个人住房贷款新政！贷款最高年限由30年延长至40年

8月28日，国家金融监督管理总局 中国人民银行关于印发《个人住房贷款管理办法（试行）》的通知。

各金融监管局，中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行，各大型银行、股份制银行、外资银行：

现将《个人住房贷款管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

国家金融监督管理总局 中国人民银行

2026年8月28日

个人住房贷款管理办法（试行）

第一章 总则

第一条为规范个人住房贷款业务，加强个人住房贷款业务审慎经营管理，维护借贷双方的合法权益，促进个人住房贷款业务健康发展，加快构建房地产发展新模式，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规和规章，以及《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，制定本办法。

第二条本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

第三条本办法所称个人住房贷款是指贷款人向符合条件的借款人发放的用于购买住房的贷款。

第四条贷款人开展个人住房贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信原则。

第五条贷款人应当建立有效的个人住房贷款全流程管理机制，制订贷款管理制度及操作规程。

第六条国家金融监督管理总局及其派出机构依法对个人住房贷款业务实施监督管理。

第二章 贷款对象和条件

第七条借款人应当同时具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；

（二）具有合法有效的身份证明；

（三）信用状况良好；

（四）具备还款意愿和还款能力；

（五）具有支付所购房屋首付款的能力；

（六）可以提供贷款人认可的有效担保；

（七）贷款人规定的其他条件。

第八条个人住房贷款首付比例不得低于中国人民银行、国家金融监督管理总局确定的最低首付比例。贷款人可以根据当地房地产市场情况、住房项目情况、借款人信用状况和还款能力等因素合理确定具体首付比例。

第九条贷款人应当核实借款人首付款真实情况，借款人已支付的定金可以纳入首付款计算。贷款人发现借款人使用贷款资金支付首付款的，应当停止向借款人发放个人住房贷款。

第十条贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。计算公式为：

对于单一申请的贷款，上述计算公式中的收入是指申请人本人的可支配收入，如贷款人将申请人配偶收入计算在内，应当先予以调查核实，并将配偶的债务一并计入。对于共同申请的贷款，上述计算公式中的收入是指主申请人和共同申请人的可支配收入，并将共同申请人的债务一并计入。

第十一条贷款人应当要求借款人以所购房屋为贷款提供抵押担保。购买现房或再交易住房的，应当在贷款发放前办理抵押登记。购买预售商品住房的，应当在贷款发放前办理抵押预告登记，并在符合相关条件后及时办理抵押登记手续。

贷款发放前暂无法办理抵押登记或抵押预告登记的，应当采用其他财产抵押、质押或引入保证人等方式提供阶段性担保。

第十二条个人住房贷款利率应当遵循市场化原则，由借贷双方在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下协商确定，定价基准和定价方式等按照相关规定执行。

贷款人应当建立客户差别化风险定价管理机制，根据当地房地产市场情况、借款人信用状况和还款能力等合理确定具体利率水平。

第十三条贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

第十四条借款人可以与贷款人协商约定贷款还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行到期一次还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

第三章 贷款审批与发放

第十五条贷款人应当要求借款人以书面形式提出个人住房贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的以下资料：

（一）借款人身份证明材料；

（二）借款人还款能力证明材料；

（三）经网签备案的房产交易合同、协议或其他批准文件；

（四）抵（质）押物清单、权属证明、价值证明以及有处分权人同意抵（质）押的证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

（五）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第十六条贷款人受理借款人贷款申请后，应当履行尽职调查职责，通过现场实地调查与非现场间接调查相结合的形式开展，采取现场核实、电话查问、信息咨询以及其他数字化电子调查等途径和方法，对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。

第十七条贷款人应当建立并执行贷款面谈制度。贷款人在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员应当至少直接与借款人面谈一次，了解借款人基本情况和贷款用途等情况。

第十八条贷款人应当与借款人签订书面借款合同，并同时签订担保合同或条款。贷款人应当要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。

第十九条贷款人应当遵循客观、审慎原则，对借款人提供的抵押物进行评估或价值认定，合理确定抵押物价值。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的孰低者为准。

第二十条借款人购买存在未结清贷款相应房产的，贷款人可为带押过户提供贷款服务，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接。

第二十一条本章关于贷款审查与风险评价、审批与发放、协议签署、抵质押登记等未尽事宜，应当按照《个人贷款管理办法》第十九条至第二十一条、第二十三条至第二十五条、第二十七条至第三十一条相关规定执行。

第二十二条借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至该住房项目开发企业在主办银行开立的资金账户。

借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

借款人购买再交易住房的，贷款人应当在落实担保（含必要的阶段性担保）后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至借款合同约定的账户。国家金融监督管理总局关于不动产带押过户贷款业务另有规定的，从其规定。

第二十三条贷款人应当强化个人住房贷款合作机构的管理、监测与评价，明确合作机构资质条件，建立名单制管理制度和利益冲突防范机制，并定期对名单进行审查更新，对合作机构在业务合作中的违规违约行为及时采取终止合作、追偿损失等措施。贷款人不得与非法贷款中介合作。

个人住房贷款涉及合作机构的，授信审批、合同签订以及贷款调查中涉及借款人真实意思表示、收入水平、债务情况及外部评估机构准入等风险控制核心事项应当由贷款人独立有效开展。贷款人将特定事项委托合作机构代为办理的，应当加强成本费用管理，不得损害借款人合法权益，并确保相关风险可控。

前款所称合作机构包括但不限于房地产开发企业、房产交易中介机构、评估机构、担保公司等。

第四章 贷后服务与管理

第二十四条贷款人应当对借款人的信用和担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全。

第二十五条贷款人应当在贷款存续期内，至少每年对押品价值进行重新评估，并持续监测押品状态、权属等情况，确保风险可控。

对于已发放的个人住房贷款，在借款人没有全部归还贷款前，贷款人不得以已抵押房产再评估后的净值为抵押追加购房贷款。

第二十六条借款人申请贷款展期的，贷款人应当审慎评估展期原因和后续还款安排的可行性。同意展期的，应当根据还款来源等情况，合理确定展期期限，并加强对贷款的后续管理，按照实质风险状况进行风险分类。

展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。

第二十七条贷款存续期间，变更借款合同要素应当经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条借款合同发生纠纷时，借贷双方应当及时协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第二十九条贷款人应当按照借款合同约定，收回贷款本息。

对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应当采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置。

第三十条借款人按照合同约定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，贷款人应当按照合同约定及时解除担保。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应当到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第三十一条借款人有下列情形之一的，贷款人可对借款人追究违约责任或相应法律责任：

（一）不按期归还贷款本息的；

（二）提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

（三）未经贷款人同意，将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让或赠与的；

（四）擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（五）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

（六）与其他自然人、法人或经济组织签订有损害贷款人权益的合同或协议的；

（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，因抵押人行为导致抵押物价值减少，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求及时恢复抵押物价值或者提供新保证或新抵押（质押）的；

（八）《中华人民共和国民法典》等法律法规规定的其他相关情形。

第三十二条贷款人应当将个人住房贷款管理的责任落实到具体部门和岗位，建立各岗位的考核和问责机制。

第五章 监督管理

第三十三条国家金融监督管理总局及其派出机构可以根据贷款人的经营管理情况、风险水平和个人住房贷款业务开展情况以及房地产市场运行情况等，对其个人住房贷款管理提出相关审慎监管要求。

第三十四条贷款人违反本办法规定办理个人住房贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正，并可以根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》《个人贷款管理办法》等法律法规和规章，视情形对其采取相关监管措施或进行行政处罚。

第六章 附 则

第三十五条购买配售型保障性住房贷款，参照本办法执行。

第三十六条本办法由国家金融监督管理总局、中国人民银行负责解释。

第三十七条本办法自印发之日起施行。《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）同时废止。其他个人住房贷款相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

对于本办法施行前已取得预售许可证的项目，其个人住房贷款发放条件可以按照原规定执行。

信息来源：

国家金融监督管理总局 中国人民银行关于印发《个人住房贷款管理办法（试行）》的通知

https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1270028&itemId=928&generaltype=0

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