187轮竞价、溢价27% 金隅8.7亿摘得北京通州土桥宅地

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

时隔不到两年，金隅在通州土桥板块再落一子。

8月27日，北京市通州区老城平房棚户区改造项目一期土桥东西地块FZX-0306-6037地块迎来出让。招商、金隅、卓宸盛川三家房企经过线上+线下187轮叫价，最终金隅以8.7亿元竞得，溢价率27.19%，成交楼面价约2.7万元/平方米。

《中国经营报》记者采访了解到，目前该地块所处的通州梨园板块内刚需及刚改类产品供给趋近断档，此次出让的小体量地块恰为板块补位提供了窗口期。除该地块外，金隅已在板块内布局多个存量住区项目，连片开发态势初显。

一宗地块的“身份转变”

6037地块的特殊之处，首先在于它的“前世今生”。

这宗地块位于通州区梨园镇，北京城市副中心03组团-06街区土桥东西片区。最初，它的规划用途是土桥棚改项目的回迁安置房。但在正式挂牌前，规划经历了关键调整——调出回迁安置房清单，重新调整为纯商品住宅用地。

调整之后，地块不再承担回迁安置任务，不配建保障房、共有产权房，全部计容住宅建筑面积均为商品住宅，没有回购安置义务。这一变化，让原本“定向供应”的房源，变成了面向市场的增量供给。

地块本身的指标并不算大：建设用地面积16140.23平方米，地上建筑规模32280.46平方米，容积率2.0，建筑限高主体45米、局部可放宽至60米。小体量、轻总价——这是业内对这宗地块的一致判断。按规划条件推算，未来产品形态大概率以15层左右的小高层为主。

配套方面，地块需配建社区综合服务用房150平方米、物业用房150平方米、便民菜店100平方米、便利店50平方米，以及通信设备间和有线电视机房。

地块虽小，吸引力却不小。交通是这宗地块最突出的标签。6037地块距地铁1号线/八通线土桥站直线约150米，步行即达；距临河里站约900米；距7号线高楼金站直线约700米。方圆1公里内实现双轨三站交会，轨交便利度在近年北京供地中并不多见。同时，地块临近九棵树东路、颐瑞东路，可便捷连接东六环及广渠路延长线，周边还有土桥公交枢纽。

商业方面，地块东南侧约1公里是在建的湾里·王府井WellTown，东北侧约600米是华远好天地，周边成熟社区底商丰富。地块正南方向1公里范围内，是在建的海昌海洋公园和已运营的北京环球度假区。教育医疗方面，周边有育才学校通州分校、临河里小学等教育资源，以及北京中医药大学东直门医院通州院区（三甲）等医疗配套。

但“熟地”也有硬伤。地块北侧紧贴八通线地上轨道，东侧是北京地铁运营二分公司土桥车辆段，且车辆段没有上盖规划，一直是露天车场。列车通过时对临路楼栋的噪声及震动影响，是未来项目必须直面的问题。

即便如此，三家报名房企仍将竞价推至187轮——从报名阶段的试探性出价，到正式竞拍阶段的激烈拉锯。最终溢价率定格在27.19%，成交楼面价约2.7万元/平方米。

板块“房荒”与金隅的算盘

金隅为何志在必得？答案藏在通州梨园板块的供需格局里。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者指出，该地块位于梨园板块东南角，处于老城核心区外延辐射范围。从板块内现有项目来看，中海·玖树满和、金隅·花溪云璟尾盘在售；招商·湖映天青为新近入市项目；中铁建花语璟云去化约七成；招商云璟揽阅与璀璨公元均已清盘。梨园、九棵树、土桥等板块项目正接近清盘。

板块整体成交均价稳定在5.5万元/平方米左右。其中，湖映天青因容积率仅1.6，定位改善类产品，刚需刚改类产品供给已趋近断档。张凯评价称，这为本项目切入市场提供了“阶段性窗口”。

记者了解到，金隅在通州的布局并非临时起意。2024年11月，金隅以11.96亿元摘得土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块，地上建筑规模4.7万平方米。项目案名为金隅·花溪云锦，2025年5月开盘首日销售166套、揽金11.3亿元。截至2026年8月，花溪云锦已网签352套，均价约4.99万元/平方米。加上更早开发的金隅自由筑、金隅花石匠、金隅香溪家园、金隅通和园、金隅7090等项目，金隅在土桥板块已形成多个存量住区连片布局的态势。

本次拿下的6037地块，距离花溪云锦并不远。张凯认为，金隅深耕通州，加上周边5个存量住区，有利于进一步形成区域内的项目联动效应，强化金隅在土桥板块的连片开发优势。

2.7万元/平方米的楼面价，在通州梨园板块处于什么水平？

对比来看，花语璟云、璀璨公元等项目最高楼面价约3.6万元/平方米。6037地块的楼面成本相对克制，这为未来定价预留了一定空间。

但去化效率仍取决于总价策略的精准度。张凯指出，玖树满和以薄利快销策略实现多次登顶通州刚需刚改项目销售榜首，现阶段去化率对应的去化周期仅约4个月。轨道交通虽为项目提供基础支撑，但在当前客群价格弹性较高的背景下，去化效率高度依赖于总价设定的精准匹配。

从产品定位来看，2.0容积率、45米限高（局部60米）的条件，决定了项目大概率以15层左右小高层为主，面向刚需及刚改客群。不过，北侧八通线地上轨道的噪声影响，将在户型排布和朝向设计上对开发商提出更高要求——临路楼栋的定价策略与产品差异化，将是决定项目去化节奏的关键变量。

据了解，就在地块出让的前一天，通州区规自委同步上架了4宗住宅用地的规划信息。这4宗地块位于今天出让地块南侧、紧挨环球影城北侧，用地面积约10.28公顷，地上建筑规模约19.95万平方米。其中3宗为R2二类居住用地，容积率均为2.0，建筑高度36米。

加上此前九棵树南6016地块经过173轮竞价成交、首开底价摘牌宋庄6032住宅地块等案例，通州老城区的土地供应节奏正在加快。在梨园板块刚需刚改产品供给趋紧的背景下，这些地块的陆续入市，将在未来一至两年内为区域补充可观的住宅供应。

对于刚刚以8.7亿元拿下6037地块的金隅而言，如何在花溪云锦的销售经验基础上，针对这宗小体量地块做出精准的产品与价格定位，将决定其在土桥板块“连片开发”战略的成色。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）