专业文章丨哈萨克斯坦新建不动产面积差异对登记的影响

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（本文转载自北京市京师律师事务所）

本文作者：李豪、热依扎·马尔哈巴

在哈萨克斯坦建设项目中，新建建筑完成施工后，批准设计文件、投入使用验收文件以及后续实际测量结果之间，可能出现建筑面积不一致的情况。面积存在差异是否影响登记，需要结合差异产生的原因判断。实践中，主要需要区分技术测量差异和实际建设内容发生变化两种情形。

一、新建不动产首次登记的面积依据

根据哈萨克斯坦共和国《不动产权利国家登记法》第18条，新建不动产的识别信息和技术信息，原则上根据投入使用验收文件录入统一国家不动产地籍系统。

因此，新建建筑首次办理不动产登记时，投入使用验收文件是确定建筑物主要识别和技术信息的重要依据。

现行法律同时考虑到了竣工验收文件与建筑物实际情况可能存在差异的情形。

权利人可以申请国家技术检查，对新建不动产的实际识别信息和技术信息进行核查。如果检查确认实际情况与相关文件记载存在差异，可以依法出具新建不动产识别和技术信息差异认定结论，并形成相应的地籍资料。

因此，竣工验收面积与实际技术测量面积不一致，本身并不构成登记的绝对障碍。

二、面积差异需要区分具体原因

不同原因形成的面积差异，对不动产登记的影响不同。

（一）技术测量形成的面积差异

部分项目在最终测量时，会因墙体、公共区域、建筑构件或者面积计算方式等原因，与竣工验收文件记载的数据出现一定差异。

如果建筑物的实际轮廓、层数、用途和主要建设内容均未发生未经批准的变化，通常可以通过国家技术检查核实实际情况。

经技术检查确认后，可以按照法定程序形成差异认定结论，并据此处理相关地籍数据。

这种情况下，面积差异主要属于技术数据问题，一般不会仅因面积数字不完全一致而导致登记无法完成。

（二）施工调整已经依法办理相关手续

施工过程中也可能因设计优化、技术条件变化等原因调整建筑面积。

如果相关调整已经依法完成设计变更、专家审查或者其他必要程序，并最终反映在竣工资料和投入使用验收文件中，原则上可以继续办理不动产登记。

此类项目的重点是确保批准设计、施工文件、竣工验收资料和登记资料之间能够相互衔接。

如相关文件的数据仍存在差异，建议在申请登记前先进行核查和统一。

（三）面积增加来源于未经批准的建设变更

风险较高的情况，是实际面积增加来源于未经依法办理手续的施工变化。

例如新增房间、扩大建筑轮廓、增加楼层、扩建附属建筑，或者实际用途发生变化。

此时，问题通常已经超出单纯的面积登记范围。

按照哈萨克斯坦现行建设法律，建设项目投入使用应当符合批准的建设项目文件及适用的强制性建设规范。自2026年7月1日起生效的《哈萨克斯坦共和国建筑法典》继续确立了这一基本要求。

如果实际建成状态与合法批准的项目内容存在实质差异，应当进一步核查设计变更、专家审查、施工资料以及投入使用验收文件是否合法、完整。

在相关建设合规问题解决之前，仅通过技术测量或者制作地籍资料，通常不足以解决登记问题。

三、技术检查不能替代建设审批

这一点在项目实务中需要特别注意。

国家技术检查的主要作用，是确认建筑物实际存在的识别信息和技术特征，包括建筑面积、结构、组成部分等内容。

技术检查能够确认实际情况，但不会因此改变相关建设行为本身的法律性质。

例如，实际测量确认某建筑比批准面积多出600平方米，只能说明该600平方米客观存在。该部分是否属于依法建设，仍需要结合设计批准、设计变更、施工文件和竣工验收情况判断。

因此，技术检查和地籍资料不能直接用于解决未经批准扩建、加层或者其他建设违法问题。

四、首次登记项目需要重点关注面积差异

对于刚刚竣工、尚未完成首次不动产登记的项目，面积差异需要尽早处理。

例如：

批准设计面积为20,000平方米。

投入使用验收文件记载面积为20,000平方米。

后续实际测量面积为20,600平方米。

这种情况下，不能仅根据600平方米的差额判断是否可以登记。

如果核查后确认，建筑轮廓、层数和用途均未发生变化，600平方米主要来源于最终技术测量或者面积计算口径，可以考虑通过国家技术检查和差异认定程序处理。

如果600平方米来自实际扩建、新增房间、增加楼层或者建筑轮廓外扩，则应首先核查相关施工变化是否依法办理设计变更及其他必要手续，并确认是否已经依法纳入投入使用验收。

未经处理的建设变更，可能对后续不动产登记产生实质影响。

五、是否存在统一的“允许误差比例”

现行不动产登记法律并未建立一个适用于所有新建建筑的统一面积误差比例。因此，实践中不宜简单认为面积差异低于1%、3%或者其他比例就一定不会影响登记。

即使面积差额较小，如果差异来源于未经批准的扩建或者加层，也可能产生登记风险。

面积差额较大，但能够证明属于合法建设范围内的技术测量差异，并按照法定程序完成差异确认，也不能直接认定为无法登记。

登记机关最终关注的是实际不动产与权属、建设及验收文件之间能否形成完整、一致的法律关系。

六、项目核查建议

对于存在面积差异的新建项目，建议同时核查以下四项数据：

• 批准设计文件记载的建筑面积；
• 实际施工形成的建筑面积；
• 投入使用验收文件记载的建筑面积；
• 国家技术检查或者地籍资料确认的建筑面积。

在此基础上，应进一步核实每一次面积变化的具体原因，并检查是否有相应的设计变更、专家审查、施工资料或者验收文件支持。

如果差异仅涉及技术测量，可以依法通过技术检查和地籍程序处理。

如果涉及实际建设内容变化，则应先解决建设程序和竣工验收方面的问题。

七、结论

根据哈萨克斯坦现行法律，新建不动产的实际测量面积与投入使用验收文件记载面积存在差异，并不会当然导致不动产登记失败。登记风险主要取决于面积差异的形成原因。对于正常技术测量形成的差异，法律已经设置国家技术检查和差异认定程序，可以依法处理。对于实际施工内容发生变化的项目，应进一步核查相关变更是否依法批准，并确认其是否已经纳入合法的竣工验收文件。因此，在处理此类项目时，建议先核对批准设计、实际施工、投入使用验收和技术测量四组数据，再判断需要进入技术差异处理程序，还是先解决建设合规问题。

本文依据截至2026年8月14日有效的哈萨克斯坦法律法规整理，仅供一般法律信息参考。具体项目应结合批准设计文件、设计变更文件、专家审查资料、施工文件、投入使用验收文件及不动产地籍资料进行个案分析。

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律师简介

李豪律师

京师律所哈萨克斯坦阿拉木图合作办公室主任

京师律所乌兹别克斯坦塔什干合作办公室主任

京师律所塔吉克斯坦杜尚别办公室主任

京师律所吉尔吉斯斯坦比什凯克合作办公室主任

陕西省政协委员，陕西省“法治人物”，京师律所权益合伙人，京师律所“中亚区域”中心主任，京师律所中国香港合作办公室执行主任，京师西安、乌鲁木齐分所负责人，陕西省人民政府法律专家库成员，陕西省人民检察院监督员，西北政法大学兼职教授，在陕“两院院士”法律顾问，陕西省新联会副会长。

热依扎·马尔哈巴律师

京师律所萨克斯坦阿拉木图合作办公室执行主任

哈萨克斯坦陕西商会副秘书长，京师律所国际合作委员会理事，京师律所2025年度优秀涉外律师。主要涉及涉外争议解决、境外投资与并购、境外公司合规、涉外商事谈判等领域，对哈萨克斯坦法律环境及商业规则具有深入理解。她8年来长期服务中国企业出海中亚，善于从法律、商业与跨境协同视角出发，为客户投资决策及项目落地提供专业支持。