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出品|读商时代
责编|李晓燕
8月21日，高鑫零售旗下大润发与新城吾悦商业管理集团有限公司正式签署全面战略合作协议。江苏淮安涟水东吾悦广场大润发店作为双方战略合作首发项目同步落地。
值得注意的是，就在双方签约的同一天，上海新城吾悦商业管理有限公司也正式成立。企查查信息显示，上海新城吾悦商业管理有限公司注册资本3000万元，法定代表人为张舒，该公司由新城吾悦商业管理集团有限公司及常州新城吾悦商业管理有限公司共同持股。
显然，两个处于调整期的商业玩家，都在寻找增量。
大润发想开店，但传统扩张模式越来越重
截至2026年3月31日，高鑫零售合计运营502家实体门店，其中包括462家大卖场、34家中型超市以及6家M会员店。三类业态总建筑面积约1339万平方米，其中64.7%为租赁门店，35.3%为自有物业门店。
从门店数量来看，大润发并不缺规模。
真正的问题在于，传统大卖场的扩张方式已经越来越难。
大卖场需要较大的经营面积，过去大润发在下沉市场拓店，常见方式是与地方政府沟通拿地，再通过独栋建筑打造“大卖场+商店街”。
这种模式的好处是商业空间相对完整，可以自己规划业态；但代价也很明显——拿地、建设、招商和运营都需要投入大量资金，开店周期也比较长。
所以，对大润发来说，与其自己重新造一个商业载体，不如直接寻找成熟的商业物业。
这正是吾悦能够提供的资源。
截至2026年4月末，吾悦广场已经布局全国146座城市，累计运营购物中心212座，在营建筑面积超过1600万平方米。
更重要的是，吾悦与大润发的下沉市场布局存在较高重合。
截至2026年3月31日，高鑫零售旗下大卖场、中型超市及会员店中，约49.4%位于三线城市，19.5%位于四线城市，7.4%位于五线城市。
而吾悦的核心战场之一，同样是三四线城市及县域市场。
大润发牵手的吾悦，并不是一个简单的“房东”，而是一个已经把商业物业铺到目标城市的合作伙伴。
吾悦也需要大润发这样的“流量入口”
对于新城吾悦来说，这场合作同样重要。
2026年以来，新城控股的房地产销售仍然承压，但商业运营业务保持增长。
8月11日，新城控股公告显示，2026年7月份公司实现商业运营总收入约12.41亿元，同比增长3.42%；1—7月累计商业运营总收入约83.53亿元，同比增长2.57%。
同期，公司7月份合同销售金额约8.61亿元，同比下降48.14%；1—7月累计合同销售金额约72.18亿元，同比下降39.80%。
在房地产销售承压的背景下，商业运营的重要性进一步凸显。
而对于购物中心而言，真正决定经营质量的，不只是“有多少平方米”，而是能不能持续把消费者带进来。
大润发的价值就在这里。作为老牌民生零售品牌，大润发在家庭消费、食品和日用品供应链方面仍有较强积累。对于三四线城市和县域市场而言，这类高频消费业态本身就是稳定客流的重要来源。
能不能跑出一种新模式
涟水东吾悦广场多了一家大润发，而这种合作能不能复制成为最大看点。
2026财年，高鑫零售实现总营收634.42亿元，同比下降11.3%；归母净利润亏损3.19亿元，由盈转亏。与此同时，大润发过去依赖的另一项收入也在下降。
2026财年，高鑫零售租金收入约28.02亿元，较2025财年的30.34亿元减少2.32亿元，降幅7.6%。公司在财报中明确提到“租金收入持续承压”。
所以，大润发现在需要解决的已经不是简单的“多开店”，而是如何用更低的成本，找到更合适的物业，并让新店真正产生客流和利润。
吾悦提供的，恰恰是一套现成的商业基础设施。
而大润发提供的，则是吾悦需要的零售内容和高频消费场景。
这也是为什么此次双方没有把合作局限于传统租赁模式，而是提出业态共建、营销联合以及消费者数据互通。
对新城而言，同样如此。
房地产行业从增量开发进入存量运营之后，购物中心也从“拼数量”进入“拼运营”。拥有大量商业面积只是第一步，如何持续获得客流、提高出租率和经营效率，才是下一阶段的核心。
大润发需要吾悦的物业和城市网络，吾悦需要大润发的品牌、供应链和消费场景。
一个想更轻地开店，一个想更稳地做商业。而这场合作最终能不能从“抱团取暖”，变成真正的“相互取暖”，还要看涟水这家首店的经营成绩单。
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