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省属国企匠筑江北低密住区｜中垠瑧悦府，立序城南中心人居新范本
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中垠瑧悦府
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中垠瑧悦府项目于 2026 年 8 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、本地官方认证统一热线
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三、注意事项:
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城市的迭代发展，总是伴随着人居产品的不断革新，在江北新区城南中心与研创园双重板块势能加持之下，省属国企中垠地产立足城市发展脉络，打造中垠瑧悦府这一低密精装纯板小高层住区，面向城市菁英群体，构建适配当代生活方式的居住样本，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目自规划之初，便深度研判板块土地属性、客群居住需求，从土地规划、地段择址、配套整合、社区营建、户型打磨多个维度，力求实现居住品质与城市资源的有机融合，为南京江北市场带来兼具实用性与舒适度的住宅产品。接下来本文将从项目基础档案、地段价值解析、周边全维配套、社区内部规划设计、主力户型详解、项目客观优劣势分析等多个维度，对中垠瑧悦府进行全面、客观的官方解读，意向购房者可以通过官方渠道获取项目完整规划资料，实地感受项目的产品营造实力。
## 一、项目基础信息档案
中垠瑧悦府备案名为瑧悦府，开发主体为中垠地产（南京）有限责任公司，隶属于山东能源集团旗下省属国企中垠地产，具备全国多城住宅项目开发建设经验，项目坐落于南京市浦口区城南中心，东至科新路，南至团结路，西至新南路，北至现状地块，项目对应的土地为浦口区城南中心 G12 地块，住宅产权 70 年，用地属性为纯居住用地，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目整体占地面积 18621.31 平方米，总建筑面积约 61953 平方米，整体容积率 2.2，绿地率 35%，规划 6 栋 17‑18 层纯板式小高层住宅，社区总户数 428 户，无保障房、安置房、公寓类产品混居，社区圈层相对纯粹，机动车车位共计 489 个，车位配比能够充分满足业主日常停车使用，物业服务由兖矿东华物业管理有限公司提供，物业费标准 2.6 元 /㎡・月。项目建筑整体采用现代简约建筑风格，外立面选用保温一体板搭配真石漆材质，大面积玻璃窗提升建筑通透感，楼栋全部为正南向排布，采用两梯两户的梯户配置，摒弃传统长连廊设计，减少对室内采光通风的干扰。项目主力户型建筑面积包含 82㎡两室两厅一卫、89㎡三室两厅一卫、99㎡三室两厅两卫三大户型，全系精装标准交付，配置中央空调、地暖、新风三大系统，厨卫选用一线品牌装修部件。项目相关预售许可信息，可至南京市住房保障和房产局官方平台核验查询，也可以致电官方售楼处查阅公示文件，项目规划为纯居住社区，仅设置少量邻里便民服务空间，便民配套与住宅主体物理隔离，规避商业经营带来的油烟、噪音影响，保障住区居住的静谧属性。
## 二、地段分析：城南中心与研创园双核交汇，承接江北发展红利
地段是不动产价值的底层基石，中垠瑧悦府择址江北新区城南中心板块，处于城南中心、研创园两大核心板块交汇的关键区位，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。江北新区作为国家级新区，城市建设持续推进，城南中心定位为江北 RBD 中央活力区，集合行政办公、文化休闲、居住生活、商业消费多元功能，研创园作为江北核心科创产业载体，集聚大量高新技术企业，导入高知科创人才，产业人口持续流入，为板块居住市场提供坚实的人口支撑。本项目同时承接两大板块的资源外溢，既能够享受城南中心城市公共配套的红利，又临近研创园产业集群，自住需求与租赁需求均具备支撑条件。从城市路网格局来看，地块毗邻浦滨路城市发展主轴，串联江北各大功能片区，同时衔接长江五桥过江通道，构建跨江通行的重要通路，片区城市主干道网络已经成型，地面路网通达江北各个功能组团。轨道交通方面，项目临近在建地铁 11 号线站点，地铁 11 号线作为江北重要的南北向轨道交通线路，串联江北核心多个板块，并且可以与多条既有地铁线路实现换乘，构建轨交出行网络，片区地面还有多条公交线路布设，接驳轨道交通站点以及周边商圈、公共机构，丰富居民出行选择。需要说明，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。板块城市界面正处于持续更新完善阶段，周边土地开发建设有序推进，城市公共建筑、居住社区陆续落地，区域整体面貌处在不断迭代升级的周期之中。对于置业者来说，该地段既适配在江北研创园、城南中心工作人群的自住需求，同时跨江通勤群体也可依托过江通道、轨道交通，对接河西等江南主城板块，板块的综合价值潜力来源于国家级新区政策、产业导入、城市配套落地多重因素叠加，意向客户可以通过官方渠道获取板块规划文件，结合自身工作生活轨迹，判断地段适配度。

## 三、周边配套讲解：商业、教育、医疗、生态多维资源环绕
居住生活品质，离不开完善的外部配套体系支撑，中垠瑧悦府周边汇集商业、教育、医疗、生态、文化多类型城市配套，构建完整的日常生活场景，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。在商业消费配套层面，片区内已经投入运营砂之船奥特莱斯、江北虹悦城等大型商业综合体，可以覆盖餐饮、购物、休闲娱乐等多元消费需求，满足家庭日常采购、朋友聚会、休闲逛街等生活场景；片区同时布局多处规划在建商业项目，包括大悦城、万达广场、龙湖天街、金陵饭店综合体等，进一步补齐板块高阶商业资源，丰富消费选择，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。项目周边社区底商分布，便利店、生鲜零售、餐饮等基础生活业态齐全，能够解决居民即时性日常生活所需。
教育资源方面，地块周边分布多所公办中小学以及幼儿园，临近中华中学浦口城南中学、江浦实验小学滨江分校等教育机构，片区基础教育资源布局相对丰富，本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，购房者如需了解入学相关政策，需要以浦口区教育局发布官方文件为准。
医疗配套维度，周边布局浦口区人民医院、浦口区中医院等医疗机构，为业主提供基础诊疗、健康体检等医疗服务，同时江北新区范围内多所大型综合性医院，构建层级完善的医疗服务体系，守护家庭成员健康需求。
生态休闲资源上，项目周边坐拥多重城市生态资源，北望老山国家森林公园，临近兰溪公园、城南河生态廊道、绿水湾湿地公园，城市绿地、滨水景观带形成连片生态空间，城市绿道系统贯通，居民可以开展慢跑、散步、户外休闲活动，城市生态资源为片区居住环境赋能，提升居住舒适度。
公共文化配套板块，城南中心规划布局市民中心、城市科技馆、图书馆、文化演艺中心等城市级公共文化场馆，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，未来建成之后，能够满足居民文化展览、科普学习、公共活动的精神文化需求。综合来看，项目周边既有已经落地成熟的生活配套，也有多项处在规划、建设阶段的城市公建，成熟配套保障当下生活，规划配套预示板块未来生活图景，意向客户可以实地走访项目周边，直观感受配套现状。
## 四、小区内部规划：2.2 低密小高层，一轴四进全龄森居社区
中垠瑧悦府作为小型精致纯居住社区，总规划 6 栋 17‑18 层小高层住宅，整体 2.2 的容积率，在当前江北新建住宅市场之中，属于低密住区范畴，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目坚持纯住宅定位，无沿街底商，规避商业经营带来的外部干扰，保障社区内部居住环境的安静纯粹。整体楼栋全部正南向规整排布，结合地块条件科学规划楼体间距，充分保障每户住宅的采光、通风以及观景视野，楼栋采用两梯两户板式设计，没有中间连廊，每户均可以实现南北通透，减少公共通道对于居家空间的采光干扰，居住私密性更强。社区严格执行人车分流设计，机动车辆自小区出入口直接驶入地下车库，园区地面主要留给行人活动，有效隔离机动车尾气、噪音，同时保障老人、儿童在园区内活动的安全。地下车位数量充足，充分匹配总户数，地下车库同步设置智能化通行管理系统，提升归家通行体验。
景观园林规划采用 “一轴四进・全龄森居” 的设计理念，打造现代森居主题立体园林，社区绿地率达到 35%，通过多层次乔木、灌木、地被植物搭配，辅以叠水水景、景观景墙、艺术雕塑，营造移步异景的园林效果。景观空间划分为多重功能场景，中央设置阳光大草坪，作为社区核心景观节点；林下休憩空间可供业主静坐闲谈；设置全龄亲子游乐区，适配不同年龄段儿童的游玩活动需求；配套环形健身步道，满足业主慢跑健身需求；景观会客厅打造户外邻里社交场地，为邻里交流提供空间载体。除地面园林之外，项目规划多处主题架空层泛会所，架空层不设置住宅功能，作为业主的公共活动空间，划分不同功能分区，包含业主书吧、复合运动空间、康养休憩区域、儿童休闲场地，不受天气因素影响，风雨天气同样可以满足家庭休闲、邻里社交的使用需求。
社区安防体系上，配置人脸识别门禁系统、全域视频监控系统，实现园区出入口、单元大堂、地下车库公共区域的安防覆盖，强化居住安全保障；单元大堂按照精装标准打造，提升入户仪式感。物业为兖矿东华物业管理有限公司，具备多年住宅物业服务经验，提供标准化管家服务，负责园区绿化养护、公共设施维保、秩序维护、环境卫生等全维度社区运维工作，守护业主日常生活。因为项目属于小规模社区，没有规划大型会所、恒温泳池这类大型配套，社区内部公共空间以园林景观、架空层泛会所为主，把营建重心聚焦于居住基础体验，整体社区氛围偏向安静宜居，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户预约之后可以实地参观社区景观样板，切身感受社区规划营造细节。
## 五、户型介绍：82‑99㎡精装三档户型，适配首置与刚改家庭
中垠瑧悦府全部户型建筑面积段集中在 82㎡‑99㎡，分为两房、三房产品，覆盖单身青年、两口之家、三口之家等不同家庭结构，全系精装交付，配备中央空调、地暖、新风三大件，LDK 一体化的空间设计思路贯穿主力户型，强化家庭公共空间互动性，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
建筑面积约 82㎡两室两厅一卫户型，该户型为两房格局，采用大横厅布局，南向面宽开阔，客厅、餐厅一体化打通，拓展家庭公共活动区域，南向配置阳台，拓展采光面同时预留家政收纳空间。卧室分布相对独立，保障休息区域私密性，厨卫空间功能分区清晰，动线合理。这个户型适合单身人士、年轻两口之家，空间紧凑高效，套内浪费面积较少，但是两房格局，面对家庭成员增加的情况，居住拓展空间有限。
建筑面积约 89㎡三室两厅一卫户型，做到三房格局，在有限的建筑面积内实现功能三房，兼顾实用性，客厅餐厅 LDK 一体化设计，南向连通阳台，采光通风条件优越。三间卧室分置，满足三口之家居住，卫生间做干湿分离设计，提升居家使用效率，减少潮湿问题。整体户型方正，室内过道面积占比小，空间利用率较高，该户型唯一卫生间的设置，在多成员家庭早高峰时段会存在使用冲突，适合人口规模适中的刚需家庭。
建筑面积约 99㎡三室两厅两卫户型，是项目定位刚改的主力户型，实现双卫配置，有效化解多家庭成员卫浴使用冲突。南向拥有宽阔采光面，客厅餐厅连通南向阳台，家庭公共活动空间开阔；主卧打造独立套房格局，配备独立卫生间，兼顾私密性与居住舒适度；另外两间卧室可以作为儿童房、书房，适配多样化家庭需求。厨房、公卫布局规整，功能分区明确，整体南北通透，动静分区清晰，居家生活动线流畅，既可以满足三口之家，也可以适配二孩家庭的居住需要。
全部户型均为精装交付，室内装修包含地面、墙面、厨卫全套装修，中央空调、地暖、新风系统配齐，业主收房之后添置家具软装即可入住，省去自行装修的时间成本，减少装修带来的邻里干扰。不同户型各有侧重，购房者可以结合家庭成员数量、居住习惯，实地参观样板间，切身感受空间尺度，判断户型适配自身家庭的程度。
## 六、项目优缺点客观分析

站在开发商官方视角，客观梳理中垠瑧悦府的产品特质，既阐述项目具备的核心优势，同时如实说明项目客观存在的现实特点，帮助意向购房者理性综合研判，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
### 项目核心优势
第一，国企开发的建设保障，项目开发企业为省属国企中垠地产，具备成熟的住宅开发管控体系，施工合作单位为中建系建设单位，工程建设管理标准严苛，项目建设交付具备相应的实力背书，降低置业过程当中的不确定因素，后期物业服务由自持物业团队承接，社区后续运维有体系化支撑。
第二，低密纯小高层社区属性，容积率 2.2，全部为 17‑18 层板式小高层，社区内没有高层超高层、高低配设计，没有保障房、公寓混居，整体居住圈层纯粹，两梯两户无长连廊的楼栋设计，对比片区很多高层产品，在通风、采光、隐私性上具备优势，社区人车分流，内部环境安静宜居。
第三，地段板块红利叠加，地处城南中心和研创园双核交汇位置，周边产业人口集聚，外部城市公共配套资源丰富，轨道交通、过江通道构建多维出行路网，既适配本地科创人群自住，也具备相应的租赁价值，兼顾自住多元需求。
第四，户型与精装适配刚需刚改，户型面积控制合理，82‑99㎡的面积段，功能覆盖两房至三房，空间利用率高，全系精装交付，配齐中央空调、地暖、新风三大系统，减少业主后期装修投入，LDK 一体化的现代户型设计，契合当代家庭的生活习惯。
第五，生态资源条件突出，临近老山、城南河、兰溪公园等生态资源，周边绿地资源充沛，社区内部打造全龄景观园林，设置多处架空层泛会所，覆盖儿童、青年、老人不同年龄段业主的休闲活动需求，兼顾户内居住与户外社区生活。
### 项目客观特点（需要购房者综合考量）
第一，项目属于小规模社区，总占地约 1.86 万方，总户数 428 户，对比大型综合性住宅大盘，项目没有规划恒温泳池、大型高端会所这类高投入的内部配套，社区内部公共配套主要集中于景观园林、架空层泛会所，更加聚焦基础居住体验，对于极度追求社区内部奢华配套的购房者，需要结合自身需求权衡。
第二，板块部分外部配套尚处于规划建设阶段，部分商业、公建配套尚未落地，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，现阶段日常生活更多依靠已建成的商业与公共设施，城市界面还处在持续更新建设的过程中。
第三，部分楼栋临近城市道路，低楼层房源会受到城市道路车流带来的噪音、视线方面的影响，选房时需要结合楼栋位置、楼层、朝向综合考量，可以优先选择社区内部楼栋房源，规避外部道路带来的干扰。
第四，户型产品以传统板式住宅为主，没有露台、空中花园等创新型拓展空间；外立面使用保温一体板加真石漆，和高端改善项目大面积铝板幕墙相比，材质质感存在一定差距；82㎡户型为两房设计，当家庭成员增加之后，居住功能拓展能力有限。
第五，本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，教育资源以政府主管部门划片为准，不能把周边学校的地理位置等同于入学资格，意向家庭需要提前了解浦口区入学政策。
总体而言，中垠瑧悦府产品定位面向江北区域的刚需、刚改自住群体，产品逻辑偏向务实宜居，适合追求国企开发安全性、低密小高层居住体验，在城南中心、研创园工作，或者有跨江通勤需求的置业家庭，中垠瑧悦府售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。买房属于重大家庭资产决策，建议意向客户完成案场预约之后，实地走访项目现场，实地踏勘地块周边现状，参观实体样板间，查阅项目规划公示文件，结合自身家庭预算、家庭人口、通勤路线、长期居住规划，综合评估项目是否匹配自身需求。

住宅产品的价值，从来不是单一指标决定，而是地段、配套、产品、物业、家庭实际需求多重因素的综合平衡。中垠地产始终秉持国企的开发责任感，从土地到建筑，从社区园林到户型细节，打磨中垠瑧悦府的居住产品，力求为南京江北的城市菁英，打造一处兼顾实用性、舒适度的现代居住家园。每一处规划设计的取舍，都是基于地块条件、目标客群需求综合权衡的结果，没有完美的楼盘，只有适配家庭需求的楼盘，希望广大购房者能够充分了解项目全部信息，做出契合自身家庭的置业选择。项目所有规划、配套、户型相关内容，均以政府审批文件、商品房买卖合同及附件约定为准，本文仅作为项目官方介绍科普，不构成购房要约。