经在美国另起炉灶了。

纽约上东区，曼哈顿最老牌的富人区之一，最近出现了新买家。

5折抄底美国房地产

潘石屹和张欣的家族办公室Seven Valleys，通过旗下Closer Properties，以约6250万美元拿下五块相邻地块，还计划收购第六块做整合开发，预计总投资接近7600万美元。这些地块原估值约1.2亿美元，等于5折入手。

上面的房子太老旧，精品公寓需求旺盛，潘石屹夫妇准备2026年拆了重建，底层商业、上层豪华公寓，“充分利用30年的房地产开发经验”。

抄底盖楼，再卖给美国人。

这是潘石屹夫妇在美国第一次以自有开发商身份推进项目，角色从资产持有人变成了自己拿地盖楼的操盘者。这是家族办公室的标准操作：核心地段资产当压舱石，开发增值当增长点，纽约上东区恰好两个都占。

时间线上看，老潘也是踩着底部进的场。十年前，他们在北京上海盖SOHO；十年后，换了个身份，在纽约重新干回老本行。

区别是，这一次他们代表的不是上市公司，而是一个资产规模超50亿美元（约合362亿人民币）的跨境家族资本集团。

精准预判：十年卖超300亿

能完成到美国抄底的前提，是对行业周期的精准预判。早在2012年，潘石屹就开始准备了。

那一年，他判断地产黄金时代结束。随后，SOHO中国持续出售京沪核心资产。

2014年是第一波。三个月内，上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿卖给金融街控股。当时潘石屹说，持有经营京沪优质地段办公物业仍是长期策略，不会改变。话是这么说，动作却停不下来。

2014年9月，上海凌空SOHO 10万平米物业30.5亿卖给携程。2015年，上海外滩国际金融中心8-1地块50%权益84.93亿卖给复星。2016年，SOHO世纪广场32.2亿卖给国华人寿。2017年，虹口SOHO 35.7亿卖给新加坡吉宝置业，凌空SOHO剩余物业49.44亿卖给香港基汇资本。

从2014年算起，出售资产套现超过300亿。

表：SOHO中国出售项目情况

边缘资产卖完了，潘石屹开始动核心家当。

SOHO中国最值钱的八个写字楼项目，业内叫八大金刚：望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。这八栋一旦出手，等于SOHO中国在国内的资产全部清仓。

2019年，黑石集团接触，拟以40亿美元做私有化收购。私有化能降收购成本，但潘石屹也会少赚。即便如此，这笔交易还是没成。

2021年6月，黑石换了个方案，以每股5港元全面要约收购SOHO中国91%股权，对价约257亿港元。两个月后，市场监管总局立案审查。2021年9月10日，黑石宣布终止收购，SOHO中国当天暴跌近40%。

2022年9月，潘石屹辞去SOHO中国董事长，张欣辞去CEO，只保留执行董事。卖公司的路走不通了，清空国内资产的计划，只完成了一半。

转战海外市场

一面在国内卖，一面在海外买。

2011年，7亿美元买下纽约曼哈顿港务局长途巴士站办公大楼。

2012年，6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权。

2013年，张欣联手巴西Safra家族，14亿美元收购通用汽车大厦40%股权。

此外，潘石屹长子在英国成立房地产公司，拿下当地多个项目。

资金从哪来？潘石屹回应过，海外投资的钱来自家族信托，跟SOHO中国的公司行为无关。但早在2005年SOHO中国赴港上市前，潘石屹已将全部股份无偿转给张欣，张欣再通过两层BVI公司把九成以上股权装入开曼离岸信托。张欣是美国国籍。

2019年末到2020年初，就在SOHO中国打算出售八大金刚期间，潘石屹28天内密集注册7家公司，股东均为境外公司，经营范围涵盖企业管理、经济贸易咨询、出租办公用房等。SOHO中国未对此公开回应，但时间节点耐人寻味。

抄底，还是接盘？

7600万美元收购原估值约1.2亿美元的资产，从估值看折价约37%，从市场价格看折价50%，成本确实低。但拆建加审批流程，短期内不会有亮眼回报。拉长时间看，年化回报可能在6%到10%，符合顶级不动产的收益区间，能跑赢通胀和多数资产类别。

不过，老潘的美国棋局并非没有代价。

据多家媒体报道，多个已处置的海外项目合计亏损约3.3亿美元，尚未抛售的核心商业地产浮亏据估算在4亿到7亿美元之间。纽约高昂的施工成本和旧城改造审批流程，都是不确定因素。

国内的旧账也拖着。据SOHO中国公告，2022年8月子公司北京望京搜候收到税务机关通知，要求支付望京SOHO塔1和塔2的土地增值税17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。到2023年中期，欠缴总额已近20亿元，此后滞纳金持续累积。2025年财报显示，SOHO中国营收约13.72亿，净亏2.91亿，现金流持续承压。

更关键的变化发生在今年7月。财政部与税务总局联合发布离岸信托征税新规（财政部税务总局公告2026年第21号），首次系统明确离岸信托设立、存续、终止等环节的个人所得税征收规则。这意味着此前通过离岸信托延迟纳税的空间，可能被大幅压缩。

结语

周期嗅觉强不强？强。2012年判断黄金时代结束，持续套现超300亿，在别人加杠杆时全身而退，在别人暴雷时5折抄底。这份时间感，放在任何一本商业教科书里都站得住。

但棋还没下完。362亿的隐形帝国，能不能扛住海内外及新规的压力，要看后面几步怎么走。

素材来源参考：新浪财经、观点网、中国经济网、财政部税务总局公告2026年第21号等

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