彭志坚：吉宝要成为城市发展生态组织者 | 2026博鳌产业科技大会

本文整理自彭志坚先生在2026博鳌产业科技大会上的演讲内容。

彭志坚（吉宝城市发展部(中国)执行副总裁）：大家好，我将从吉宝的角度，与大家分享我们在“一楼一园一片一区”方面的探索。

当一项资产建成以后，如何持续创造价值？如何将资本转化为场所，再将场所转化为长期价值？

当前中国市场有一些明显趋势：存量底盘仍然庞大，开发投资在回落，资本通道则通过多种途径持续扩容。过去，城市发展重心更多聚焦于增量开发，价值创造路径相对清晰，土地开发与销售增长；但今天，资产越来越多，价值创造的核心逻辑已经发生变化——过去价值更多来自新增供应，未来价值将更多来自存量运营。

运营时代最大的难点是变量太多：出租率在变、能耗在变、客户需求在变、成本结构也在变。过去运营在很大程度上依赖经验，而就在近几年，特别是今年，一个新的变量在实操层面出现了，AI正在把运营这个复杂变量系统，变成一个能够持续学习、自我优化的系统。

我们经常把AI比作自行车，人依然是踩自行车的角色。在人的驱动下，AI要提升的是资产表现、能耗效率、运营效率和用户体验。这些因素最终决定了更高出租率、更强现金流，以及更具韧性、能够穿越周期的资产价值。所以，运营从来不是单点动作，而是一套系统性的能力体系。从招商运营、租户运营，到能源管理、数字化能力，再到社区营造，这些能力共同决定了一项资产的长期表现。更重要的是，这套体系的构建并不只适用于某一个城市、某一个市场或某一类资产。

无论是在新加坡、中国、韩国还是澳大利亚，我们都通过这套运营方法论，结合对当地市场的深度洞察，持续提升资产价值。我们关注的从来不只是项目本身，而是如何建立一套可持续、可复制、可盈利的价值创造模式。

先来看两个海外案例。

这是吉宝在首尔做的一个案例。这不是一个全新的开发项目，而是位于首尔核心商务区一处临近文化遗产的既有建筑。我们没有拆除重建，而是进行了近三年的系统性更新，拓展了可租赁空间，提升了与周边古建筑和商业街区的融合，并同步推进能源优化。

最终，这栋建筑不仅新增可租赁空间，同时实现了30%的能源下降。这意味着可持续收入的增长、运维成本的降低，同时也为周边地区带来了更长期的价值。更重要的是，这背后体现的是一种思维方式：城市更新不是单纯的工程改造，而是长期运营价值的重塑。对于越来越多进入存量时代的城市来说，这类更新模式将变得更加重要。

当然，并不是所有项目都从建筑改造开始。有时候，价值创造甚至从需求开始。

位于澳大利亚的项目，展示的是另一种价值创造路径。这里的起点并不是建筑本身，而是明确的市场需求。我们首先看到的是优质教育资源的需求增长，通过基金平台、运营伙伴与资产改造能力的结合，将一项存量资产转化为一所现代化国际学校。项目采用轻资产基金模式，并通过长期租约实现稳定现金流和长期收益。

这个案例说明，运营能力的价值并不只体现在楼宇管理上，同样体现在识别需求、导入运营资源、重塑资产用途，并最终创造长期价值。

当我们讨论运营的时候，有一个有趣的现象：即使拥有相同的租户组合、相同的建筑品质，不同资产的表现仍然会出现显著差异。变量是什么？变量是人，或者是我们看待人的方式。因为最成功的资产创造的不只是空间，而是人与人的连接、持续发生的体验和归属感。

换句话说，在启动资产运营之后，下一步问题就变成了：我们如何创造并维护一个让人们愿意反复造访的资产？这就是场所塑造的意义。

吉宝在中国的旗舰综合体PAC，遵循的就是这一点。在PAC，我们没有把它定义为一栋写字楼或购物中心，而是更希望它成为一个连接人和人、人和空间、人和商务的城市目的地。

因此，我们一开始关注的，就是这里到底会吸引什么样的人，形成什么样的氛围。通过17家上海首店的差异化招商、城市IP运营、多功能商务空间，PAC持续创造人流与活力，为在这里工作的人提供能与生活伙伴分享的场景，也为在附近生活的人提供能与商务伙伴交流工作的氛围。

所以我们常说，未来的竞争不是建筑之间的竞争，而是体验之间的竞争；不是建造资产，而是运营目的地。

如果说PAC告诉我们，场所塑造能够激活一栋楼的价值，那么当尺度进一步放大到一个产业园、一个城市片区，甚至一座新城时，我们会发现，真正决定长期价值的，往往不是最初的规划，而是未来有没有能力伴随区域一起成长。因为城市不是静止的，产业结构会变化，人口需求会变化，技术会变化，可持续发展的要求也会变化。

而一个好的规划，本质上不是预测未来，而是为未来变化预留空间。以吉宝参与的中新两国首个政府间合作项目苏州工业园区为例，30年前最重要的使命是工业化和开放发展，但今天它面对的新课题，已经不再只是产业导入，而是如何向更高水平的可持续发展迈进。

因此，我们看到园区的发展目标正在发生转变，从制造业聚集平台，逐步迈向全球领先的绿色低碳园区。

2024年底，吉宝与合作伙伴共同参与了中新绿色数码港项目。这不仅仅是新的产业载体，更是在帮助园区探索未来30年的发展方向。我们建立了覆盖建筑降碳、能源利用、绿色交通、数字智慧和ESG管理等7大维度24项指标的近零碳体系，为下一阶段的园区升级提供可复制的示范路径。

天津生态城则是另一个例子。2008年启动时，这里还是一片荒滩，如今已经发展成为拥有15万常住人口、近3万家市场主体、约2500万平方米绿色建筑面积的可持续城市样板。它的发展目标也在持续演变：从最初解决生态修复问题，到后来探索智慧城市建设，再到未来进一步向碳中和、绿色低碳活力等方向延伸。

同样的逻辑也体现在济南项目。它不是单纯的产业园项目，而要同时承载产业发展、城市生活和国际合作三重目标。因此，项目启动之初，我们就同步建设展示中心、国际合作平台、公共空间以及运营体系。

所以对我们而言，一个片区真正的活力，并不是等产业成熟以后才出现，而是需要通过运营把人流、内容和体验提前导入，让城市先活起来。

这一切的背后是同一个理念：以终为始，在规划阶段就思考未来运营，让未来运营者参与今天的规划。因为城市不是为今天而建，而是为未来而规划。

今天聊了很多运营，但资产运营的最终目的是资产表现。再往后，资产表现带来稳定现金流，稳定现金流形成长期回报，长期回报形成资本循环，资本循环再形成下一轮增长。资本循环的逻辑没有变，但市场已经发生了巨大变化。

近几年，我们走近更本地化的资本，携手本地化合作伙伴，以更符合本地化需求的运营能力，服务中国城市的发展需求。因为我们发现，决定资本长期表现的，不只是资本成本，而是谁更理解当地产业、当地消费者、当地需求，谁能真正整合当地需求。

我们的优势不只是来自全球经验，更来自几十年来在中国积累的合作网络、产业资源和运营实践。从苏州工业园区到天津生态城，从上海PAC到济南项目，都离不开本地合作伙伴的参与。未来的城市发展方向，是由投资人、资本、资产和基于需求进行长期运营构成的生态系统。这中间一定会有竞争，也会有融合，更会有共生。

在刚刚发布的2026年半年报中，我们已经提前实现了2026年底1000亿新元基金管理规模的目标。这是市场对各资产卓越运营的正向反馈，也是LP对我们的肯定。

未来，有价值的企业未必是拥有最多资产的企业，而是能够连接资产、资本、产业和人的企业。因此，我们把自己定义为城市发展的生态组织者。

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