腾讯走了，胖东来也走了！商户赚钱，房东趁机涨租到底合不合理？

2026年夏天，两个看似不相关的商业新闻，拼在一起却让人品出些不一样的滋味。

一边是深圳南山科兴科学园。

腾讯在这里租了十几年，每年光租金就交超过10亿元。

从2025年下半年开始，腾讯陆续把魔方、光子等核心业务迁往大铲湾自建的“企鹅岛”，腾空了C1、C2、C3、D1四栋写字楼，约15万平方米办公空间。

到2026年6月，最后一批腾讯游戏的员工也搬走了。

另一边是河南许昌。

2026年8月，胖东来创始人于东来正式确认，运营了24年的许昌生活广场店，将在2026年12月底租约到期后永久闭店。

这家店年销售额约20亿元、年利润超过1亿元，是实打实的优质门店。

关店原因指向两个字：租金。

两件事凑到一起，戳破了一个被讨论了很多年、却始终没人真正说透的问题：那些靠涨租“躺赢”的房东，最后到底赚到了什么？

先看腾讯这边。

科兴科学园曾经有多热闹？2022年夏天，顶流奶茶店阿嬷手作在科兴开业，下午两点点单，页面显示“145单/313杯制作中”，中午点一杯奶茶，下班都未必喝得到。

彼时科兴聚集着腾讯上万名员工，下午一两点，几十杯起订的企业下午茶订单是日常。

但热闹是租客带来的。

腾讯一走，变化来得比想象中快得多。

最先感觉到的是楼下的奶茶店、猪脚饭店、送盒饭的小贩。

阿嬷手作科兴店高峰期制作的饮品数量从过去的水平降到了180杯左右。

长期在科兴配送盒饭的商户直言：“我都没有生意了。”

然后轮到写字楼租金。

链家南头旗舰店商圈经理告诉媒体，2025年10月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在160到180元/平方米/月。

根据深圳中原研究中心监测，科兴科学园租金最高曾达到220元/平方米/月。

如今，1000平方米以上房源挂牌价最低约94元/平方米/月，大多数集中在100到128元。

位置差一些的楼层，报价六七十元都没人接盘。

房东普遍提供3到6个月免租期，签约周期长的客户免租期最长可达一年。

从“一铺难求”到“大面积空置”，中间只隔了一个腾讯的转身。

再看胖东来这边。

许昌生活广场店关了，但这不是胖东来第一次因为租金问题关店。

2015年，胖东来在新乡平原路的大胖店租约到期，房东把年租金从800万元直接抬到2400万元，翻了整整三倍。

于东来没有讨价还价，直接宣布关店撤场。

当时房东的想法不难猜——门店这么火，多收点租金理所应当。

但现实给了他们一记响亮的耳光。

胖东来撤出后，大商集团接手了原址，改造为大商新生活广场。

房东们笃信市中心黄金位置不愁客流，接连引进海底捞、ZARA等知名品牌。

结果当地消费者心中已经形成共识：是业主贪心逼走了胖东来，不少人自发减少去这座商场消费。

商场长期亏损，2020年大商彻底撤场。

如今距离大胖老店关闭已经超过十年。

那栋处在平原路核心商圈的大楼，二至四层完整卖场区域长期大面积空置。

当年喊到2400万的年租金，如今跌到400万都无人问津。

整条平原路商圈的人气随之下滑，周边靠胖东来客流吃饭的小商户成批倒闭。

许昌生活广场的关店，逻辑并不复杂。

据媒体报道，2015年前后，因内部流程执行不到位，部分租赁合同未纳入公司统一签约体系，致使个别租户后续面临远超市场均值的租金上调。

于东来在社交平台上直言，关店原因是“个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平”。

两次关店，于东来都选择了“直接放弃”，不是因为付不起。新乡店当年年利润6000万到7000万元，完全覆盖得了2400万的租金。

许昌店年利润过亿元，更是绰绰有余。

但他不愿意在失衡的租赁关系中妥协。

问题出在哪里？商户把冷清地段做成繁华商圈，刚有点利润，旁边什么都没做的房东先坐不住了。

租客赚钱了，房东顺势大幅涨租，到底合不合理？

从经济学角度看，这是典型的“利用对方沉没成本议价”。

装修投入、员工培训、品牌积累、消费者习惯，这些东西都绑在一个店址上，换地方就要重新开始。

房东如果完全无视市场平均水平，只盯着租户的财报要价，其实已经偏离了“资产增值”的范畴，进入了“参与分利润”的逻辑。

真正成熟的做法，国内外都有样本。

很多发达国家的大型商业项目采用“底租加营业额分成”的模式——租客先付一笔相对较低的基础租金，再按营业额的一定比例分成给房东。

生意不好时房东收入跟着下滑，生意火爆时房东也能正大光明拿走自己那份。

国内不少购物中心这些年也在推类似的“扣率租金”模式。

这种玩法下，房东想多赚，就要愿意扶着租客把生意做大，而不是等租约一到就换一拨人试运气。

胖东来和腾讯的离场，本质上是一道选择题。

两家企业都选择了“不惯着”——腾讯砸319亿元自建“企鹅岛”，彻底摆脱被房东年年涨租牵着鼻子走的日子；胖东来则用关店表明态度，拒绝接受脱离公平的租金博弈。

有实力的企业，已经不愿意再给房东打工了。

能自建的自建，能搬迁的搬迁，地段从来不是天生值钱。

是里面的企业、商家和打工人，把地段的价值撑了起来。

没有胖东来的许昌老商圈，就是普通的临街铺子；没有腾讯的科兴科学园，就是普通的写字楼。

值钱的从来不是砖头水泥，是创造价值的人和企业。

靠地段垄断躺赢的时代正在过去，房东再想靠着位置优势坐地起价，只会把优质租户越逼越远，最后守着空楼自食其果。

说到底，做生意讲究的是长期共赢。

商户好好经营带火一个地方，房东提供稳定的经营场所——这本该是一场互相成就，而不是一方对另一方的收割。