一刀砍向房地产，大变局来了！

朋友，跟你掰扯个事儿。

8月28号，住建部、自然资源部、金融监管总局三个部门一起发了份通知，核心意思就一条，有力有序推行商品住房现房销售，实现「所见即所得」。

新出让的地，还有那些已经出让但还没拿到建设工程规划许可证的项目，优先现房销售。

网上主流声音是，回款周期一拉长，为了尽快卖房子，开发商又得降价才行了。

我看到这些评论，只想说一句，这些人太低估开发商盖房子的速度了。

你先想想预售制到底是个什么玩意儿。

你去售楼处看房，沙盘做得金碧辉煌，样板间铺着地毯打着暖光，销售一口一个哥，跟你说两年后这里就是你的家。

然后你掏空六个钱包把首付打过去，第二个月开始还月供。

房子呢，还在图纸上。

这事儿放到别的任何一行，都够得上诈骗。

你去餐厅吃饭，厨师走过来说先买单，菜两年后上，上不上得来看心情。

你当场就得报警。

但放在房地产这儿，这套逻辑跑了二十多年，跑成了惯例。

我认识一哥们儿，前年买的期房，合同写去年底交付，现在工地上塔吊都拆走了，他还租着房，月供照还。

所以怕烂尾，真不是矫情，是这个制度本来就让你怕。

你想想前几年那一批家庭，房子没影，月供照还，孩子要上学，老人要看病，维权群里一天几百条消息。

亏钱都是小事，整个日子被拖垮才是真的。

这次通知动的，就是这根肺管子。

取得施工许可证之后，房企可以先签定金合同，收少量定金，这笔钱照样进监管账户。

房子盖完、拿到现售备案证明，才允许网签卖房。

广州南沙万顷沙那块地，8月28号当天出让，条件里已经写好了，广州头一宗。

以前是开发商拿着你的钱盖你的房，现在是开发商自己掏钱把房子盖利索了，再来找你要钱。

风险从你身上，挪回到开发商身上。

这才叫公平！

马上有人跳出来讲，回款周期从拿地六个月回款，拉长到两年半甚至三年，这不是要中小房企的命吗，为了抓紧卖房，就必须得降价，市场不得更冷。

朋友，你把因果搞反了。

过去几年房价往下走，你去翻翻那些城市的库存去化周期，一堆是按年算的，新房还在不停地往外冒。

供应过剩才是压价格的头号杀手。

现房销售，是给供给侧去产能。

跟当年钢铁煤炭一个路子，把落后的产能关掉，活下来的才能喘上气。

拿地的钱得自己先垫着，一垫两三年。

没点家底的，就连牌桌都上不去，能上桌的，都是扛得住的。

这叫末位淘汰，这轮淘汰的就是靠高负债、高杠杆、高周转活着的那批。

就这么简单。

恒大破产清算，许家印案公开宣判，这次答记者问里直接点了名字。

这不是顺带提一嘴，这是给一整套旧模式盖棺定论。

三高模式最极端的样本已经躺在那儿了，新制度才拿到了足够的正当性。

这事儿，我一点都不意外。

以前你买一套期房，价格里藏着一个隐形折价。

交付不确定，可能减配，可能烂尾，这个资产在市场上天然要打折。

你拿到手的其实是一份对开发商的债权，不是一套房子。

现在所见即所得，这个折价被拿掉了。

以前你买的是开发商的信用，现在你买的是那套房子本身。

前者是纸，后者是砖。

这部分价值，本来就该是你的。现在还给你了。

配套也跟上了，这次不是只甩一个口号。

同一天，央行和金融监管总局发文，开发贷款期限直接拉长，预售项目最长五年，现房销售项目最长七年，商业地产也七年。

项目主办银行制、预售资金监管、现房销售定金监管、交房即交证，一套全齐了。

从这次的力度来看，上面是真想让房子盖完再卖这件事跑通，所以给开发商把粮续上了，只不过粮的来路从预售款换成了银行贷款。

以前开发商的钱从你这儿来，现在从银行来。

差别在哪？银行要做尽调，要盯工程进度，要看资产负债表。

但是你连工地大门都进不去。

肯定还有人讲，人口都负增长了，房子以后没人要，改什么制度都是白搭。

这话我听了八百遍。听麻了。

但你不会因为生孩子的人少了，就觉得二环的地变多了吧。

人口是个很慢的变量，好地段的供应是硬约束，建一块，少一块。

这几年压住房价的东西，一个是供应太多，一个是交付风险太高。

需求一直都在，只是被吓住了。

现在供应端在收，风险端在拆，剩下的是什么，是那些本来有需求、只是不敢下手的人，敢下手了。

58安居客研究院院长张波提过一个数，我觉得挺说明问题。安居客平台上的找房咨询里，能不能按时交付的关注度这几年一直在往上走。

政策怼的就是这个点。

现在有两类人心里最不踏实。

一类是手里有房的，天天刷到唱衰的内容，账面数字一波动就开始打鼓，琢磨着要不要割肉跑路。

一类是想买又不敢买的，怕站岗，怕买了接着跌，怕自己就是最后那个接盘侠。

我不劝，我只跟你掰扯一件事。

一个市场，如果新房供应被制度性压缩，如果烂尾这个最大的不确定性正在被拆掉，如果还能活下来的开发商越来越少、越来越集中，那现存的位置还行、能正常交付的房子，稀缺性是在往上走，还是在往下走？

你自己说。

我完全理解你怕跌，谁的钱都不是大风刮来的。

怕归怕，方向你得看清楚。

房子作为普通人能拿住的最靠谱资产，底下几根桩一根没动。

土地稀缺，货币长期宽松，城市化的惯性还在，普通人能挑的资产本来就少得可怜。

变的只有一件事。

它现在更像一个资产了，不像一张彩票。

预售制退场，开发商以后不能再拿你的钱盖你的房了。

从今往后你能买到的房子，是先盖好、看得见、摸得着、能办证的那一种。

以前的房子，是一份承诺。以后的房子，是一件东西。

杜甫问安得广厦千万间。现在好了，广厦得先盖好，再谈卖。