中报透视｜ 我爱我家：增利不增收，两大业务支柱下滑，现金流减三成

8月27日，我爱我家发布2026年半年度报告。报告期内公司实现营业收入47.02亿元，同比下降16.90%；归母净利润0.81亿元，同比增长110.39%，扣非归母净利润0.88亿元，同比增长76.28%，经营活动现金流净额11.35亿元，同比下滑34.17%。利润大幅增长的背后，主要来自费用管控、核心城市二手房市占率提升以及佣金率改善，但是营收收缩、现金流回落，叠加财务、业务层面多重现实风险，也让市场对公司后续经营的可持续性保持谨慎。

营收规模收缩，业绩增长高度依赖降本

尽管净利润实现翻倍，但是营收端的下滑是本次中报最为直观的信号。公司经纪、资产管理两大核心板块收入均出现不同程度下滑，其中资产管理业务营收21.15亿元，同比下降21.74%，成为拖累整体营收的主要板块之一。公司住房总交易金额GTV同比小幅回落，二季度虽然环比有所修复，但整体成交规模尚未回到往年同期水平。

利润增长很大程度依靠成本费用压缩实现，报告期销售费用、管理费用同比有所下降，通过关停低效门店、优化线下网点布局，减少无效资源消耗，以此对冲收入下行带来的压力。这种模式的局限性较为明显，降本空间存在上限，后续很难持续依靠压缩费用拉动利润，如果二手房交易市场出现波动，收入端的压力会直接传导至利润表。同时经营现金流明显收缩，业务造血能力有所弱化，业绩与现金流出现一定程度背离，也提示要理性看待当期净利润高增的成色。

应收账款沉淀，行业波动风险仍在

财务层面，长期挂账的应收账款仍是公司需要持续面对的风险点，主要集中在新房代理业务板块。新房业务的佣金回款高度依赖房企资金状况，部分账款账龄较长，回收存在不确定性，报告期末公司已经计提大额坏账准备，单项业务往来款计提比例处于较高水平。一旦上游房企出现流动性问题，相关应收账款有可能进一步发生减值，会直接侵蚀公司未来的利润空间。新房代理业务本身行业规模持续萎缩，业务订单减少，也会持续挤压该板块的收入来源。

目前我爱我家业务高度集中在北京、上海、杭州等一线及新一线城市，核心城市的二手房行情直接决定公司整体经营表现。虽然上半年京沪二手房成交量有所回暖，但二手房市场受政策、居民收入预期、房价走势影响极强，市场热度存在反复的可能性。一旦核心城市二手房成交活跃度回落，经纪业务GTV、佣金收入会直接承压。

经纪业务本身属于强周期服务业，佣金收入跟随交易量、成交价格双向变动。房价下行环境下，即便成交套数有所增长，交易总金额依然会被压缩，直接影响佣金总规模。同时行业竞争持续加剧，同行之间在房源、经纪人、佣金费率层面竞争激烈，佣金率存在承压的可能性。

资产管理（相寓）板块同样面临现实考验，虽然在管房源保持一定规模，但营收同比下滑，长租公寓业务要承担房源获取成本、装修摊销、空置损耗等刚性支出。如果租房市场需求走弱、空置率抬升，会进一步压缩资管业务的利润空间，给整体经营带来压力。

线下运营刚性成本，行业监管趋严带来经营约束

线下门店、经纪人团队是公司开展经纪业务的基础，也带来刚性成本压力。公司已经持续出清低效门店，截至报告期末门店总量约2368家，门店数量较前期高点有所减少，但直营门店占比高，房租、人员薪酬仍是刚性支出。市场下行周期，交易量不足会造成单店产出下滑，门店的盈亏平衡压力随之加大。

与此同时，房地产经纪、住房租赁行业监管持续趋严，房源发布、佣金收费、租客权益保护、资金管理等方面监管要求不断细化。业务开展过程中，门店合规管理、经纪人服务行为管控的难度持续提升，一旦出现合规风险，会带来业务整改、品牌声誉受损等连锁影响。

全年展望：机遇与风险并存，可持续经营仍存考验

站在年中节点来看，核心城市二手房存量交易的需求依然存在，公司凭借在重点城市积累的市场份额，仍有机会分享存量住房交易带来的业务机会。但也必须看到，房地产市场整体修复节奏存在不确定性，行业周期波动、客户交易意愿变化都会直接作用于公司各项业务。

后续，公司一方面需要把握存量房市场的业务机会，巩固核心城市市场地位，优化资管业务运营效率；另一方面仍要持续应对应收账款回收、营收增长乏力、周期波动、合规管控等多重风险。降本带来的红利正在逐步消退，如何实现收入端的有效修复，平衡线下刚性成本与业务扩张，是决定公司全年经营成色的关键。