北京
来源：市场资讯
（来源：工银瑞信基金）
自7月30日中央政治局会议强调“稳定房地产市场”并将之纳入“切实筑牢安全屏障”框架。8月以来，公积金制度迎来改革，多个重点城市出台楼市新政。一系列政策密集落地，对地产板块形成共振。
工银瑞信金融地产团队认为，随着“金九银十”旺季临近，旺季成交修复与公积金降息预期有望驱动地产板块。当前房地产板块连续调整后估值处于历史低位，股价中已反映较悲观的房价预期，但重点城市房价年初以来整体趋稳，新房、二手房价格跌幅明显收窄。板块正经历低估值修复与基本面企稳，若资金外溢至低估值板块，房地产板块或具备较高的重估弹性。
8月18日，《住房公积金管理条例》完成第三次修订，这是1999年以来力度最大的一次调整。其中核心变化是利率条款，决策权由央行主导转为多部门协商机制，打开了制度空间。在当前地产政策不搞强刺激的背景下，公积金利率调降的链条进一步打通，降息可能性有所提升，政策变化值得期待。其余条款则以存量端利好为主，如提取公积金支付房租、改善物业收缴率利好家居家装后周期产业链，异地互认互贷利好布局人口产业优势城市的房企等。
此外，8月以来,北京、上海、成都等重点城市密集优化房地产政策。8月7日，北京地产新政明确非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”。政策落地后出现短期脉冲效应，刚需总价段、五环外新房迎来修复，带看、到访、成交、业主信心等先行指标回暖。8月21日，上海楼市“沪八条”正式施行，主要包括调降外环外二套商贷首付，对外环外购新房“置换补贴”，以及优化公积金提取、房票安置等。上海地产基本面较为扎实，淡季相对平稳，库存处于较好水平，政策着力解决外环外新房库存，结构性修复特征凸显。整体来看，各地政策落地后短期效果较好，行情持续性、置换链条能否顺畅打通、带看向成交的转化效率有待“金九银十”进一步验证。
工银瑞信金融地产团队认为，2026年“小阳春”后地产数据初步验证“淡季不淡”，这意味着一线城市房价的调整可能已临近尾声。随着传统淡季即将结束，“金九银十”有望迎来成交放量，价格也预计有更好表现，行业在低基数下有望迎来改善。对于地产板块而言，市场已有提前布局的迹象，但当前城市、楼盘、房企多个维度分化格局延续，需持续跟踪成交与政策情况，可关注销售弹性较强、核心城市布局占优、资产质量相对稳健的优质开发企业。
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