新城控股开发收入跌超三成，吾悦广场从增长引擎沦为融资工具

"商业运营+地产开发"双轮驱动模式运行遇阻，新城控股归母净利润连续五年下滑。8月26日，新城控股发布2026年半年报，实现营业收入176.44亿元，同比下滑20.16%。其中，房地产开发销售业务收入105.64亿元，同比降幅超三成；商业运营收入71.12亿元，增速从2024年上半年的19.44%大幅回落至2.42%，增长动能明显减弱。两大主业同步承压，归母净利润创近五年同期新低。

债务端压力同样不容忽视。短期有息债务规模接近100亿元，账面货币资金75.84亿元，其中受限资金22.83亿元，资金缺口明显。面对经营困局，新城控股董事长王晓松在2026年度经营工作会议上提出，将商业运营板块确立为抬升资产价值、修复信用水平的"压舱石"——昔日扩张王牌的吾悦广场，如今沦为融资盘活工具。

地产收入缩水超三分之二，毛利率跌破10%

业绩报告显示，2026年上半年，新城控股实现营业收入176.44亿元，同比下滑20.16%；其中房地产开发销售业务收入105.64亿元，同比下降30.35%。新城控股方面将这一变化主要归因于本期物业交付收入较上年同期明显回落。

曾创下近2800亿元年度合同销售额的房企，如今深陷主营业务连续五年下行的困局。北京商报记者梳理发现，2022—2026年上半年，新城控股地产开发销售业务收入从2022年高点的377.36亿元大幅收缩至105.64亿元，规模已不足当年的三分之一。

地产开发销售板块的持续走弱，与新城控股战略转向密切相关。2019年，新城控股创始人王振华因个人原因离职，王晓松接任后第一个举措便是收紧拿地力度，企业过往高速扩张的发展步伐就此止步。

2026年上半年，新城控股零新增土地储备，其上一次拿地可追溯至2023年，当年新城控股斥资25.37亿元拿下杭州一宗地块，自此开启接近三年的拿地停滞期。

王晓松履职后持续压降土地储备规模，但企业早年获取的多宗高溢价地块去化不及预期，降价促销成为项目常态。2016年12月，新城控股斥资42.74亿元竞得佛山南海狮山地块，溢价率高达274%，楼面价9854元/平方米，刷新彼时狮山地价纪录。

该地块后续开发为新城璟城，可售货量超3000套。项目2017年12月首次开盘，均价处于1.5万—1.6万元/平方米区间，价格几经波动，始终未能突破2万元/平方米；后期售价回落至约1.1万元/平方米，基本贴近楼面地价出货。

前期高溢价土储去化受阻，叠加近年停止拿地补充货量，新城控股合同销售规模持续下探。2026年上半年，新城控股合同销售额仅63.57亿元，同比下滑38.46%。

新城控股方面在接受北京商报记者采访时表示，公司始终保持对土地市场的关注，将结合市场环境与自身资金计划综合统筹，秉持轻重并举的策略择机获取优质土地。目前暂无明确倾向的目标地块与重点布局城市，但倘若出现优质项目，公司也会予以考量。

销售端的规模收缩，并未转化为可观盈利。2026年上半年，新城控股房地产开发销售业务毛利率仅9.89%，相较2022年同期16.12%的水平，盈利空间明显收窄。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，若房企停止拿地、土地储备无法补充，将从多方面产生负面影响：首先会削弱地产股在资本市场的成长价值；其次将损害企业开发业务的持续经营能力，存货耗尽后，企业扩张规模的基础不复存在，长期或将面临开发资源枯竭的困境；最后，地产板块的利润增长预期与收益水平还可能出现断崖式下滑。

商业引擎熄火，归母净利润创近五年新低

在新城控股"商业运营+地产开发"双轮驱动格局下，地产开发板块发展遇阻的同时，商业运营业务增速趋于放缓，进一步为公司后续盈利前景埋下不确定性。

业绩报告显示，2026年上半年新城控股实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%。虽然商业运营板块依旧维持正增长，但对比往年同期水平，增速已出现显著回落。

北京商报记者梳理发现，2022—2025年上半年同期，新城控股商业运营总收入依次为47.18亿元、52.01亿元、62.12亿元、69.44亿元，对应同比增幅分别为19.81%、10.24%、19.44%、11.78%。

对比数据可以看出，商业运营板块曾是新城控股营收体系中的核心支柱，2026年上半年该项业务增速相较过往年份明显放缓；叠加房地产开发业务营收大幅下行，两大核心主营业务同步承压，导致公司归属于上市公司股东的净利润延续下行态势。

受两大主营业务双双走弱影响，新城控股盈利水平同步承压。2026年上半年，新城控股实现归母净利润8.49亿元，同比下降5.15%。回溯历史财报数据，2022年上半年该公司归母净利润尚达30.1亿元，至2026年上半年仅录得8.49亿元，五年间规模缩水71.79%，同时创下近五年新低。

谢逸枫认为，新城控股商业板块增长乏力，核心原因是多方面的。他表示，一方面，持有型商业项目运营盈利能力偏弱，不少项目处于亏损状态，企业因此选择关停或处置部分项目；另一方面，现存运营商业项目大多并未布局核心城市及核心区位；此外，商业地产板块整体经营管理能力存在短板。

上海易居房地产研究院副院长严跃进进一步分析称，新城控股商业板块营收增速放缓源于已开业项目出租率接近"天花板"，以及消费疲软导致的同店租金承压。同时，吾悦广场多布局于三四线城市，消费力受冲击更大，而竞争加剧也摊薄了收益。

近百亿短债悬顶，未抵押商业资产半年缩减25%

营收规模收缩尚不是新城控股面临的最大挑战，高企的债务压力才是悬于企业之上的现实风险。财报数据显示，截至2026年6月末，新城控股一年内到期的有息债务规模达96.28亿元。

面对近百亿元的短期偿债压力，新城控股可动用货币资金却存在缺口。2026年上半年，新城控股货币资金账面余额75.84亿元，其中受限货币资金22.83亿元，实际可自由支配资金仅为53.01亿元，测算得出短期债务资金缺口达43.27亿元。

在地产开发业务承压、偿债压力高企的多重困境之下，新城控股将战略重心转向存量资产的提质增效。董事长王晓松在2026年度经营工作会议上提出，将商业运营定位为提升集团资产价值与信用水平的"压舱石"。

但承担"压舱石"角色的吾悦广场资产，正持续被用于融资盘活。2025年11月，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划于上交所设立，初始发行规模6.16亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场。

2026年3月，新城控股推进另一单商业不动产REITs项目，底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场。2026年6月，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划完成首次扩募，上交所批复的扩募规模上限由初始申报的12.86亿元上调至21.46亿元。

从江苏常州起家的新城控股，最出名的记忆点，除了当年的王振华事件，就是在业内广为流传的"小万达"称号：一边挖角包括陈德力、黄春雷在内的万达系职业经理人，另一边复制万达擅长的"住宅+商业"业务模式，快速扩张。

作为新城控股商业综合体运营的核心载体，2026年上半年，吾悦广场合计客流10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比微增0.97%。即便商业资产运营基本面保持韧性，但高频次的资产抵押证券化，也持续消耗着企业手中的优质资产筹码。

谢逸枫表示，此类资产仅为抵押状态，待企业债务风险缓释、现金流恢复正向循环后，仍可回归本位，持续发挥稳定资产价值、夯实经营基本面的压舱石作用。

但不容忽视的是，若企业遭遇多重风险叠加，商业资产的属性或将彻底逆转。谢逸枫表示，若新城控股出现短期债务违约、现金流持续紧绷，同时库存去化受阻、现金流无法修复，在三重压力冲击下，原本作为优质资产的商业物业，将彻底失去保值赋能作用，反而会转化为企业的负债负担。

截至2026年6月末，新城控股投资性房地产账面价值1209.2亿元，其中1121.65亿元资产因融资处于抵押受限状态，未被抵押部分仅剩余87.55亿元。对比2025年末116.24亿元的未抵押投资性房地产规模，半年时间内，新城控股可用于融资的存量商业资产筹码缩减24.68%。

仅依靠吾悦广场资产作为抵押融资，尚不足以覆盖全部债务偿付需求，"借新还旧"成为新城控股债务管理的重要手段。公开信息显示，2025年6月、9月、10月，新城控股关联主体先后发行三笔合计6.2亿美元的美元债，票面利率高达11.88%，募集资金主要用于兑付到期境外债券以及补充营运资金。

针对2025年12月到期的20亿元中期票据，新城控股同样通过新发债券完成兑付腾挪。2025年8—12月，新城控股密集发行3只中期票据，合计规模36.5亿元，依靠借新还旧维持兑付。

尽管通过多渠道融资腾挪，平稳度过2025年偿债高峰，但高息美元债带来的利息负担持续加重，进一步侵蚀着新城控股的利润表现，并进一步挤压本已紧张的现金流。

新城控股方面向北京商报记者表示，现阶段，公司重点推进多层级REITs作为主要融资途径，同时积极拓展多元融资工具，包括对接银行授信、经营性物业贷，以及依托吾悦广场物业抵押开展融资等，对各类可行融资方式均予以探索及运用。

北京商报记者 李晗