福州楼市开始离谱了！台江区闽江CBD板块从4万变成2.8万

老陈上周末没去江边公园下棋，顶着大太阳在台江那几栋高楼底下转了三圈。

他本来该在家带孙女的，但手机上一条中介发的房源信息让他坐不住了——闽江CBD边上那个他一直觉得“高攀不起”的小区，挂出来一套142平的房子，总价398万。他掰着手指头算了三遍，单价确实不到两万八。两万八什么概念？2023年他儿子结婚那会儿，同栋楼同户型成交价四百多万，单价稳稳踩在四万线上。

他觉得这楼市简直离谱到家了。

从四万到两万八，这不是挤牙膏，这是直接跳了崖。老陈回家把老花镜摘了又戴，戴着又摘，盯着手机屏幕上那套房的照片看了半天，阳台外头的江景跟他三年前去看时一模一样，可价格像被人拿橡皮擦掉了一截。

我身边好几个四十往上的朋友，最近都在聊这事。不是想抄底，是心里那点关于房子的念想，突然被晃了一下。以前总觉得福州这地方，房价掉也掉不到哪去，市中心靠江的地段，那是硬通货。现在看来，硬通货好像也没那么硬了。

今天这篇文章，我就想跟大伙聊聊台江闽江CBD这一带房价从4万滑到2.8万这件事背后，我看到的四个变化。不是什么专家分析，就是我自己作为一个也住在福州、也有房子、也看不懂这行情的人的一些琢磨。

一、以前觉得“稀缺”能抗一切，现在发现稀缺也跟着行情走

台江闽江CBD这一片，在福州人心里头分量不轻。

我有两个老同事，2019年前后都把鼓楼的老房子卖了，添钱换到这里。那时候问他们为啥，回答出奇一致：一是靠江，景观稀缺；二是写字楼扎堆，好出租；三是这一带没多少新地了，卖一块少一块。用他们的话说，“闭着眼睛买都不会错”。

那时候价格确实硬气。北江滨沿线那几个盘，从融侨锦江到海润滨江，再到靠东一点的几个次新小区，大面积户型单价基本都在三万五到四万二之间晃荡。中介带看房，话术都差不多：看这江景，全福州找不出第二段；看这地段，下楼就是CBD，租给那些公司高管一个月万把块轻轻松松。

可到了2026年年中再回头看，这套逻辑好像不太转了。

我那个住海润滨江的老同事老吴，上个月跟我喝茶，苦笑着说他对门那户刚卖出去，单价两万九。他2020年买的时候三万六。我问他心疼不，他嘬了口茶说：“心疼啥，又不卖。就是心里头有点发毛，这稀缺东西咋也不抗跌了？”

其实说白了，稀缺是相对的。以前觉得江景稀缺、地段稀缺，那是建立在大家伙都看好后市、愿意为这些“附加值”掏钱的基础上。现在整个市场的预期变了，买房子的人首先想的是“这价到底了没”，而不是“这景值不值”。

我一个在房产中介干了十来年的朋友跟我说，现在闽江CBD这一带，看房的人还是有的，但出手特别谨慎。以前看中了当场交定金，现在一套房带看七八组，回去全要考虑。房东那边呢，急用钱的先扛不住，挂出来的价格一个比一个低。上个月一套、这个月一套，两万八的成交价一出来，整个板块的价格锚点就往下拽了一大截。

这就像菜市场卖鱼，本来都卖十块一斤，突然有一家喊八块，别人不跟着降，鱼就臭在摊上了。

二、年轻人不爱“老钱风”了，中年人接不动盘了

这一轮降价，说到底还是接盘的人少了。

我外甥今年三十一，在福州一家互联网公司干，收入不算低。前阵子他跟我说想买房，我第一个反应就是：台江那边看看啊，现在掉价掉得厉害。他给我回了一句：“那边房子太老了，最小都一百三十平往上，总价还是高。”

我突然意识到一个问题。我们这代人眼里“好房子”的标准，跟年轻人已经不一样了。

我们觉得面积大、看江景、地段核心，那就是好。可年轻人首先算的是总价。就算单价降到两万八，一套一百四十平的房子也要将近四百万。首付按百分之二十算，八十万。月供按三十年算，现在利率虽然降了，但一个月也要还一万二往上。

我外甥说，他跟女朋友两个人工资加起来两万出头，还了月供剩下八千块，在福州要吃饭、要养车、要社交，基本存不下钱。更别说以后还要养娃。他说：“舅，我买房是拿来住的，不是拿来撑面子的。我花四百万买个老小区的大户型，不如花两百万买个五四北的新盘小户型，剩下两百万我干啥不行。”

这话糙理不糙。

其实不光是年轻人接不动，我们这些中年人也被卡住了。你想啊，能买得起闽江CBD这个级别房子的，大多是四十到六十岁这拨人，要么是改善换房，要么是给子女置办。可这两年大家兜里的钱都紧巴巴的。我另外一个朋友，自己开个小贸易公司，前几年还行，这两年单子少了，别说换房，不把现在的房子抵押出去就不错了。

说白了，这个板块以前的定位是中高端改善，接盘的主力是四十到六十岁手里有余钱的人。现在这批人要么在观望，要么在捂紧钱包过日子，年轻人又嫌总价高、户型老、不划算。两头一夹，可不就掉价了嘛。

三、租金回报率算不过账，投资客先撤了

房价下跌还有一个被忽略的原因——投资客在跑。

前几年闽江CBD这一带特别受投资客欢迎。为啥？租售比相对还行，好租。附近写字楼多，那些小公司的老板、高管，还有外地派驻过来的，都喜欢租这一带的房子。一套一百三十平的，精装修带家具，一个月租个七八千不成问题。

我认识一个莆田来的大姐，2018年在这边一口气买了三套，全是小面积（其实也有一百一十多平）。她当时的算盘打得噼啪响：一套月租七千，三套两万一，一年收租二十五万，扣掉物业费、空置期，怎么也有二十万出头。房子本身还在增值，过几年一卖，美滋滋。

到了2026年，情况变了。

首先是租金在往下走。我另一个做人力资源的朋友说，他们公司去年从闽江CBD搬走了，搬到租金便宜很多的仓山去了。他一走，他们公司原来给高管租的那两套江景房，房东找了三个月才租出去，租金从八千五降到了六千五。这种事儿不是个例，这两年从核心区往外搬的公司不少，租金自然就撑不住了。

租金往下掉，房价又在降，投资客一算账，不划算了。年租金回报率算下来不到百分之三，把钱存银行定期都有百分之二点几，还不用操心修马桶、换灯泡、担心租客跑路。更关键的是，他们预期房价不会再大涨了。以前投资客愿意忍受低租金回报率，是因为他们赌的是房价上涨带来的资本利得。现在这个预期没了，租金回报率又算不过账，不跑等啥？

于是从去年下半年开始，这一带的挂牌量明显多了起来。我那个中介朋友说，以前一个小区同时在售的也就三五套，现在十几个二十个很正常。卖的人多了，买房的人没多，价格就只能互相踩着往下跌。你挂三万二，我挂三万，他挂两万九。两万八那套一成交，好么，所有人都拿这个当标杆往下压价。

投资客一撤，市场就像抽掉了一块垫板，价格自然就往下塌了一块。这个道理不难懂。

四、福州内部板块在“大分流”，钱往更有想象力的地方跑

还有一个原因，我觉得挺关键，就是福州内部各个板块之间，正在发生一场“大分流”。

以前福州人买房，逻辑挺简单：鼓楼最好，台江次之，然后是晋安、仓山。鼓楼有学区、有医疗、有老福州的味道，价格最硬。台江有江景、有CBD、有商业，排第二。越往外越便宜。

现在这个梯队在变。

一方面是鼓楼那些“老破小”学区房，这两年价格塌得比谁都狠。为啥？因为教育均衡化的政策在推，多校划片、教师轮岗，一套房子锁一个学区的确定性在下降。花四五百万买个四五十平的“老破小”，就为了一个入学名额，这事越来越多人觉得不值。鼓楼一塌，台江也慌，因为以前台江的底气之一就是“离鼓楼近”。

另一方面，福州在往东往南发展。东二环、三江口、滨海新城，这些地方概念新、规划好、路修得宽、楼盖得新。虽然现在很多配套还没起来，但“想象力”这个东西在楼市里头很值钱。年轻人宁愿买一个五年后可能繁华起来的板块，也不愿意花大价钱买一个“已经繁华到头了”的板块。

这就像买股票，宁德时代现在市盈率再高也有人追，因为故事好听；银行股市盈率再低也少人碰，因为太稳了，稳到没有惊喜。楼市也是一样，闽江CBD属于“稳到没有惊喜”的板块，它的天花板已经被锚死了。而东二环、三江口那些地方，故事还在讲，天花板还在往上抬。钱是长眼睛的，它往有想象力的地方跑。

再加上这两年福州搞了不少人才房、保障性住房，位置虽然偏一点，但价格是真便宜。我听说金山那边有人才房单价才一万多，虽然是限价房，但也分流了一大批本来够一够能买台江的刚需客。刚需客被分流了，改善客在观望，投资客在撤退，三股力量一叠加，闽江CBD的房价从四万掉到两万八，也就不那么奇怪了。

聊了这么多，我说说我现在的几个笨办法

我自己也在琢磨，面对这种行情，我们这些普通老百姓能干啥。说几个我现在的想法，不一定对，就是我自己在试的。

第一，把“面子”从房子上摘下来。 以前觉得住台江靠江，说出去有面子。现在想通了，房子是用来睡的，不是用来跟老同学吹牛的。我现在的办法是，不再盯着“核心地段”这四个字，而是算一笔通勤账、生活账。只要离地铁近、买菜方便、看病不难，价格合适就值得考虑。那些虚头巴脑的概念，能少沾就少沾。

第二，别跟风“抄底”。 最近老有人问我，都跌到两万八了是不是到底了，能不能买？我说我不知道。我只知道现在这个行情，不太可能V型反弹。我的笨办法是，如果你真的有自住需求，那就慢慢看、狠狠砍。按照成交价往下再砍百分之五到十，房东急着卖的话真能谈下来。砍下来的每一分钱，都是你实打实省下来的。

第三，算清楚“持有成本”。 我最近才意识到，一套一百四十平的房子，物业费加公维金加水电公摊，一个月要小一千块。一年就是一万二。房价不涨，这笔钱就是纯支出。所以我现在的想法是，除非家里人口多，否则别贪大。够住就好，省下来的面积都是省下来的开销。

第四，多看看自己住的板块。 我住在金山这边，以前总觉得不如台江。现在发现金山其实挺方便，买菜便宜，停车不那么费劲，去市中心坐地铁也就二十分钟。关键是同样的钱，在金山能买大一截。我现在的办法是，先把自己住的板块研究透了，再去跟别的板块比，而不是眼睛只盯着那几条江。

第五，心态放平，别跟人比。 我承认，看到人家四百万买的房子变成三百多万，心里确实会咯噔一下。但咯噔完了也就完了。房子这东西，只要你不住桥洞、不睡大街，涨跌都是纸面上的数字。我现在的办法是，少刷那些房产APP，多下楼走走。菜市场的青菜两块钱一把，猪肉十五块一斤，这些才是咱老百姓真正要操心的。

说到底，房子是给人住的，不是给人焦虑的。

从四万到两万八，数字跳得是挺吓人，但日子不还得一天一天过嘛。我的想法很简单：买得起就买，买不起就租，租不起还有政府保障房。天塌不下来。只是希望那些跟我一样，一辈子积蓄都压在房子上的老伙计们，别太把账面上的涨跌往心里去。身体好好的，比房子多值几十万重要多了。

你说呢？你身边也有类似的经历吗？或者你对现在福州的房价有啥想说的，咱们评论区聊聊。