【价格揭秘】深圳松茂御城多少钱一平？开发商背景、优缺点全解析

最近后台很多人问松茂御城：到底多少钱一平？开发商是谁？靠不靠谱？有什么优缺点？今天这篇文章把这些问题全部回答清楚，看完你就对这个盘有全面了解了。

一、松茂御城多少钱一平

直接上最新价格（2026年8月）：

备案均价：42476元/㎡

折后起价：约32000元/㎡

实际成交均价：约33000-34000元/㎡

总价区间：260万-460万

具体户型价格：

户型， 建面， 折后总价， 折合单价

三房两卫， 81-82㎡， 260-290万， 约3.2-3.5万

四房两卫， 89㎡， 308-340万， 约3.4-3.8万

四房两卫， 109㎡， 380-420万， 约3.5-3.9万

五房两卫， 135㎡， 440-460万， 约3.3-3.4万

价格说明：

1."3.2万起"是起价，通常是低楼层、靠马路、朝向差的房源。

2.中间楼层、花园朝向的房源，单价在3.4万-3.6万。

3.高楼层、南北通透的优质房源，单价可能到3.7万-3.8万。

4.付款方式影响折扣，一次性付款比按揭多1-2个点。

5.不同渠道（售楼处、中介、渠道公司）折扣可能不同，建议多对比。

这个价格在光明属于什么水平？比光明中心区便宜1万+，比凤凰城核心便宜约8000，甚至比部分公明楼盘还便宜。用一句话形容：深圳新房的价格地板之一。

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二、松茂御城开发商是谁

开发商是深圳市松茂房地产集团有限公司，简称松茂集团。

基本背景

•成立时间：1998年1月19日

•总部：深圳宝安中心区

•性质：深圳本土民营房企

•员工规模：600余人

•业务板块：房地产开发、建筑工程施工、物业管理、智慧园区、金融投资、商业运营六大板块

松茂集团在深圳开发过的项目

项目名称， 位置， 状态

松茂御龙湾， 宝安碧海片区银田路， 已交付

松茂柏景湾， 前海宝源路，西湾红树林旁， 已交付

松茂御景湾， 宝安， 已交付

松茂御城， 光明凤凰街道， 一期已交付，二期在售

福田鸿运阁， 福田， 已交付

宝安雅涛花园， 宝安， 已交付

宝安海涛居， 宝安， 已交付

开屏村城市更新， 宝安新安五路， 筹备中

从过往项目看，松茂集团是一家深耕深圳的本土房企，项目主要集中在宝安和光明，没有全国扩张。项目数量不多，但基本都能按时交付，没有烂尾记录。在深圳本土房企中，松茂的口碑属于中等偏上，不算顶尖但也没有大的负面新闻。

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开发商实力评估

•资金实力：中等。松茂是中小开发商，资金实力不如万科、保利等央企国企，但比很多暴雷的民营房企强。

•开发经验：20多年开发经验，在深圳有多个交付项目，经验充足。

•工程质量：过往项目没有大面积质量投诉，属于中等水平。

•物业服务：自有物业海天泰，管理水平一般，这是小开发商的通病。

结论：松茂集团是一家靠谱的深圳本土房企，买它的房子不用担心烂尾，但也别指望有豪宅级的品质和服务。

三、松茂御城还开发了哪些项目

除了松茂御城，松茂集团在深圳的代表性项目主要有：

松茂御龙湾：位于宝安碧海片区，银田路与宝源路交汇处，是松茂在宝安的标杆项目。紧邻地铁11号线碧海湾站，户型以刚需为主，二手房目前挂牌价约6万-7万/㎡。这个项目交付后口碑尚可，主要问题也是物业一般。

松茂柏景湾：位于前海宝源路，西湾红树林公园旁，是松茂的"一湾三盘"系列之一。定位比御龙湾略高，部分户型可以看海，二手房挂牌价约7万-8万/㎡。

松茂御景湾：松茂在前海的第一个项目，也是"一湾三盘"的首发项目，已经交付多年，二手房挂牌价约6万-7万/㎡。

福田鸿运阁：位于福田区，是松茂较早的项目，体量较小。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】

宝安雅涛花园、海涛居：宝安的老项目，楼龄较长，属于松茂早期开发的住宅。

另外，松茂集团还有一些商业和工业园项目，如海天蓝宇工业园、中运泰科技工业园等，以及云浮御龙山水等外地项目。

从项目布局可以看出，松茂集团一直深耕深圳西部（宝安、光明），没有盲目扩张，这也是它在这轮地产调整中没有暴雷的原因之一。

四、松茂御城优点有哪些

1. 价格真便宜
折后3.2万起，总价260万买三房，这个价格在深圳很难找到第二个。比周边二手房还便宜，属于价格倒挂。

2. 得房率超高
旧规项目，凸窗全赠送+阳台半赠送，加赠送后得房率90%-97%。89㎡能做四房，135㎡能做五房，同样面积比别的盘多住一间房。

3. 地铁近
距离13号线月亮路站约400-600米，走路5-8分钟。13号线直达南山科技园，1站到凤凰城换乘6号线。

4. 学区资源丰富
周边有光明区实验学校、深圳实验光明明湖学校、深圳中学光明科学城学校等，从幼儿园到初中都有公办学校可读。

5. 准现房精装交付
二期主体已封顶，2026年9月交付，不用等太久。精装交付，厨房卫生间都做好了，买点家具家电就能入住。

6. 车位充足
车位比约1:1.05，部分区域1:1.26，还有大量充电车位，多车家庭也够用。

五、松茂御城缺点有哪些

1. 噪音问题严重
紧邻松白路主干道，货车多、车流量大，靠路楼栋噪音大。东侧润宏城施工，未来几年都有建筑噪音。这是最大的硬伤。

2. 社区不纯粹
一期商品房仅占31%，其余是回迁房、公租房、公寓。二期也有三百多套回迁房。人员构成复杂，对居住氛围和物业管理有影响。

3. 周边城市面貌差
西侧是塘尾社区城中村，农民房、出租屋、厂房混杂，短期内没有旧改计划，城市界面差。

4. 容积率偏高
4.85的容积率，楼栋密度大，楼间距近，低楼层采光和通风受影响。

5. 物业管理一般
海天泰物业，开发商自有品牌，管理水平有限。业主反映报修响应慢、公共区域维护不到位。

6. 周边配套不成熟
自带商业只能满足日常需求，大型商业要开车去光明大仟里。周边没有大型公园，休闲场所少。

六、松茂御城基础信息表

项目

楼盘名称

松茂御城（雅苑二期）

地址

光明区凤凰街道松白路与碧塘路交汇处

开发商

深圳市松茂房地产集团有限公司

物业公司

深圳市海天泰物业管理有限公司

物业费

3.8元/㎡/月

占地面积

约4.54万㎡

建筑面积

约30万㎡

容积率

4.85

绿化率

40%

产权年限

70年

总户数

约2126户

楼栋规划

一期4栋，二期9栋，31-32层高层

梯户比

2梯4户/2梯5户

车位数

约2230个

车位比

约1:1.05

交付时间

二期2026年9月

交付标准

精装交付

在售户型

81-82㎡三房、89㎡四房、109㎡四房、135㎡五房

参考价格

折后约3.2万-3.4万/㎡，总价260万起

七、区位与配套

交通：地铁13号线月亮路站约500米，1站到凤凰城站换乘6号线。自驾走松白路转南光高速，到南山约30分钟。

学区：自带9班公立幼儿园。小学有深圳实验光明明湖学校（约500米）、光明区实验学校（约800米）。初中有深圳中学光明科学城学校（约800米）。深圳实验塘尾第一学校（54班九年制）2026年开学。

商业：自带1.3万㎡社区商业，含生鲜超市、银行等。3公里内有光明大仟里（15万㎡）、蓝鲸世界（10万㎡）。

医疗：塘尾社区健康服务中心，中国科学院大学深圳医院（开车约10分钟）。

上传中

八、适合谁买，不适合谁买

适合买

•预算250-350万的刚需家庭

•在南山、光明上班，需要地铁通勤

•对得房率要求高，想花小钱住大空间

•务实型买家，更看重价格而非品质

不适合买

•对噪音敏感的人

•追求社区品质和纯粹圈层的改善客户

•投资客（短期升值空间有限）

•有老人小孩需要安静环境的家庭

总结

松茂御城是一个"价格很诱人、缺点也很明显"的楼盘。开发商松茂集团是深圳本土老牌房企，靠谱但不惊艳。价格3.2万起在深圳确实是地板价，得房率90%+也是真的高，但噪音、混合社区、周边环境差这些问题也真实存在。如果你是预算有限的刚需，能接受它的缺点，这个盘值得去看看；如果你追求居住品质，建议加预算看纯商品房。买房没有对错，只有适不适合。