【江淮观察】老房子自主更新，怎样能干成

8月19日，合肥市庐阳区安徽省电影公司小区4号楼危房维修（翻建）项目正式竣工交付。

这是合肥市首个“公房+私房”多产权危房自主更新、原拆原建示范项目，其竣工交付不仅消除了安全隐患，也为老城区散落危房解危提供了可复制的样本。

近些年，我省立足自身实际，对符合条件的危旧房屋开展自主更新，一批自主更新项目正从蓝图走向现实。

3年6轮协商

日前，在庐阳区安徽省电影公司小区4号楼危房维修（翻建）项目交付现场，居民孙林迫不及待地领取家门钥匙，第一时间查看新房情况。

“这栋楼原来是办公格局，连廊在南边，光线全被挡住了，无论白天晚上，进家门第一件事就是把灯打开，这次翻建，从房屋结构到连廊位置全是征求我们意见后才定的。”孙林说，现在连廊位置改到了北边，他的房子也改成了两室一厅，屋里很亮堂，住着舒心多了。

安徽省电影公司小区4号楼始建于1958年，1962年建成交付，原建筑面积1132.7平方米，共3层19套间，其中7套属于个人房产，12套属于单位公房。因建设年代久远，出现裂缝、下沉等情况，被鉴定为D级危房。

为满足居民危房解危的迫切需求，合肥市以“自主更新、原拆原建”为主线，修订出台《合肥市城区危险住房翻建重建管理暂行规定》和《合肥市城区危险住房处置补助资金管理暂行办法》，在省内率先完成“人大决定+政府办法+部门规章”的危房解危政策体系，探索“政策引导、群众自主、资金奖补、品质提升”的新路径，切实将群众关心的事情落到实处。

“一开始，大家对政策理解有偏差，很多人等着政府来兜底。”合肥市三孝口街道城市建设管理处主任姚林说，他们依托“社区党委+业委会+产权单位+街道司法所”四方议事平台，发动党建联络员、区里一线工作团驻点干部，联合省电影集团深入居民家中做思想工作，前后花了3年时间，开展6轮协商，最终达成“谁受益、谁出资”的共识。

2024年9月，该社区全体业主达成一致，决定采取原址翻建模式，对房屋进行有机更新。2025年8月，全体业主签订翻建资金筹措协议，从改造方式、户型设计、资金测算到施工单位招选，全程由居民自主商讨决定，真正变“要我改”为“我要改”。

安徽省电影公司小区4号楼不是个例。淮北市淮海路久兴批发市场北门旁的物资局家属楼项目同样征求了居民的意见。在改造过程中，该项目建立民意闭环征集机制，围绕户型设计、缴款节点、房屋腾空等事项多方征求意见，反复优化方案，全力满足居民居住需求。

这两个项目的实践证明，危旧房改造的“最优解”不在设计图纸上，而在每一户居民的真实感受中。当政府的政策文件与基层智慧同频共振时，这些项目不仅改造了房子，还带来了千家万户的安心。

钱从哪儿来

“该翻建项目资金包含两部分，一部分是政府补贴，占60%；另一部分是业主自筹，占40%。”在合肥瑶海区明光巷14号1栋D级危房翻建项目交付现场，填海巷社区党委书记、居委会主任甘泉说。

瑶海区明光巷14号始建于1972年，总建筑面积约1200平方米，有16户居民居住。因建成时间较早，房屋的部分功能已无法满足居民日常生活需要，存在严重安全隐患，被鉴定为D级危房。

对此，合肥市房产局等相关部门按照政策要求，有序开展危房翻建工作，着力将老房子改成“好房子”。

根据《合肥市城区危险住房处置补助资金管理暂行办法》等相关文件规定，危险住房采取翻建、重建方式处置的，扣除中央和省级补助资金后，C级危险住房按照市、区财政和住房使用安全责任人（或产权单位）2∶2∶6的比例分摊；D级危险住房按照市、区财政和住房使用安全责任人（或产权单位）3∶3∶4的比例分摊。

明光巷14号1栋翻建项目便是按照D级危险住房出资比例进行分摊的。“我们家房子90平方米，一平方米按照2000多元钱筹集，整套翻修下来花了十几万元。”明光巷14号1栋业主杨女士说，翻建期间，政府也会提供一些安置和过渡服务，减少业主的后顾之忧。

但各项目的状况不同，改造方式和程度也不同，在规定的比例之上，如何将每笔资金用在“刀刃”上？

“我们根据项目的实际情况，采取差异化资金补助方式。同时，市、区财政资金也是有上限的，分别按照每平方米不超过1500元上限给予补助，确保财政资金使用规范有序，真正实现良性循环。”合肥市房产局相关负责人说。

明光巷14号1栋翻建项目将资金纳入专用账户，由代建单位与施工单位共管，按施工进度拨付，确保专款专用。在资金的推动下，该项目于2025年9月5日拆除老楼，同年9月中下旬，施工单位进场工作。

如今，明光巷14号1栋的16户居民如愿住上了新房子，开启了全新的生活。

全过程知情

“以前，每逢刮风下雨就担心房子漏雨。现在更新后的房子不仅消除了担心，小区户均面积还从70平方米左右增加到95平方米，太让人开心了。”近日，在宣城市宁国市河沥溪街道桥西社区原食品厂职工宿舍小区，业主胡女士说。

该小区是宁国市首个老旧房屋“自主更新”试点项目。2024年3月，该小区16户业主得知宁国市启动老旧房屋“自主更新”试点工作后，便主动申请原址重建，经由街道预审、部门评估等程序，该项目成功于2024年10月开工。

“为推动项目顺利进行，我们专门组建专项服务工作专班，并开通审批‘绿色通道’，切实减少居民办事流程。”宁国市相关负责人介绍，比如，在产权登记上，在维持国有划拨土地性质不变的前提下，他们仅办理房产证变更手续，房屋面积按实际勘测结果登记，后续房屋转让时，业主在依法缴纳相关税费后即可办理过户。

城市危旧房改造，是关乎千万家庭的民生工程，也是城市高质量发展的“必答题”之一。

近些年，宣城市各地结合项目自身特点，积极探索“原拆原建+政府补助”“原拆原建+政府补助+市场化运作”等多种模式，进一步深化城市有机更新，改善老城区居民居住条件。

截至目前，宣城市首批实施的7个试点项目中，已有6个顺利竣工交付，第二批试点的项目已启动3个，宁国市原农科所宿舍等一批新项目正有序推进。

谈及自主更新项目推进的经验，有专业人士认为，首先，居民需要对项目的全过程享有知情权，要掌握与居民沟通的方式、方法；其次，资金应提前安排到位，设立专用账户、专款专用；最后，项目应选出居民代表，深入参与到项目建设全过程中。

在安徽，一个个自主更新项目的陆续落地，正在让居民幸福感“原地升级”。

（本报记者 张彩莉）