西安楼市开始离谱了！长安区大学城板块从2.7万变成1.3万，租房比买房的多，大多数都是大学生

我侄子上周末本来该在学校图书馆里准备考研的，结果他拉着我跑到长安区大学城西边那排中介店里蹲了一整天，手里攥着杯冰美式，眼睛盯着手机里的一套套挂牌房源，嘴里嘟囔着“能买得起了”，连午饭都是我请他吃的学校东门的煮馍。

这事儿我听完第一反应是——你是不是太冲动了？我侄子今年二十三，在西北大学长安校区读大四，学计算机的，明年毕业。他爸妈都是西安周边县城的普通工人，一个月家里总共能给他两千五的生活费，自己零打碎敲做点兼职赚点零花。搁四年前，长安区大学城这一片，他想都不敢想。西安人都知道，长安大学城是啥？

那是西安高校最集中的地方，西北大学、陕师大、西外、政法大学、邮电大学、西安美院，大大小小几十所学校挤在这一片，二十多万师生扎堆，是西安最有“书卷气”的板块之一。以前这一片的新盘开盘两万四五起步，好的冲到两万七，还号称“学府大宅”，置业顾问口中全是“书香门第”“百年学府”之类的词，普通工薪家庭看都不敢多看两眼。

可现在呢？我侄子给我看的房源截图里，大学城周边、西长安街沿线的二手房，从一万三到一万五，密密麻麻一大片。我不信邪，周末专门从雁塔开车过去跑了一趟，看完之后我坐在车里愣了好一会儿。看的第一套就在陕师大长安校区南门对面一个小区，2015年左右建的，算是大学城这一片比较新的小区了，九十多平两室两厅，业主挂牌一百二十五万，折合单价一万三千多。

中介小孙跟我们说，这套房2021年最高峰的时候有人出过两百四十万，业主当时觉得还能涨，死活没卖，现在肠子都悔青了。第二套在西外东侧一个小区，一百一十多平三房，挂一百六十万，单价也是一万四出头。业主是个四十多岁的老师，准备调去外地工作了，急着出手，中介说一百五十万能谈。我侄子站在那个三房的客厅里，来回走了好几遍，窗户推开就能看到对面学校的操场，他转过头来跟我说：“叔，我要是能买下这套，我天天站在窗户边上看他们上体育课，羡慕死他们。”

你可能要问，长安大学城这种有二十多万师生做人口支撑的地方，怎么也能从两万七跌到一万三？我自个儿琢磨了好几天，也跟几个中介聊了不少，这里头的原因比我想象的复杂，但又挺有代表性的。

先说现象。长安大学城这个板块，其实可以分为两个阶段看。第一个阶段是2010年到2018年，那时候这边就是纯粹的高校区，除了学校就是村子，路破破烂烂，商业基本靠学校周边的城中村撑起来，房价也就五六千。第二个阶段是2018年以后，地铁二号线南延伸段通了，十五号线也开始修，大型开发商扎堆进来拿地，楼盘一个接一个冒出来，房价从七八千一路干到两万七八。

那几年，置业顾问嘴里全是“大学城就是下一个曲江”“几十万师生就是最大的购买力”，把很多人忽悠得热血沸腾。但是现在你去看，太惨了。中介小孙给我看了他们后台的数据，大学城周边目前在售的二手房源有将近两百套，这个数字是去年同期的两倍还多。带看量呢？每周能有三五组就算不错了。挂牌价从两万七跌到一万三，但成交依然冷清。小孙叹了口气跟我说：“哥，这边现在挂牌的比看房的还多。”

再说原因。大学城这波跌得这么狠，我觉得有几个非常具体的原因，而且每一条都挺扎心。

第一个，也是最直接的——当初“师生购买力”这个神话，是个巨大的误判。当年开发商和中介都觉得，几十万师生，就算只有十分之一的人买房，那也是几万套的需求。但他们忽略了一个特别简单的事实：大学生绝大部分是买不起房的，研究生博士生大部分也买不起，真正有购买力的是高校的老师。

但长安大学城的老师，好多人早在十年前就买过房了，在长安这边买的是第二套甚至第三套，而且很多是投资性质。现在行情一转，这些人跑得比谁都快，挂牌卖房的主力恰恰就是这批高校老师。我侄子看的第一套房的业主就是个陕师大的副教授，四十多岁，手里两套房，现在急着卖掉一套去高新那边换个大平层。你说师生购买力强？强的是老师的购买力，但老师的需求早就被透支了。剩下的那二十多万学生，他们是租房的，不是买房的。

第二个原因，也是我觉得最本质的——大学城本质上是个“睡城+学城”，没有产业支撑。你想想，大学城周边有什么像样的产业？除了学校就是学校，连个像样的工业园区、科技园都很少。学生毕业了基本都往高新、曲江、或者外地跑了，留在长安大学城工作的少之又少。没有产业，就没有高收入岗位；没有高收入岗位，就没有持续流入的购买力。房价靠什么撑？就靠老师那点工资和家长们给大学生买房？那点量根本撑不住。我侄子他们班里三十多个人，我问他毕业打算在哪买房，他说“大部分人都说先租房，等工作稳定了再说，至于买房，那得看在哪上班”。你看，连大学生自己都不觉得自己会留在这里，那这里的房子卖给谁？

第三个原因，是供应量实在太大了。长安大学城周边，从2018年开始，卖了多少块地你根本数不清。光西长安街沿线，大大小小的楼盘十几个，有的交房了，有的还在建，还有的建到一半停工了。这些楼盘的户型高度雷同，全是两梯四户的高层，八九十平到一百二十平，密密麻麻排过去。以前行情好，开发商捂盘惜售，慢慢放货。现在行情下行，新盘自己先扛不住开始打折，二手房直接被砸懵了。小孙说周边一个新盘前阵子推了一批工抵房，单价一万二还带装修，这直接把旁边二手房的定价体系打穿了。你想想，新盘一万二带装修，你一个住了七八年的二手房凭什么挂一万四？不降就没人看。

第四个原因，我觉得跟长安大学城的位置也有关系。它离西安主城区还是有点距离的，从大学城开车到小寨，不堵车要四十分钟，高峰期一个多小时。地铁虽然通了，但坐地铁到市中心也要四五十分钟。对于在市区上班的人来说，这个通勤成本不低。以前大家愿意买这里，一是因为房价相比主城区便宜，二是觉得有大学在旁边，环境好、人文气息浓。但现在主城区也在跌，有些老城区的房子甚至比大学城还便宜了，那大家凭什么还要跑这么远来大学城买？直接在主城区买不香吗？

具体例子讲两个。

第一个是我侄子。他这孩子脑子挺活，平时在学校就爱琢磨这些事。他跟我说，他们宿舍四个人，有三个都在关注房价。他自己手机上下了四个看房APP，每天刷新的房源比刷短视频还积极。他算了笔账：他大学四年做兼职攒了大概两万块，家里爸妈这些年给他存了一笔“将来买房用的钱”，大概十五万，加起来十七万。想在大学城买一套五六十平的小户型，总价控制在八十万以内，贷款六十三万。

但他今年二十三，还没毕业，没有正式工作和收入，银行根本不会给他贷款。他得先找到工作，有稳定的社保和流水，才能谈贷款的事。所以他现在的想法是，先盯着看，等工作定下来、社保交够时间了，就立马下手。他说：“叔，我算过了，如果找个月薪八千的工作，贷款六十万三十年，月供两千六，我能扛住。”我看着他年轻的脸，心里挺感慨的。我二十三岁的时候还在啃老，人家已经在盘算三十年的房贷了。不过我也替他担心，房价会不会继续跌？他现在买是不是在抄底还是接盘？他自己倒挺乐观，说“我买来自己住的，涨跌跟我不搭界，只要月供扛得住就行”。这话从一个二十三岁的孩子嘴里说出来，我有点佩服，也有点心疼。

第二个例子是带我们看房的中介小孙。这小伙子二十五岁，本地人，在长安大学城干了三年中介。他说他算是亲眼见证了这一片从火爆到冷清的全过程。他跟我说，现在大学城这边的租赁市场其实特别好，因为学生多，租房需求很旺盛。一套两室一厅的房子，月租金能租到两千二三，而且不愁租不出去。

但买卖市场就惨淡了，一套房子挂几个月都卖不掉。他手上有个业主，是个五十多岁的大姐，在西外旁边有一套一百平的房子，2020年两百万买的，现在挂牌一百四十万，挂了半年了，来看的人不超过十个。大姐每次给他打电话都带着哭腔，说当初是想着退休了来大学城这边住，环境好，还能蹭蹭大学的图书馆和食堂，结果现在儿子在深圳要买房，等着她这边的钱支援。

卖不掉，儿子那边也等着，急得她天天失眠。小孙说：“哥，以前行情好的时候，我觉得干中介是帮人实现梦想；现在行情差了，我觉得自己是帮人处理一地鸡毛。”他这话说得挺平淡的，但我听着觉得特别真实。

所以说到本质，我觉得长安大学城从两万七跌到一万三，剥开了一层特别残酷的现实——“人口”不等于“购买力”。二十多万大学生听着唬人，但他们绝大多数是租房客，是消费群体，不是购房群体。真正的购房群体要有稳定的收入、持续的社保、可预期的未来，缺一样都不行。大学城有人口、有流量、有活力，但没有足够的有支付能力的长期居住需求，房价就不可能撑得住。再加上前几年开发商和投资客把这个预期打得太满了，现在泡沫破了，价格自然就回归到了它本来的位置。

我也在陪我侄子看房，也在帮他想办法，同时自己也在想，像他这样刚毕业的年轻人，到底该怎么迈出买房这一步。以下是我现在的一些想法，不一定对，写出来供大家参考。

第一，刚毕业别急着买，先把工作稳住。我侄子现在还没毕业，没工作没流水，银行不给贷款，急也没用。我给他的建议是，毕业先把工作定下来，社保交够半年到一年，银行流水养好了，再去谈贷款的事。房子不会跑，但你的工作选错了，后面贷款都麻烦。

第二，算清楚月供占收入的比例。年轻人刚工作，收入不会太高，我侄子预估自己月薪八千，月供两千六，看起来还行。但别忘了还有物业费、水电、网费、交通、吃饭，这些加起来一个月少说三四千。工资八千，扣完这些还剩多少？万一失业了怎么办？我跟他讲，月供最好别超过收入的三分之一，留足余地。

第三，小户型先上车，别追求一步到位。我侄子现在盯着五六十平的小户型看，我觉得这个思路是对的。年轻人刚起步，不需要买那么大的，够住就行。以后换工作了、结婚了、收入高了，再换大的。先有个自己的窝，比租房子每个月给别人还房贷强。

第四，大学城这边的租金回报率其实不低，如果将来不住，租出去也能补贴月供。我算了笔账，大学城这边一套八十万的房子，月租金能租到两千左右，年租金两万四，租金回报率大概百分之三。这比存银行定期高一点，也算个保底。

第五，别被“抄底”的心态绑架。一万三听起来很低了，但会不会跌到一万二、一万？没人知道。我跟侄子说，如果房子是你自己住的，不是炒的，那你只要算清楚自己能不能扛得住月供、住进去舒不舒服就行了，别天天盯着价格问自己亏没亏。年轻人最大的资本是时间，不是那点差价。

写到最后，我侄子前天给我发了条微信，说他在学校南边看到一个老小区的单间，四十来平，总价五十八万，单价一万三出头。他说他已经跟家里爸妈商量了，等他明年毕业找到工作、社保交够半年，就准备下手。他说：“叔，到时候你得来给我暖房。”

我不知道各位读者里有没有在西安长安大学城读过书或者住过的朋友，你们觉得大学城这片一万三的房价，对于刚毕业的年轻人来说，算是个机会吗？还是说，你们觉得这个价格还得再探底？评论区聊聊，我也想听听大家的真实想法和经历。