央企、港资等六大巨头联手 北都开启“造城”实验

观点网 香港报道 近日，香港北部都会区“片区开发”首个招标项目元朗洪水桥/厦村新发展区片区，由中国海外、京东、信和置业、招商局置地、华润置地（海外）及中国旅游集团六大企业组成的财团投得，整个片区总投资额预计约达168亿港元，预计带来逾6000个就业机会。

香港发展局公布，洪水桥片区项目完成评标并经政府中央投标委员会批准，决定将项目批予六大企业组成的洪水桥新发展有限公司，中标价为10.3亿港元，会以50年租期批予中标公司。中标公司无选择分期缴付地价，会在28天内缴付全部标价。

据公开资料，六家企业各具所长，组成覆盖住宅开发、城市运营、物流供应链与文旅商业的多元化组合。

六大企业

中国海外为改革开放后首批赴港创业的红筹企业，深耕香港近半个世纪，奠定在工程承建、不动产开发运营、物业服务等领域的领先地位。此次将发挥其在住宅开发与城市建设方面的经验，承担片区住宅用地平整与开发、配套设施建设等任务。

招商局1873年在香港设立分局，至今已逾150年，是香港历史最悠久的中资企业。招商局置地为招商局集团旗下房地产发展平台，深耕粤港澳大湾区，具备住宅与产业综合开发能力，此次参与片区住宅及综合发展部分。

华润前身“联和行”1938年在香港创立，扎根香港近90年。华润置地（海外）为华润集团旗下企业，业务涵盖城市建设运营、商业运营等多个领域，此次将参与片区开发建设。

中国旅游集团为中央直接管理的国有骨干企业，是中国最大的旅游央企，业务涵盖旅行社、酒店、景区、免税等。前身是1928年成立的中国旅行社香港分社，扎根香港近百年，此次将由旗下中旅投资参与，为片区注入商业与文旅活力。

京东在港投资已超350亿元，覆盖全港18区，此次以产业营运方身份参与，负责智慧现代物流中心的建设与运营，引入自主研发的机器人技术设备。

信和置业成立于1971年，作为港资龙头，深耕本地市场逾55年，是香港主要地产发展商之一。多年来与政府及社区伙伴紧密合作，推动城市及社区发展，熟悉香港楼市及流程，此次作为港资代表参与片区住宅开发。

据悉，6间企业各自持股相若，中国海外、招商局置地、华润置地、京东集团及信置各持有17%股权，而中国旅游集团则持有余下15%股权。

发展局局长甯汉豪表示，洪水桥片区是北都第一个“片区开发”招投项目，发展规模大，投资年期长。中标公司的企业组合既有多年参与本地房地产发展的大型企业，亦有其他产业的企业，显示“片区开发”项目可促成不同企业板块合作。六间企业集结力量联成一线，以实际行动对北都投下信心一票，为北都多元发展模式开启良好局面。

由产业连同住宅发展等板块构成的元朗洪水桥/厦村新发展区片区（洪水桥片区），总面积近11公顷。

中标公司将会负责平整及发展3幅私人住宅用地，共约2.61公顷，料可共建约3120单位；亦会在完成土地平整后，在一幅可建总楼面面积达54.8万呎的“企业及科技园”用地兴建智慧现代物流中心，京东将作为产业营运方，在55个月内开始营运不少于16.5万呎的总楼面面积，较标书最低要求的96个月内开始营运为快。

同时，中标公司须负责平整洪水桥片区其余多幅土地，其中两幅“企业及科技园”用地及一幅用作政府设施的“政府、机构或小区”用地须于2028年底前完成土地平整并交还政府。

此外，亦会建造休憩用地、步行街和行人路，不迟于2030至2033年分批完成并交还政府。

甯汉豪指，政府会将上述由中标公司完成平整后交回政府的两幅合共4.5公顷“企业及科技园”用地，直接批拨予由政府全资拥有的洪水桥产业园有限公司进行上盖发展和营运，令该产业园公司以象征式地价、50年期获批的用地面积由早前23公顷增加两成至27.5公顷，助力北都导入优势产业。

该安排亦可让产业园公司立即为新增用地启动招商引资工作，让企业在2028年土地完成平整后尽快进驻落户。

发展模式

根据资料，产业园公司于今年1月成立，立法会财委会今年5月通过向产业园公司拨款100亿港元，作为该公司的起始资金。而产业园公司原负责的约23公顷土地，主要位于洪水桥的西北部分，有约8公顷为可以实时使用土地，其余则料2027年年底完成平整。

中标联营公司表示，是次是以实际行动对香港未来发展投下信心一票，亦标志北部都会区正式由规划阶段迈向落地实践。此外，在香港迈向“由治及兴”新阶段之际，深感使命光荣。

公司又指，将在洪水桥项目引入多项香港首次应用的技术与服务，包括作为产业营运方的京东物流，未来数年内将逐步投入京东自主研发的“狼族”机器人系列技术设备和能力，例如货到人系统、自动分播墙、无人车等系统，打造香港现代化物流园区，强化粤港澳三地的跨境通路。

另外，项目将融入ESG理念，物流设施铺设太阳能光伏板及雨水回收系统，并制定可持续设计的快递包装、减量与回收方案。同时优先聘用本地居民，每年为逾3000名学生提供STEM教育导赏。

联营公司采取多元化组合，优势互补策略，预计现代物流产业大楼在55个月内投入营运，而且分三阶段实施产业营运，包括短期聚焦优化现有仓库运作及建设；中期完善一体化送装服务；长远力求实现项目全自动化运作。

在零售方面，通过线上线下平台联动，丰富居民消费选择，将引入品牌超市等生活服务业，并推动更多冷链客户进入园区。同时将内地成熟的标准化服务模式引入香港，为居民提供更便捷的物流服务。

在带动就业上，京东物流港澳业务以快递快运、仓配、跨境通道及无人技术为核心，逐步构建一体化供应链能力，结合业务规划，未来数年内将依托香港北部都会区项目，设立本地化仓库、元朗运营中心，服务海外仓配、进口直邮、同城揽收配送、无人业务等业务场景，预计将创造超过2500个就业岗位，其中约100人技术类人才在新建的现代物流产业大楼办公，所需人员类型覆盖了业务运营、技术研发、销售支持及职能管理等多个维度。

为发展洪水桥“片区”项目，政府采取“双信封制”方式招标，价格建议评分比重占三成，而非价格建议评分比重则占七成。

其中，非价格建议的评分准则主要聚焦在“企业及科技园”用地的发展，包括会否发展策略性产业、会否引进龙头企业、发展速度、投资规模、创造的就业机会等，目的是吸引高质素的企业落户洪水桥“片区”，带动产业链发展。

标书评审委员会按照招标文件的准则评审标书后，最终洪水桥新发展有限公司的价格建议和非价格建议的得分均是最高，总分共得100分。标书评审委员会向中央投标委员会建议接纳有关标书，并获得批准。

此次洪水桥片区项目的批出，是北部都会区开发从规划走向落地的重要一步，对地产、产业、物流、商业及北都开发等方面均具有深远意义。

市场回声

作为北都首个“片区开发”招投项目，该项目以六家大型企业集结之力，为北都多元发展模式开启良好局面；分析认为，项目的整体价值不应只以地价衡量，更应考虑产业导入所带来的长远经济效益，以及对香港区域竞争力的提升作用。

有测量师指，项目整体发展期预计长达约7年，期间涉及庞大的建筑、融资、土地平整及产业导入成本，亦须面对楼市及经济周期变化、建筑成本波动、资金成本上升及产业营运等风险。上述长期成本与不确定因素，均是中标财团厘定出价时的重要考虑。

因此，评估是次交易时，除中标价外，亦应全面考虑财团承担的长期投资、发展责任及市场风险。

针对中标项目，中国海外公开表示，北部都会区为香港首个五年规划重点，也是香港未来发展的关键动力；中国海外身为扎根香港的中央企业，积极对接国家战略、配合特区政府北都发展规划，全力参与片区开发，透过完善居住配套、培育产业，改善市民生活，助力香港经济社会高质量发展。

招商局置地8月24日公告，其参与的合营企业成功中标洪水桥片区项目，公司预期将出资28.56亿港元；该等用地将开发为一个包含住宅、非住宅及企业及科技园部分的综合发展项目，预期将提升集团的物业组合。

华润集团表示，作为世界500强企业，具备大消费、综合能源、城市建设营运、大健康、产业金融、科技与新兴产业6大领域产业链资源统筹与跨板块协同实力。华润置地为集团旗下城市建设营运板块的旗舰业务单元，致力于建设世界一流的城市投资开发运营商，拥有大型综合片区开发及运营经验。

中国旅游集团则称，中旅投资作为中国旅游集团旗下从事房地产开发和物业管理的专业公司，致力于成为“有卓越影响力的城市开发运营服务商”，心怀央企担当，以精准投资为驱动，持续深耕粤港澳大湾区；此次为集团首次进入香港市场，将发挥跨境文旅及商业运营专长，为片区注入商业和宜游活力，标志着公司业务版图实现重要突破。

京东集团方面表示，始终看好在香港的发展，将围绕供应链持续投资，推动零售、物流、技术研发等业务融入香港、服务香港；此次将依托北部都会区项目设立本地化仓库与元朗运营中心，构建服务本地、跨境及国际物流的智慧枢纽。

信和置业主席黄永光表示，非常荣幸能够联同优秀的企业伙伴投得洪水桥片区开发项目，这既体现我们对香港前景的坚定信心，并相信跨界协作模式能够汇聚各方专业力量，为区内创新科技发展作出贡献。

“我们将善用片区的广阔空间和优越位置，打造高端产业与宜居社区并存的项目，为市民提供更多优质住宅选择和就业机会，同时支持香港与大湾区内地城市的互联互通，助力北部都会区长远发展。”黄永光说。

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