富力沉陷，矿场托底：张力张量父子的避险大局

7月底，一则不起眼的港股公告，引起了地产圈的注意。

煤炭主业的力量发展，悄然以3.84亿拿下太原实地股权，盘活烂尾多年的海棠华著。

大家不禁疑惑：一家挖煤的，为什么这几年疯狂接盘烂尾地产？

看上去是保交楼救人，背后却是一场蓄谋多年的资本腾笼换鸟。

地产暴雷这几年，行业上演着近乎统一的剧本。

出险房企的老板，被限高、变卖资产，天天周旋于债务泥潭，活得一地鸡毛。唯独73岁的张力，成了反差极强的特例。

张力

富力债台高筑，只能靠口号续命。合伙人李思廉早被限高，年初出境受阻，难以脱身。

反观张力家族，没受到什么波及，手握充沛现金流，还在海外大举买矿、逆势扩张。

读懂这份割裂，要看清三家主体的真实边界。

富力地产，是张力与李思廉对半持股的合伙平台，并非张家私产；

实地地产，是儿子张量的独立创业盘，如今彻底爆雷、债务缠身；

力量发展，才是张氏父子绝对掌控的家族现金奶牛，利润与控制权归家族。

张量（左）与张力（右）

截至最新，力量发展市值高达181亿港元，是富力地产的24倍。

不靠隐秘信托，也没有暗地资产转移。

张家真正的底牌，是早年就布局完成的实体风险隔离。别人拿杠杆赌周期，他们手握实体对冲风险。

债务、诉讼、烂尾、历史烂账，统统留在富力、实地旧壳；具备价值的优质资产、可运营项目，则装进力量发展这个煤炭新壳。

也正是这套极致的周期套利，让45岁的张量，成为地产二代中少数穿越寒冬的幸存者。

01

双壳陷落，提前搭建防火墙

地产只是力量发展后期新增的附属业务，却是张力、张量父子深耕的老本行。

1994年，张力与李思廉合伙创立富力地产。

李思廉（左）与张力（右）

借着地产红利跻身“华南五虎”，依靠旧改、商业及酒店开发，一步步成长为千亿房企。

依托父辈积累的行业资源，张量在2006年创办了实地集团，打出“科技地产”旗号。

2017年，实地宣布进军山西，把太原定为华北战略支点，对外抛出宏大投资目标。

2020年，实地集团拿下太原龙城大街地块，打造46万方大盘海棠华著，同年向港交所递交材料冲击上市。

只是高光并未持续太久。

2021年，实地资金链骤然断裂，明星高管李明远、刘森峰等批量离职，太原项目停工、业主维权爆发。

彼时已是泥菩萨过河的富力，迅速划清和实地的界限。没多久，富力流动性危机也集中爆发。

父子两代旗下的两家地产平台，几乎同步走向失速。

值得庆幸的是，早在地产鼎盛期，张力就已经留好了避险的后手。

2006年，他个人出资拿下鄂尔多斯露天煤矿，成立力量矿业。

这套资产从设立之初，就和富力的合伙体系相互独立，不会被地产行业的高杠杆所裹挟。

2012年，力量矿业登陆港交所，完整布局煤炭开采、洗选、运输全链条。

凭借优质的煤矿资源，近年来吨煤毛利率可以达到60%，盈利水平稳居行业第一梯队。

股权层面，公司最初由张力掌控，后续向张量转让部分股权。

目前，张量持股62.96%，张力持股11.19%，父子合计接近75%的控股上限。二人均不在公司任职，交由职业经理人负责日常经营。

图源2024年财务报告

也正是因为富力是对半持股的合伙平台，就不难读懂张力不愿出手施救的现实考量：

如果动用家族私人资产去救富力，合伙方李思廉能够共享资产修复的收益，但风险代价却要张氏家族独自承担。

而李思廉早已深陷债务与风控风波，无力自救。

2021年11月，力量矿业正式更名力量发展，将地产业务纳入上市公司，酝酿已久的资产腾挪大戏就此拉开序幕。

尽管力量发展在山西并无自有煤矿，但凭着两代人的地产积淀，在太原乃至山西还有很大的影响力。

2007年，富力进入山西，依靠城中村改造落地十余个项目，扎下深厚的本地根基。之后，实地集团拿下南城两大核心地块，太原就此成为张氏家族华北地产的重要据点。

与此同时，力量发展也在向外扩张，布局宁夏、南非矿权，加固自身的实业底盘。

说白了，三家平台的分工其实十分清晰：

富力扛住行业周期带来的冲击，实地承担年轻人创业试错的代价。

力量发展则牢牢握住实业现金流，实现物理上的风险隔离。

行业寒冬如期而至，两个地产壳相继陷落。

曾经的千亿房企富力，如今市值仅7亿港元出头，较巅峰缩水超90%，数百亿债务逾期，多家子公司进入重整。

实地地产2021年爆雷之后，也卷入海量司法诉讼。

两相映照，力量发展走出了逆势向上的行情。

02

资产腾笼换鸟

多数煤老板入局地产属于常规多元化，而力量发展集中收购地产资产，精准卡在张量地产平台暴雷的关键节点。

2021年实地商票接连违约。从当年年底开始，力量发展化身家族“白武士”密集施救：

2021年12月，出资1.86亿元收购乌海富量地产；

2022年先后耗资10.01亿拿下富力海南首府、8.09亿收购实地核心物业，几笔交易合计投入近20亿。

彼时公司账面现金仅25.43亿元，驰援力度可见一斑。

后续关联输血仍在继续，2023年关联交易规模24亿元，2024年输血超22 亿元。

这一系列合规的关联交易，目的明确：

将出险地产平台的优质可盘活资产，平移至稳健的煤炭上市主体。

实地、富力依靠资产出让获得续命现金流，对家族而言，属于低损耗的内部输血。

富力、实地、力量发展，三家主体之间没有互相持股的股权买卖。

力量发展全程通过项目收购、债权抵销完成资产迁移。

典型的「腾笼换鸟」就此落地：

富力、实地两个旧壳背负债务、诉讼与烂尾包袱，力量发展这个新壳承接优质资产，依托煤炭现金流继续运营。

虽然公司交由职业经理人打理，但张氏父子合计控股超74%，绝对掌控资本布局与战略方向。

实地爆雷之后，力量发展累计输血上百亿。

以太原为例，紫藤公馆、海棠华著两大烂尾项目顺利换壳。全国多个城市项目纷纷复制这套打法。

山西太原海棠华著效果图

当然，面对实地百亿级的债务泥潭，这样的投入依旧杯水车薪。

一直接手烂尾地产，也让力量发展的二级市场估值大打折扣。

投资者始终存疑：充沛的煤炭现金流，能否长期扛住大股东的地产包袱。

03

两代人的棋局

在地产二代群体里，多数人被周期裹挟，一旦爆雷便满盘皆输。

45岁的张量，却走出了一条截然不同的路。

这份特殊际遇的背后，离不开张力提前布下的一盘大棋。

张力是地产圈中嗅觉敏锐的老玩家，性格务实、风险意识强，在行业高歌猛进的年代，没有把全部身家押注在高杠杆的地产业务上。

早早布局煤炭实业，搭建力量发展这一套完全独立于富力体系之外的资产底盘，便是他超前风险意识的体现。

与此同时，对于儿子张量的培养，张力也走了相对开放的路线，没有强行把他捆绑在富力体系内，而是放手，允许张量独立创业试错。

22岁的张量从加拿大留学回国，一心想要撕掉“富二代”标签，闯出属于自己的事业。

他先从地产上下游工程、装饰业务切入熟悉行业，25岁创办实地集团。

不愿局限在地产生意，他又在33岁成立黑洞投资，把手伸向创投、文娱、半导体，跨界布局接连落地。

只是创业成绩单并不亮眼。

押注共享单车小蓝车亏损6.5亿，收购的传递娱乐业绩低迷，半导体平台脑洞科技累计亏损超2亿。

不少地产二代遇上主业暴雷叠加投资失利，只能变卖资产背负巨债。

张量数次踩下商业大坑，家族根基却未被动摇。

他妻子龙茜，网上以“Peony鹿鹿”为人熟知。岳父龙向彬同样深耕地产，在贵州、深圳布局多个项目，早年和张力有不少业务往来。

这也是张量最特殊的地方：

同行依靠杠杆博弈周期，而父辈早已备好实业底盘托底，给他带来近乎无限的试错空间。

过去三年，张氏父子从力量发展合法分红超52亿元，这笔收益足以覆盖投资损失。

力量发展还在2022‑2023年，斥资4.4亿元收购张力的星耀公司，承接其三年累计超1800万美元的亏损窟窿。

曾经并称 “新京城四少” 的其他三人退场，唯独张量平稳熬过行业寒冬。

“新京城四少”从左至右依次为王思聪、张量、王烁、潘瑞

张力曾坦言张量性格独立有主见，儿子没有提出接班，自己也没有做出接班安排。

张力已经73岁，接班是绕不开的现实命题。

这份“省心”的评价，并非代表张量个人能力出众，而是地下的矿产资源，持续托举着地面上的商业试错。

富力、实地深陷债务泥潭，全员承压度日；另一边，家族煤炭平台盈利向好、分红不断，还在出海收购矿产。

行业寒冬对许多地产二代是残酷淘汰赛，落到张量身上，更像是一场自带兜底的商业历练。

04

边界到底在哪里

富力与实地的相继失速，是高杠杆高周转地产旧模式的必然结局。

张力家族的腾笼换鸟，成为行业非常特殊的一个样本。

房企利用新旧壳切割资产债务并不罕见，但他们父子俩却是以高盈利的上市实业为资金底座，系统性承接家族的地产风险资产。

全部交易均为合规关联收购，制度层面无明显瑕疵，债权人很难追责。

可资本市场不能只看法条，合规不等于公平。

旧壳背负全部烂摊子，购房者被套、供应商回款落空、债权人承受坏账损失。

优质资产转入煤炭上市平台后正常运转，家族持续分红，从容布局海外矿产，不受地产暴雷波及。

土地红利、金融杠杆已经退出时代舞台，真正扛过周期的，是能够稳定造血的实体资源。

这套成熟的风险隔离，留下一道道难题：

同一实控人手里，出险地产主体与盈利上市公司并存，上市公司的约束边界应如何划定？

大股东诉求、中小股东权益，以及购房者、债权人的损失，多方利益要怎样权衡？

资产腾挪被规则允许，但风险向外转移之后，普通人承受的周期代价，又该由谁来承担？

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