碧桂园服务的2026中报“答卷”：大物业底盘稳固，PARA科技打开效率新空间

文/地产金融视界

物业行业已整体步入存量深耕时代。

8月26日，碧桂园服务（06098.HK）发布2026年中期业绩。通过这份中报成绩单不难发现，在规模底盘之上，以碧桂园服务为代表的物业公司，正在通过生产力重构和专业赛道延伸，重新定义“有质量的规模”。

利润止跌回升，现金流改善印证经营韧性

财报显示，2026年上半年碧桂园服务实现营业收入约245亿元，同比增长5.7%，规模底盘持续夯实，行业龙头地位稳固。毛利及归母核心净利润均稳中有升，毛利同比增长3.3%至44.4亿元，归母核心净利润同比增长3.2%至16.2亿元，初步验证了管理层此前作出的“2026年利润止跌回升”的业绩指引。

在现金流方面，财报显示，公司流动性储备充足，期末银行存款（即现金及现金等价物、定期存款、受限制银行存款）及结构性存款达161.82亿元，经营性净现金流同比改善，抗风险能力进一步增强。

而大物业板块继续扮演“业绩压舱石”的角色。根据财报，这部分业务长期贡献近七成的收入，同比贡献近九成收入增量。

与此同时，公司物业管理规模稳步提升，在管物业项目总数持续增长至8576个，收费管理面积增至11.86亿平方米，含“三供一业”收费管理面积约0.9亿平方米。

在独立性方面，公司保持高度市场化运作，关联方收入占总收入的比例从2018年的20.3%持续下降，2024年、2025年两年连续保持在1.1%的水平，2026年上半年进一步下降到0.6%，领先头部物企。

PARA协生范式落地：从“人海战术”到“人机协同”

从业绩发布会透露的信息来看，碧桂园服务正将战略重心从规模驱动转向效率驱动。

管理层表示，公司正系统性推进物业管理体系智能化升级，以“人+智能体+机器人+智能物联”四力并行的PARA协生模式重塑服务流程。

在PARA架构下，人是服务主体，智能体提升管理与执行效率，机器人承担标准化重复作业，智能物联AIoT则连接设备与空间，以此将公司超过8000个项目的规模优势转化为经营杠杆。据悉，目前公司自研的“零号居民”清洁机器人已落地服务超过4700个楼栋，且运营模式持续迭代，单台服务楼栋数提升为2至5栋楼。同时，项目进行了除住宅以外的多业态验证，以及更优的节能节水ESG效益。

碧桂园服务介绍，在此基础上，员工角色发生了根本性逆转，项目经理转变为数据洞察者，管家从被动接单转变为主动触达：一人可管理百台机器人，平台日调度120台，日检仅需30 分钟，管理半径扩大10 倍。

同时，科技驱动降本增效的逻辑，正逐步兑现为可量化的财务数据。

根据财报，上半年，公司剔除研发费用后的行政开支率同比下降1.5个百分点，行政开支额减少约2.4亿元。据管理层介绍，行政开支下降主要源于公司推进平台化组织调整、强化全面预算管理、费用责任细化落实等举措，以及流程标准化、共享能力和数字化工具减少了重复、低产出的管理投入。

商企独立出击，非住业务打开第二曲线

市场拓展方面，上半年公司新增签约并入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元，实现同比增长53%。新拓项目的城市聚焦度持续提升，成功落地北京蓝调国际小区、杭州杭辰星万里、上海东方豪园等多个标杆项目。

此外，2026年公司全面升级非住业务，并于近期推出独立的商企品牌。碧服商企下辖恒跃空间（IFM业务集团）、碧康医服、新华正达三个子品牌，业务涵盖IFM综合设施管理、产业园区、医院校园、航空地服四大赛道。

据介绍，截至目前，碧服商企服务网络已覆盖20余家机场、70余个产业园，IFM综合设施管理项目遍及全国10余个省/直辖市、18余座城市，构建起横跨多业态的综合设施管理服务版图。

碧服商企此番亮相，最值得关注的是其数智化内核。

依托集团PARA协生范式，碧服商企将AIoT、机器人、智能体深度嵌入非住服务全链条，让科技从后台走向前台，成为可复制、可量化的生产力。

分析人士认为，碧服商企战略路径清晰，从住宅物业的规模优势向非住宅领域的专业能力构建跃迁，正在为碧桂园服务打开一个颇具想象空间的增量市场。

社区增值稳增，ESG评级巩固长期价值

在规模底盘持续夯实的同时，社区增值服务持续释放积极信号。

上半年，碧桂园服务的社区增值服务收入约23.08亿元，同比增长约18.3%，占总收入比例约9.4%。从业务结构来看，零售、新能源、酒类等核心板块均录得可观增长，同比增幅分别为46%、48%及32%，服务型零售的价值正在凸显。

碧桂园服务该板块的持续增长，既印证了其客户粘性的深度，也为其“向存量要增量”的战略逻辑提供了有力注脚。

特别值得一提的是，在老旧小区治理方面，碧桂园服务聚焦普惠物业业务，依托治理循环、服务循环、经济循环三大循环模式，构建社区可持续的内生韧性。

2025年，公司创立“悦佰家”普惠物业品牌，目前已累计承接服务227个老旧小区、覆盖超过20万户，北京朝阳潘家园街道、上海静安临汾三小区等多个连片老旧小区已完成改造，并且将相关模式复制到深圳、重庆、佛山、山东等多地。

公司在ESG方面的积极实践也获得国际评级机构的广泛认可，被MSCI ESG Ratings授予“AA级”评级，Sustainalytics授予“低风险”评级，并连续多年入选“富时罗素社会责任系列”成份股。在机构投资者愈发将ESG作为仓位配置硬性门槛的当下，这一评级优势亦将在中长期为其估值提供支撑。

长期而言，物业服务行业的未来将属于那些既有规模底盘、又能把每一平方米管好的企业。

以此衡量碧桂园服务上半年的表现：利润修复，验证基本盘的韧性；PARA战略，指向生产力重构的可能；市场拓展与社区增值服务则分别从增量与存量两端提供增长支撑。在存量竞争深化的大背景下，规模底座与运营效率的双重优势，或将成为其区别于同业的核心竞争壁垒。

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